Caso práctico: ¿Cómo puede actuar una comunidad de propietarios ante las molestias causadas por las mascotas de un vecino?

PLANTEAMIENTO

En un edificio de viviendas, uno de los propietarios convive en su piso con cinco perros, por cuyos pobres cuidados, generan una cantidad de suciedad, olores y ruidos que causan importantes molestias a los vecinos. ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios al respecto?

RESPUESTA

Puede ejercitar la acción de cesión prevista en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual:

«2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

(...)».

En la SAP de Cantabria n.º 561/2018, de 18 de octubre, ECLI:ES:APS:2018:547, la comunidad de propietarios accionó solicitando el cese definitivo e inmediato de la actividad de tenencia de perros, lo que fue estimado en instancia y confirmado por el tribunal, que establece los requisitos para que prospere la acción de cesación:

«Son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: a) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares; b) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad, esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas; y c) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, entendiéndose que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad y que en ese concepto de actividad notoriamente incómoda ha de incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia , excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales (Véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20/04/1965). De lo anterior se colige que no bastará uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que será necesario, además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad. Es por ello que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Esa actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma».

Concluye la audiencia, respecto del caso planteado:

«El testimonio de los vecinos que comparecieron en juicio, la intervención municipal, el acuerdo comunitario unánime, salvo el voto en contra de la propia demandada, para el inicio de este procedimiento revelan suficientemente, también para este tribunal de apelación, que las molestias sufridas exceden del uso normal de los elementos privativos y comunes: Los ruidos y la suciedad y el olor no de una única mascota, sino de un grupo de nada menos que cinco perros en un piso, aunque sean pequeños, constituyen una molestia notoria y ostensible y no un simple trastorno que los demás condueños y vecinos vengan obligados a soportar, sin que se haya demostrado que la utilización de collares anti ladridos o el cuidado que Dª Petra dedica a esos animales reduzca los niveles de incomodidad de los condueños del edificio».

En torno a la cuestión del cuidado de los animales de compañía y las responsabilidad derivadas del mismo, en el 2023 de produjo una importante novedad con la aprobación de la Ley 7/2023, de 28 de marzo, de protección de los derechos y el bienestar de los animales, que, entre otras, establece la prohibición de mantener de forma habitual a perros y gatos en terrazas, balcones, azoteas, trasteros, sótanos, patios y similares o vehículos y dejar sin supervisión a cualquier animal de compañía durante más de tres días consecutivos; en el caso de la especie canina, este plazo no podrá ser superior a veinticuatro horas consecutivas.

Además, habrá que tener en cuenta las ordenanzas municipales reguladores de la tenencia y protección de los animales, que suelen delimitar la responsabilidad derivadas de su cuidado —o falta de—, e incluso, establecen el número máximo de animales de compañía que se pueden tener en un piso.