Caso práctico: Subrogación del acreedor de los préstamos hipotecarios

PLANTEAMIENTO

«A» tiene constituida una hipoteca para la compra de vivienda con un banco. No está contenta de la atención que recibe en dicha entidad y, además, los intereses del préstamo que paga mes a mes son demasiado elevados, por lo que se plantea cambiar de banco. Dado que otra entidad bancaria le ha ofrecido la posibilidad de asumir su hipoteca ¿Puede hacerlo?

RESPUESTA

Sí, siguiendo lo preceptuado en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que desarrolla el art. 1211 del Código Civil: 

«El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada».

Así pues, son las prestamistas inmobiliarios los que podrán ser subrogados por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos por otros prestamistas análogos, con sujeción a lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo. Dicha subrogación será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.

A TENER EN CUENTA. Definición de prestamistas inmobiliarios contenida en el artículo 4.2) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Los requisitos y el procedimiento para que tenga lugar la subrogación se regulan en el artículo 2 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios:

1. El deudor podrá subrogar a otro prestamista, sin consentimiento del anterior, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquel por escritura pública haciendo constar su propósito en ella.
2. El nuevo prestamista inmobiliario que esté dispuesto a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario, y un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluyendo los límites máximos legales de la comisión a percibir por parte del acreedor.
3. La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que el nuevo prestamista se la notifique al acreedor original y lo requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar. Entregada la certificación, el anterior acreedor tendrá derecho a enervar la subrogación si en el plazo máximo de quince días naturales a contar desde dicha entrega, formaliza con el deudor novación modificativa del préstamo hipotecario.
4. Para que la subrogación surta efectos, bastará que el acreedor subrogado declare en la misma escritura haber pagado al anterior la cantidad acreditada por éste, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos, sin que el anterior acreedor tenga derecho a rechazar el pago, estableciéndose en la propia Ley 2/1994, de 30 de marzo, los mecanismos para resolver aquellas situaciones en que no comunique la cantidad debida o se niegue a admitir su pago.

Por último, para que la subrogación surta efecto contra tercero deberá hacerse constar en el Registro mediante una nota marginal que contenga las siguientes circunstancias (art. 5 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo):

• La persona subrogada en los derechos del acreedor.
• Las nuevas condiciones pactadas del tipo de interés, del plazo, o de ambos.
• La escritura que se anote, su fecha, y el notario que la autorice.
• La fecha de presentación de la escritura en el Registro y la de la nota marginal.
• La firma del registrador, que implicará la conformidad de la nota con la copia de la escritura de donde se hubiere tomado.