Caso práctico: IVA en las primeras y segundas entregas de viviendas por promotor

PLANTEAMIENTO

Un promotor que se dedica a la construcción, alquiler y venta de inmuebles, construye un edificio en enero del año 2019:

• El bajo lo alquila a una peluquería hasta diciembre del año 2019.
• El primero lo alquila a una familia en julio del mismo año a través de un contrato de arrendamiento con opción de compra.
• El segundo no consigue alquilarlo.
• En enero del 2019 alquila el tercero a una pareja.
• En el cuarto pone un estudio para los arquitectos de su propia empresa en enero del 2019.

En septiembre del 2020 el promotor le vende el primero y el segundo a la familia que vive en el primero.

El cuarto se le vende a un empresario para destinarlo a su propia vivienda particular en mayo del 2019.

El bajo, y el resto de pisos se los vende a una gestoría en diciembre del 2020.

Sujeción y exención de estas operaciones al IVA.

RESPUESTA

Establece el artículo 20 de la LIVA respecto de las exenciones en la entrega de vivienda lo siguiente:

"Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:

(...)

22.ºA) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones."

En conclusión,

1. El bajo: un arrendamiento no supone la puesta a disposición del bien con lo que no se genera la obligación de repercutir IVA por el importe total del inmueble, sin perjuicio de lo repercutido correspondiente a las cuotas del alquiler en concepto de prestación de servicios. En el momento en que se vende a la gestoría, diciembre de 2020, sí se constituye la primera entrega del inmueble y, por tanto, el devengo del Impuesto con la puesta a disposición del mismo.
2. El primero: igual que ocurría con el bajo, no constituye el devengo del Impuesto por la transmisión del inmueble el arrendamiento de este. Se devenga, sin embargo, el Impuesto en el momento en que se ejercita la opción de compra sobre el inmueble por el valor pendiente que corresponda al contrato de arrendamiento con opción de compra.
3. El segundo: se devenga el Impuesto en el momento en que se lleva a cabo la compra de la vivienda por la familia que también compró el primero.
4. El tercero: al igual que ocurría con el segundo, se devenga el Impuesto con la puesta a disposición de este a la pareja que lo compra.
5. El cuarto: no se considerará como primera entrega la utilización del inmueble por parte del promotor; devengándose el Impuesto en el momento en que se lleva a cabo la compra por parte del empresario que lo destina a su vivienda habitual.
6. El resto de pisos: se devengará el Impuesto con la puesta a disposición de los inmuebles a favor de la gestoría.