Caso práctico: Modificación de elementos comunes en inmueble (Cataluña)

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 02/09/2022
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

El propietario del bajo de un edificio para acceder al patio de luces ha transformado la ventana que da al patio en una puerta, y ha instalado un plástico rígido en el techo. ¿Está amparado en su actuación? ¿Qué acciones tienen los vecinos que no estén de acuerdo con su conducta?

RESPUESTA

El propietario del bajo no está amparado en su actuación.

Estamos ante una obra que afecta a un elemento común, por lo que, conforme al artículo 553-36.3 del CCCat necesita para ese tipo de obra el acuerdo de la junta de propietarios. Para aprobar este acuerdo es necesario el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, de acuerdo al artículo 553-26.2.b) del CCCat.

Si no están de acuerdo la comunidad puede exigir que se reponga al estado originario el elemento común. El artículo 553-36.4 del CCCat establece «se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria, no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras». Este plazo no es de caducidad de la acción de reposición, sino una presunción de que la comunidad consiente las obras en determinados casos cuando no ha solicitado la reposición al estado originario en un plazo de cuatro años.

El plazo de prescripción de la acción en estos supuestos es el general de 10 años, y así lo ha entendido la STSJ de Cataluña, n.º 47/2016, de 16 de junio, ECLI:ES:TSJCAT:2016:4549:

«Nótese que cuando se trata de la alteración de elementos comunes por los propietarios de los elementos privativos, el art. 553- 36.3 del CCCat admite, en algunos casos, que el no ejercicio de la acción durante un tiempo largo se interprete como un consentimiento tácito de la comunidad a la modificación y dicho plazo, tanto en la versión primitiva (que hubiese sido la aplicable al caso), de 6 años, como en la actual, de 4 años, es superior al plazo de prescripción de 3 años que el recurrente, erróneamente, estima aplicable.

La pretensión ejercitada en el presente caso no es la derivada de los daños causados a terceros por una acción u omisión ilícita por culpa o negligencia, que es como define el art. 1902 del CC la responsabilidad extracontractual, sino que nace de las obligaciones que se imponen a los distintos propietarios en el régimen de comunidad de la propiedad horizontal en relación con el uso, goce o disposición de los elementos comunes ( art. 553-36.3 CCCat ), acción a la que resulta aplicable por carecer de plazo específico, el art. 121-20 del CCCat , a cuyo tenor: Las pretensiones de cualquier clase prescriben a los diez años, a menos que alguien haya adquirido antes el derecho por usucapión o que el presente Código o las leyes especiales dispongan otra cosa».

 

 

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Prescripción de tres años
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