Caso práctico: IVA, transmisión de fincas

PLANTEAMIENTO

Una Sociedad mercantil ha transmitido seis fincas, tres calificadas como urbanas y tres calificadas como rústicas.

Se quiere saber la sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido.

RESPUESTA

La transmisión de terrenos objeto de consulta es, en principio, una entrega de bienes sujeta al IVA.

Respecto a las fincas rústicas, se trata de una operación exenta del IVA.

En cuanto a las calificadas como urbanas, los terrenos transmitidos son desde un punto de vista urbanístico, terrenos urbanos, pero que no están urbanizados ni en curso de urbanización. Si, efectivamente, se trata de terrenos no urbanizados ni en curso de urbanización conforme a los criterios establecidos anteriormente, entonces la transmisión estará exenta del IVA. En el caso contrario, la exención no será aplicable y habrá que repercutir el impuesto.

ANÁLISIS

El apartado uno Art. 4 ,LIVA establece que " estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".

En todo caso, de acuerdo con lo que dispone el Art. 5 ,LIVA, apartado uno, letra b), se presumen empresarios o profesionales las sociedades mercantiles. Por otra parte, el Art. 8 ,LIVA Uno, de la misma Ley considera como entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales.

Por tanto, la transmisión de terrenos objeto de consulta es, en principio, una entrega de bienes sujeta al IVA.

Una vez establecida la sujeción, habrá que determinar si esta entrega de bienes está o no exenta del Impuesto.

El Art. 20 ,LIVA, apartado uno, número 20º indica:

"Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:

(…)

20º. Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.

La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:

a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

(…)”

Este precepto conduce directamente a la valoración de los terrenos en cuanto a su estado de urbanización, porque, partiendo de la base de que se transmiten por el promotor de su urbanización, si se trata de terrenos urbanizados o que se hallan en curso de urbanización, la exención no operará.

Se estima que un terreno está urbanizado cuando los servicios de urbanización se han llevado a cabo en el mismo y han sido finalizados. La cuestión que no resulta tan pacífica es la calificación de un terreno como "en curso de urbanización". A estos efectos, ha de considerarse el proceso de urbanización de un terreno como aquel que comprende todas las actuaciones que se realizan para dotar a dicho terreno de los elementos previstos por la legislación urbanística, como acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua, suministro de energía eléctrica, etc., para servir a la edificación que sobre ellos exista o vaya a existir, ya sea para viviendas, otros locales o edificaciones de carácter industrial.

Por ello, el concepto de urbanización excluye todos aquellos estadios previos que, si bien son necesarios para llevar a cabo las labores de urbanización, no responden estrictamente a la definición indicada: no se considera en curso de urbanización un terreno respecto del que se han realizado estudios o trámites administrativos, en tanto a dicho terreno no se le empiece a dotar de los elementos que lo convierten en urbanizado.

De esta forma se considera que un terreno no estará en curso de urbanización a efectos del IVA hasta que se haya iniciado sobre el mismo la ejecución de las obras de urbanización, es decir, hasta que comience la última de las fases señaladas.

Cuando la transmisión del terreno se produce una vez concluida esa actividad de dotación de infraestructuras urbanísticas no hay duda en cuanto a su tratamiento. La controversia surge cuando la transmisión se produce con anterioridad.

En este caso, hay que atender a las características objetivas del elemento transmitido. En la medida en que el propietario de un terreno haya asumido los costes de urbanización del mismo, aunque sea parcialmente, se considera que la posterior transmisión del citado terreno tiene por objeto un terreno urbanizado o en curso de urbanización, entendiendo igualmente que el propietario de dicho terreno ha adquirido la condición de urbanizador y, en consecuencia, de empresario o profesional a los efectos de este impuesto, supuesto que la urbanización se haya realizado con la intención de proceder a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

En la consulta se indica que los terrenos transmitidos son desde un punto de vista urbanístico, terrenos urbanos, pero que no están urbanizados ni en curso de urbanización.

Si, efectivamente, se trata de terrenos no urbanizados ni en curso de urbanización conforme a los criterios establecidos anteriormente, entonces la transmisión estará exenta del IVA. En el caso contrario, la exención no será aplicable y habrá que repercutir el impuesto.

BASE JURÍDICA

- Art. 4 ,LIVA

- Art. 5 ,LIVA

- Art. 20 ,LIVA