Caso práctico: Resolución del contrato de compraventa de vivienda. Ausencia de la licencia de primera ocupación

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  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 19/07/2013
  • Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Resolución del contrato de compraventa de vivienda. 

La falta de licencia de primera ocupación supone incumplimiento de la obligación de entrega cuando su concesión no va a ser posible en un plazo razonable, y es causa de resolución del contrato aunque no se haya pactado expresamente como requisito de la entrega (STS Pleno 10-9-2012). Escrito presentado por la promotora-vendedora para demorar la sentencia de casación pero que en realidad viene a corroborar el acierto de la sentencia recurrida. 

RESPUESTA

La ausencia de licencia de primera ocupación de una vivienda al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ha de considerarse como un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la vivienda por parte del vendedor, aún cuando en el contrato nada se hubiera dicho al respecto. Dicho esto, según el Alto Tribunal, en el supuesto de que la licencia de primera ocupación no vaya a ser otorgada en un plazo de tiempo razonable, el vendedor podrá instar la acción de resolución del contrato de compraventa celebrado.

Los fundamentos en que se basa el Tribunal Supremo para llegar a esta decisión radican en que la licencia de primera ocupación no puede entenderse obtenida por silencio administrativo positivo cuando el propio Ayuntamiento ha iniciado de oficio la revisión de la licencia de obras en su día concedida a la promotora de las viviendas cuyo fin, entre otros, era el de impedir la concesión de la licencia de primera ocupación a dichas viviendas (es doctrina consolidada que no se pueden adquirir por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la legalidad urbanística).

Asimismo, conforme a los precedentes representados por varias sentencias de Audiencias Provinciales, tratándose de la obligación de entrega de una vivienda debía tenerse en cuenta el RD 515/1989 sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, que exigía tener a disposición del público certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca, con referencia a la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, así como el Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales y el Reglamento de Disciplina Urbanística en cuanto supeditaban la ocupación de los edificios a la licencia administrativa urbanística, de modo que, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, los impedimentos urbanísticos y administrativos eran causa de resolución cuando los compradores no los hubieran conocido al tiempo de celebrar el contrato.

Por otra parte, señala el Alto Tribunal que el orden jurisdiccional civil no resulta competente para decidir acerca de si la licencia de primera ocupación puede entenderse concedida por medio de silencio administrativo. Además, tampoco puede considerarse cumplida la obligación de entrega de una vivienda cuando la licencia de obras se encuentra impugnada, pues los compradores no deberán asumir los riesgos derivados de las vicisitudes administrativas y urbanísticas que afectaran a las viviendas.

Así pues, el Tribunal Supremo entiende que el hecho de que el vendedor se haya obligado a finalizar la obra en un plazo determinado junto con hacer la “entrega efectiva” de la vivienda al comprador determina la legitimación de este último para instar la resolución del contrato de compraventa de vivienda.

Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Marín Castán, el conflicto presenta gran similitud con el ya resuelto por la sentencia del pleno de la Sala de 10 de septiembre de 2012, que vino a fijar la actual jurisprudencia, ya que se trataba de viviendas ubicadas en la misma promoción, en las que había sido parte del contrato como vendedora la misma entidad promotora.

En la instancia, la Audiencia ya había dado la razón a la compradora, declarando resuelto el contrato y ordenando a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas a cuenta del precio. Ahora la Sala confirma que dicho pronunciamiento se ajusta a su doctrina, porque, aunque las partes no contemplaron expresamente en el contrato el carácter esencial de la licencia, la falta de esta debe valorarse con ese carácter de esencial y, por ende, permite justificar la resolución del comprador, habida cuenta que la existencia de obstáculos para su concesión, derivadas de posibles irregularidades urbanísticas (en el caso enjuiciado, la licencia de obras constaba impugnada por supuesta ilegalidad), colocaban al comprador en una situación de incertidumbre durante largo tiempo mantenida, la cual, por frustrar sus expectativas contractuales, debe posibilitar que se aparte del contrato y que no pueda ser obligado a escriturar y pagar el resto del precio del inmueble.

BASE JURÍDICA

- STS de 11/03/2013, N.º 82/2013, rec. 576/2010 (TS, Sala de lo Civil, nº 82/2013, de 11/03/2013, Rec. 576/2010)

 

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