Caso práctico: IVA e IRPF en la facturación de arrendamientos de inmuebles: conceptos que no son renta

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  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 23/02/2021
  • Origen: Iberley

En este caso práctico analizamos que gastos asociados al alquiler de una vivienda han de incluirse para el cálculo de la base imponible del IVA y de retención en el IRPF.

PLANTEAMIENTO

Por parte de un arrendador se plantea la cuestión de si existe obligación de incluir IVA y/o retención al facturar en alquileres de inmuebles los conceptos que no son renta como tal, esto es, la cuota de comunidad de vecinos, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), consumos de servicios comunitarios y otros conceptos que pudieran haber sido acordados en el contrato, así como tributos vinculados al inmueble que pudiera haber.

RESPUESTA

No existe obligación de incluirlos, los contratos de alquiler son acuerdos subjetivos entre particulares que no exigen de ninguna otra obligación que el pago de una contraprestación por el alquiler. En caso de querer incluirlos por parte del arrendador, sí se tomarán en cuenta para el cálculo tanto de la base imponible del IVA como de la retención correspondiente.

1. Impuesto sobre el Valor Añadido

Para dar respuesta a esta pregunta debemos tener en cuenta que la legislación no hace mención expresa a los gastos concretos que deben recogerse en el importe de factura correspondiente al alquiler. En particular, el artículo 78 de la LIVA determina lo siguiente:

"Uno. La base imponible del impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas."

Por tanto, debemos acudir a lo que recoge la Dirección General de Tributos en sus consultas donde ha asentado criterio sobre estas cuestiones. En particular, nos remitiremos a una de las respuestas más recientes recogida en Consulta Vinculante (V0051-20), de 14 de enero de 2020, en donde establece lo siguiente:

"En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 de junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".

Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.

Lógicamente sólo debe trasladarse el gasto real correspondiente a dichos gastos, excluido, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava los mismos, ya que el arrendador podrá normalmente, deducir el Impuesto soportado en los gastos o suministros satisfechos y sólo debería incluir en la base imponible del Impuesto el importe que es efectivamente gasto para el mismo, es decir, el importe neto sin el Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a los citados gastos.

No obstante, si por acuerdo entre las partes o por decisión del arrendador, se repercutiera al arrendatario o subarrendatario una cantidad superior al gasto efectivamente realizado, incluyendo, entre las cantidades que por estos conceptos se cobra al arrendatario, partidas que no constituyen gastos reales, como por ejemplo el propio Impuesto soportado y deducible, esa cantidad superior también formaría parte de la base imponible sujeta a gravamen por este tributo."

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Continua la Consulta Vinculante respecto de la obligación de practicar retención:

"El sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos se encuentra recogido en el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en desarrollo del artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre). El apartado 2 del mencionado precepto reglamentario determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.

(...)

Respecto a la base de retención, de acuerdo con lo previsto en el artículo 100 del RIRPF, la base de retención estará constituida por “todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido”. Por tanto, la retención sobre los citados rendimientos no opera solamente sobre el concepto "renta", sino también sobre todos los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario, como ocurre en este caso con los consumos de agua y de luz y demás gastos repercutidos."

De igual modo, debemos tener en cuenta que los contratos de alquiler son contratos subjetivos que no determinan la inclusión o exclusión de ningún tipo de contraprestación, es decir, el pago que en ellos se recoja será el acordado entre las partes y por los conceptos que estos acuerden. Por tanto, puede ser que los arrendadores decidan o no incluir los gastos citados en la consulta como parte del pago.

Impuesto sobre el Valor Añadido
Arrendador
Contraprestación
Base imponible I.V.A
Arrendatario
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Retenciones IRPF
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Arrendamiento de bienes inmuebles
Determinación de la base imponible
Bienes inmuebles
Cuota de participación
Contribución territorial urbana
Cantidad neta
Voluntad de las partes
Subarrendatario
Impuesto sobre sociedades
Rentas sujetas al IRNR
Subarriendo
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