Caso práctico: Reparcelación de plazas de garaje y acción de deslinde

PLANTEAMIENTO

Se procede a la reparcelación de un local destinado a plazas de garaje. «A» es propietario de una de las plazas, si bien, después de la reparcelación su plaza de garaje se ve reducida en una franja de veinte centímetros de ancho a favor de «B». «A» ejercita la acción reivindicatoria contra «B» con el objeto de recuperar la referida franja que le ha sido despojada. «B» se opone a la demanda negando cualquier invasión de la plaza de garaje de «A» cuestionando, además, los límites de la misma y solicita llevar a cabo un deslinde de las plazas de garaje. ¿Tendrá éxito la acción de deslinde planteada por «B» en la contestación a la demanda y dificultará el ejercicio de la acción reivindicatoria planteada por «A»?

RESPUESTA

En primer lugar, cabe señalar que cuando los límites o linderos no estén perfilados o, como en este caso, surgen problemas sobre su delimitación, se introduce en el debate la necesidad del ejercicio previo de la acción de deslinde que, como la acción reivindicatoria, también es protectora del dominio.

Como sabemos, ambas acciones pueden ejercerse acumuladamente y, aunque las similitudes entre ambas son notables, su naturaleza, finalidad y efectos son muy distintos. Si bien en el presente caso no se han ejercido ambas acciones conjuntamente, lo que cabe analizar es si será viable la acción reivindicatoria planteada por «A» o, por el contrario, es necesario un previo deslinde como presupuesto para la reivindicación como fundamenta «B» en su contestación a la demanda.

La confusión de linderos constituye un presupuesto indispensable para la práctica del deslinde, y por ello la acción no será viable cuando los inmuebles se encuentren perfectamente identificados y delimitados.

Por lo tanto, con la acción de deslinde no se pretende reclamar una cosa cierta y determinada que como propia reclama el actor, sino que, precisamente por la indeterminación de la propiedad que se confunde con la que es colindante, se postula solo la fijación de hitos, mojones, postes o señales que pongan término a las dudas. Por el contrario, en el caso de la acción reivindicatoria de dominio, el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa reivindicada. El éxito de la acción reivindicatoria exige prueba cumplida de la identidad de la cosa, acreditando que el predio reclamado es el mismo al que se refieren los documentos, pruebas en que el actor funde su pretensión.

Así, de acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo n.º 1121/1993, de 1 de diciembre, ECLI:ES:TS:1993:17972:

«(...) la falta de identificación del objeto reivindicado impediría, por sí sola, la viabilidad de la reivindicatoria pretendida, pues la identificación no se logra con la expresión que figura en el título presentado con la demanda, ni con la descripción registral, sino que requiere que la finca se determine sobre el terreno por sus cuatro puntos  cardinales, debiendo estos concretarse con toda precisión, y siendo este requisito identificativo esencial para que pueda prosperar cualquiera de las acciones que se derivan del artículo 348 del Código Civil».

A la vista de lo anterior, no se podrá cuestionar por la vía del previo deslinde la acción reivindicatoria planteada por «A», pues es evidente que lo adquirido tanto por «A» como por «B» son plazas, delimitadas por líneas de pintura pintadas en el suelo del local destinado a garaje. Por lo tanto, existen límites físicos, lo que excluye en este caso la posibilidad de, invocando la acción de previo deslinde por parte de «A», obstaculizar el ejercicio de la acción reivindicatoria por «A».

Por lo tanto, en este caso no existe confusión de linderos, pues los mismos están perfectamente marcados y no existe nada que deslindar.

En este sentido, es interesante la lectura de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, rec. 522/2000, de 29 de mayo de 2002, ECLI:ES:APM:2002:6890.