Caso práctico: Resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación

PLANTEAMIENTO

En un contrato de compraventa de vivienda las partes establecen como condición resolutoria la entrega en plazo de la vivienda. Sin embargo, no se estableció nada acerca del deber de entregar en idéntico plazo la licencia de primera ocupación.

¿Puede el comprador resolver el contrato en caso de que la vivienda carezca de licencia de primera ocupación en la fecha prevista para su entrega?

RESPUESTA

Dependerá de si, en el caso concreto, la entrega de la licencia de primera ocupación se estableció como una obligación esencial de la compraventa, se estipulara expresamente, o no, en el contrato. En este sentido, el TS en su sentencia n.º 198/2014, de 1 de abril, ECLI:ES:TS:2014:1239, dice que:

«2. En cuanto a los efectos resolutorios que pueden derivar de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor, de la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 10 de septiembre de 2012, rec. nº 1899/2008 , de Pleno, y posteriores (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. nº 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. nº 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. nº 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. nº 1569/2009 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 627/2010 , 10 de junio de 2013, rec. nº 1535/2010 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 1652/2010 ; 10 de junio de 2013, rec. nº 21/2001 ; 9 de octubre de 2013, rec. nº 444/2010 ; 31 de octubre de 2013, rec. nº 1387/2011 ; 6 de noviembre de 2013, rec. nº 668/2010 ; 6 de noviembre de 2013, rec. nº 763/2010 ; 7 de noviembre de 2013, rec. nº 2221/2011 ; 7 de noviembre de 2013, rec. nº 2044/2011 ; 14 de noviembre de 2013, rec. nº 1770/2010 ; 17 de enero de 2014, rec. 2235/2011 , y 6 de febrero de 2014, rec. nº 1615/2011 ) se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial si se hubiera pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.

Por tanto, para fijar las consecuencias del incumplimiento del deber de entregar la licencia de primera ocupación se hace preciso determinar su carácter o no esencial, pues ha quedado dicho que únicamente la infracción de una obligación esencial, no accesoria, puede entenderse determinante de la frustración del fin del contrato y justificar la resolución del mismo. Y, como también se ha dicho, en tal sentido resulta en primer lugar trascendente lo que las partes hayan pactado, pues si la entrega de la licencia se convino con carácter de esencial, es obvio que su incumplimiento sí daría lugar a la resolución, habida cuenta que el artículo 1469 del Código Civil obliga a entregar la cosa junto a todo lo que se exprese en el contrato. Y si la entrega de la licencia de primera ocupación no se convino expresamente con tal carácter de obligación esencial, para amparar la resolución instada por el comprador por la falta de entrega de la misma deberá prescindirse de reglas generales y estarse a las concretas circunstancias del caso, pues serán estas las que vayan a permitir justificar o no la resolución pretendida, según esa falta de obtención se revele respectivamente como esencial o accesoria para el cumplimiento de los fines del contrato. De ahí que la entrega de la licencia pueda valorarse como obligación accesoria, y por tanto inhábil para que pueda prosperar la acción resolutoria del comprador en caso de incumplirse aquella, cuando la falta de concesión responda solo a la sobrecarga de la Administración concedente, no a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos exigidos para su otorgamiento, o cuando la falta de licencia no resulte impedimento para el uso del inmueble (habitabilidad) y el acceso a sus suministros, recayendo la carga de probar ese carácter accesorio a la vendedora.

En suma, esta Sala, además de resaltar la plena imbricación de la licencia de primera ocupación en la estructura contractual, ya por la voluntad de las partes con estipulación expresa al respecto, o bien como un elemento natural de la propia obligación de entrega de la cosa, ha sentado como doctrina jurisprudencial que «cuando falta dicha estipulación al respecto, supuesto del presente caso, su trascendencia resolutoria también requiere que su falta o tardía obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa y, por extensión, conforme a lo anteriormente expuesto, una frustración del plano satisfactorio del acreedor o contraparte»( STS de 29 de enero de 2014, rec. nº 1563/2011 , entre las más recientes), lo que ha llevado a rechazar la pretensión resolutoria de los compradores en supuestos de leve demora entre la solicitud de licencia y su obtención, si el lapso «no se debía a la falta de condicionantes técnicos imputables a la vendedora sino a la mera tardanza habitual de la Administración para su expedición»( STS de 5 de febrero de 2014, rec. nº 2435/2011 , y las que en ella se citan)».