Caso práctico: IRPF, vivienda habitual ¿computa el tiempo en que se ha estado arrendado con opción de compra?

PLANTEAMIENTO

María reside una vivienda desde el mes de junio de 2016, originariamente con un contrato de arrendamiento con opción de compra, y desde diciembre de 2021 como propietaria, al haber ejercido la opción de compra, y adquirir la vivienda.  En 2023, quiere vender la vivienda, porque le gustaría vivir en otra zona de la ciudad. Si con la venta de la vivienda se produjese ganancia patrimonial, ¿podría aplicarse la exención por reinversión en vivienda habitual a efectos del IRPF por la compra de una vivienda en el nuevo barrio?

RESPUESTA

No, la exención por reinversión en vivienda habitual, regulada en el artículo 38.1 de la LIRPF, exige la consideración de la vivienda como habitual en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como «la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años».

A efectos de considerar la vivienda como habitual, tanto la Dirección General de Tributos, como el Tribunal Supremo en la STS n.º 1858/2018, de 20 de diciembre, ECLI:ES:TS:2018:4390, mantienen el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartida, de la vivienda, señalando la Dirección General de Tributos en su consulta vinculante (V0373-23), de 21 de febrero de 2023:

«Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartida, de la vivienda.

En este mismo sentido, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia nº 1858/2018 resolviendo recurso de casación sobre un supuesto similar, como es el de la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, si bien el concepto de vivienda habitual a efectos de ambas exenciones es el mismo tal y como establece el citado artículo 41 bis.

Así, el Tribunal Supremo ha señalado en la referida sentencia que “(…) si la exención se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, esa titularidad jurídica debe haberse producido durante el periodo de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y precisamente por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta (…)”. El Tribunal concluye fijando como doctrina que la aplicación de la exención “(…) requiere que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados, y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma”.

Por tanto, según lo expuesto, para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que esta haya constituido la residencia del contribuyente de manera efectiva y por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde su adquisición por el mismo; sin que, por tanto, pueda considerarse en tal cómputo el período de permanencia en ésta previo a su adquisición».

Por tanto, dado que María no ha ostentado el pleno dominio de la vivienda durante más de 3 años, no se considera vivienda habitual, y no podría practicar la exención por reinversión, deberá residir en ella durante un plazo continuado de al menos 3 años desde su adquisición.