Caso práctico: IRPF, ganancia derivada de la venta de una opción de compra

PLANTEAMIENTO

¿Cómo tributa un contrato de opción de compra, sin alquiler, en el IRPF por el vendedor del inmueble? En el contrato se establece que la parte compradora pagará de forma fraccionada y durante 2 años y medio la prima de la opción que se descontará del precio total de la compraventa.

RESPUESTA

En este caso, temporalmente se produce una operación que es la suscripción de una opción de compra a cambio de un precio, precio que se fracciona durante dos años y medio. Posteriormente, el titular de esa opción de compra podrá ejercitarla, descontando las cantidades abonadas, o no ejercitarla.

La cuantía que se abona en concepto de precio por la opción de compra constituye una ganancia patrimonial para el que la percibe, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la LIRPF. En virtud de las sentencias del Tribunal Supremo n.º 803/2022, de 21 de junio, ECLI:ES:TS:2022:2599 y n.º 804/2022, de 21 de junio, ECLI:ES:2022:2598, se ha fijado como criterio interpretativo que la renta obtenida por el propietario de un bien inmueble a cambio de ofrecer el derecho de opción de compra sobre este (la prima del contrato) constituye una ganancia patrimonial que ha de integrarse en la renta del ahorro (y no en la renta general) en cuanto implica una transmisión, derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular. Así, el TS interpreta que el concedente (propietario) se obliga a no disponer del bien durante el plazo de opción a cambio de un precio y constituye un derecho real de adquisición preferente a favor del optante, ínsito o implícito en el derecho de propiedad, del que se desgaja, lo que supone una transmisión y como tal genera una ganancia que es independiente de la que, en su caso, se puede producir posteriormente con ocasión de la venta.

En cuanto a la imputación de los pagos, el importe ha de consignarse, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.1.c) de la LIRPF, en el período impositivo en que tiene lugar la alteración del patrimonio, es decir, el ejercicio en que se formaliza el contrato de opción de compra. No obstante, el contribuyente puede optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes, tal y como prevé el artículo 14.2.d) de la LIRPF.