Caso práctico: Subrogación y modificación de los préstamos hipotecarios

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PLANTEAMIENTO

"A" tiene constituida una hipoteca para la compra de vivienda con el banco XXX. "A" no está contenta de la atención que recibe en dicha entidad, y además los intereses del préstamo que paga mes a mes son demasiado elevados. "A" se plantea cambiar de banco, ya que otra entidad bancaria le ha ofrecido la posibilidad de asumir su crédito de vivienda, con lo que "A" cambiaría de acreedor. ¿Puede hacerlo?

 RESPUESTA

Con el fin  de que la bajada de los tipos de interés beneficie a los deudores que habían concertado hipotecas en garantía de créditos obtenidos a un tipo de interés alto, se promulgó la Ley 2/1994 de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Esta disposición desarrolla el Art. 1211 ,Código Civil: "El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada", permitiendo a un deudor cambiar de acreedor sin su consentimiento, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito con ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.

Así pues, son las entidades financieras las que podrán ser subrogadas por el deudor  en los préstamos hipotecarios concedidos por otras entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en la Ley 2/1994. Se arbitra un mecanismo a fin de que el anterior acreedor pueda impedir  la subrogación, modificando el contenido del crédito hipotecario, que debe consistir en una mejora del tipo de interés similar a la convenida con el pretendiente a la subrogación. Por lo que sólo si el anterior acreedor no ejercita su derecho de enervamiento, la convención que para la subrogación existía entre el deudor y el nuevo acreedor será plenamente eficaz. Se formaliza en escritura pública, incorporando a la misma el documento justificativo del pago hecho al acreedor antiguo, y habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad para que la subrogación surta efectos contra tercero.

 ANÁLISIS

- Art. 1211 ,Código Civil 

 

Subrogación
Préstamo hipotecario
Hipoteca
Tipo de interés
Escritura pública
Carta de pago
Sin consentimiento del acreedor
Entidades financieras
Crédito hipotecario
Registro de la Propiedad