Caso práctico: IVA en el arrendamiento con opción de compra de un local usado

PLANTEAMIENTO

Una comunidad de bienes quiere vender un local a un empresario individual para dedicarlo a la hostelería. El local no es nuevo. Sería segunda transmisión. La venta llevaría ITP pero no IVA. Se propone un arrendamiento con opción de compra durante 5 años. Al tratarse de un local destinado a negocio y alquilarse con opción de compra a una empresa,

- ¿llevarán IVA las cuotas mensuales?

- ¿y retención?

- ¿cuándo tributarían los vendedores por esta operación, en el momento de ingresar las cuotas mensuales o en el momento de  hacer efectiva la opción de compra?

RESPUESTA

- El arrendamiento deberá tributar por IVA de conformidad con la LIVA.

- También estará sujeto a retención, al ser el arrendatario un empresario individual y tratarse de un alquiler.

- Las rentas que percibe el arrendador/vendedor por el arrendamiento tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario (art. 22.1 LIRPF) y se declararán como tales cuando se perciban.

Ejercicio de la opción de compra (transmisión)

Cuando se ejercite la opción de compra, la transmisión del inmueble ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el art. 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el art. 35 de la LIRPF.

Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, esto es, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente. El importe ha de integrarse en la renta del ahorro (B.I. Ahorro), de acuerdo con lo dispuesto en el art. 46 de la LIRPF.

Sin embargo, habrá que tener en cuenta que las cuantías recibidas por el arrendador en concepto de precio del derecho de opción de compra, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Este negocio mercantil lo constituyen dos contratos: el de alquiler (o arrendamiento) y el de opción de compra, cada uno de ellos con una fiscalidad propia. Aunque se formulen en un documento privado, los arrendamientos y las opciones de compra son hechos imponibles del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y los ingresos derivados de ellos deberán incluirse en el IRPF del perceptor persona física o en el Impuesto sobre Sociedades si el arrendador es una sociedad.

Por tanto, en los contratos de arrendamiento con opción a compra, se generan dos diferentes tipos de renta, antes de ejercitar la opción de compra, o de caducar la aplicación de la misma:

- El alquiler
- La opción de compra

TRIBUTACIÓN DE LA RENTA PROCEDENTE DEL ALQUILER:

Por este contrato, se tienen que aplicar estos dos impuestos:

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales/IVA. Al tratarse de un arrendamiento de local de negocio, dicho alquiler estará sujeto a IVA y no a ITP, tal y como establece el artículo 20.Uno.23º de la LIVA.

- Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto Sociedades (IS). Al tratarse de una comunidad de bienes se tributará por el régimen de imputación de rentas en el IRPF de cada propietario. Si la comunidad se dedica al arrendamiento de inmuebles tributara como rendimientos de actividades económicas sino como rendimientos del capital inmobiliario.

TRIBUTACIÓN DE LA COMPRAVENTA

- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El comprador, a pagar el ITP en función de la escala que corresponda en cada comunidad autónoma. Esto es, no sólo ha de pagar el IVA del arrendamiento, sino que también el ITP de la compraventa lo que provoca, como primer riesgo fiscal importante, tener que tributar dos veces por las mismas cantidades o, de no hacerlo, exponerse a una comprobación administrativa.

La Consulta de la DGT Nº 1944-02, de 13/12/2002, concluye que una opción de compra seguida de una compraventa supone la celebración de dos negocios, o si se prefiere dos compraventas (aunque se tribute de un modo diferente) y son dos hechos imponibles independientes. Por tanto, hay dos negocios jurídicos distintos y ambos con una base imponible diferente, relacionados pero independientes y con sustantividad propia.

- Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto Sociedades (IS). Cuando se ejercite la opción de compra, la transmisión del inmueble ocasionará una nueva alteración patrimonial según lo dispuesto en el art. 33.1 de la LIRPF. El importe de la ganancia o pérdida generada se determinará según lo dispuesto en el art. 35 de la LIRPF. Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 14.1 de la LIRPF, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, esto es, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente. El importe ha de integrarse en la renta del ahorro (B.I. Ahorro), de acuerdo con lo dispuesto en el art. 46 de la LIRPF.

Sin embargo, habrá que tener en cuenta que las cuantías recibidas por el arrendador en concepto de precio del derecho de opción de compra, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

Si el inmueble está afecto a una actividad empresarial, el importe de la opción de compra, la declarará dentro de su actividad empresarial, como mayores ingresos.

VER: 

Caso práctico: Fiscalidad alquiler con opción a compra

Caso práctico: Contrato de arrendamiento con opción de compra sobre nave industrial: imputación temporal en el IS

Caso práctico: Declaración de la renta del arrendador de alquiler con opción a compra

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1530-17 de 15 de Junio de 2017

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1370-12 de 26 de Junio de 2012