Caso práctico: ¿Cuándo prescribe la acción para reclamar daños a la comunidad de propietarios?

PLANTEAMIENTO

Una rotura en unas tuberías comunitarias ocasiona daños en una vivienda. ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción para reclamar a la comunidad por los daños sufridos por el propietario?

RESPUESTA

Para el supuesto de daños derivados de un elemento común, el propietario afectado podrá reclamar contra la comunidad en el plazo de 5 años, de acuerdo con el plazo de prescripción del artículo 1964 del Código Civil, si bien, es cierto que existieron dos posturas diferenciadas respecto al plazo de reclamación, defendiendo algunas audiencias que estaríamos ante un plazo de prescripción de un año (SAP Madrid n.º 522/2011, de 2 de noviembre, ECLI:ES:APM:2011:15105)

Por su parte, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre esta cuestión entendiendo que el plazo que tiene un comunero para exigir la indemnización por daños y perjuicios frente a la comunidad de propietarios por daños derivados de la falta de conservación o mantenimiento de los elementos comunes es de 5 años.

Así la STS n.º 491/2018, de 14 de septiembre, ECLI:ES:TS:2018:3102, partiendo de que los daños derivan de un incumplimiento de la comunidad del deber legal que le impone el art. 10 de la LPH de realizar las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que, no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos, concluye que:

«(...) Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable».

A TENER EN CUENTA. Lo anterior, solo resultará de aplicación para aquellos supuestos en los que el reclamante sea el propietario, pues, en aquellos supuestos en los que un arrendatario sea quien ejercite la acción de daños y perjuicios contra la comunidad por incumplimiento de las previsiones del art. 10.1 de la LPH, la reclamación tendrá amparo en el artículo 1902 del Código Civil (responsabilidad aquiliana), por lo que, aquí sí nos encontraríamos con el plazo legal de un año para el ejercicio de la misma.

Recomendamos la lectura del tema «Reclamación del propietario contra la comunidad por daños en su vivienda o local», que realiza un análisis mucho más extenso de esta cuestión.