Caso práctico: Efectos de la falta de inscripción de servidumbres en el registro de la propiedad

PLANTEAMIENTO

La propietaria de una finca constituye mediante contrato una servidumbre de paso a su favor para transitar por un camino que atraviesa el predio colindante y acceder a la vía pública. La servidumbre no se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Transcurrido un tiempo, la propietaria del predio sirviente vende la finca a un tercero, que la adquiere después de comprobar que en el Registro de la Propiedad figura libre de cargas.

Una vez en posesión de la finca, el nuevo propietario decide destinar a cultivos el camino por el que se venía ejerciendo la servidumbre de paso.

¿Es oponible la servidumbre no inscrita frente al nuevo adquirente y debe este respetarla?

RESPUESTA

La servidumbre será oponible al nuevo adquirente si este conocía su existencia o si presentaba signos externos ostensibles e indubitados que permitieran conocerla. En ausencia de tales circunstancias, el adquirente protegido por la fe pública registral podrá hacer valer la falta de inscripción.

El artículo 13 de la Ley Hipotecaria establece que los derechos reales limitativos, las cargas y las limitaciones del dominio deben constar en la inscripción de la finca o del derecho sobre el que recaigan para surtir efectos frente a terceros. Las servidumbres reales también pueden hacerse constar en la inscripción del predio dominante como cualidad de este.

No obstante, la protección registral exige que el adquirente reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, entre ellos la buena fe. Esta se presume mientras no se pruebe que el adquirente conocía la inexactitud del Registro.

La existencia de signos externos de la servidumbre de paso puede destruir esa buena fe, siempre que dichos signos revelen de forma clara tanto el gravamen como sus características. Así lo expresa la SAP de León n.º 97/2021, de 30 de marzo, ECLI:ES:APLE:2021:420:

«Precisando la jurisprudencia que tal oponibilidad de la servidumbre frente al tercero hipotecario requiere en primer lugar que la servidumbre se manifieste con todas sus notas y características de la misma (...), es decir, que se manifiesta por signos ostensibles o manifiestos y que se funde en precepto legal u otro título legítimo, ya que los meros signos ostensibles e indubitados de su ejercicio por sí solos no implican necesariamente la existencia del gravamen, ni constituyen por sí título bastante para crear un derecho real sobre cosa ajena».

Por tanto, la solución depende de las circunstancias apreciables en la finca cuando se produjo la adquisición:

• Si el camino constituía un signo ostensible, permanente e indubitado de la servidumbre y permitía conocer sus notas y características, el comprador no podrá ampararse en la falta de inscripción para negar el paso. La apariencia exterior del gravamen excluye su buena fe registral y la servidumbre le será oponible.
• Si no existían signos externos suficientemente concluyentes ni se acredita que el comprador conociera la servidumbre, este podrá invocar la protección registral. En tal caso, la propietaria del predio dominante no podrá oponerle la servidumbre constituida con la anterior titular del predio sirviente.

La mera existencia de un camino no basta por sí sola para destruir la buena fe del adquirente. Corresponderá a quien pretenda hacer valer la servidumbre acreditar su título constitutivo y que el comprador conocía el gravamen o podía identificarlo mediante signos externos claros e inequívocos.