Caso práctico: Gastos por obras en terrazas comunitarias de uso exclusivo (Cataluña)

 PLANTEAMIENTO

Soy propietario de un piso en un edificio situado en Cataluña que tiene una terraza de uso exclusivo. Si fuera necesario realizar en esta alguna obra, ¿quién debe hacer frente a los gastos? ¿La comunidad o el propietario?

RESPUESTA

Corresponderá a el propietario, salvo que las obras se deban a vicios de construcción o estructurales o si las reparaciones afectan o benefician a toda la comunidad en cuyo caso le corresponde a la comunidad.

El artículo 553-9.1 del CCCat señala que en el título constitutivo debe hacerse constar la relación de los elementos, instalaciones y servicios comunes de los que dispone el inmueble. En la misma línea, el artículo 553-43.1 del CCCat establece «En el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta, se puede vincular a uno o a varios elementos privativos el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes. Esta vinculación no los hace perder la naturaleza de elemento común».

En estos casos no se aplica la regulación general que regula el artículo 553-45 del CCCat respecto a los gastos comunes y que señala que todos los propietarios deben sufragarlos en proporción a su cuota de participación o de acuerdo con las especialidades que se establezcan en el titulo constitutivo, los estatutos o por acuerdo de la junta.

Cuando nos encontramos ante un elemento común de uso exclusivo debemos acudir a lo establecido por el artículo 553-43 apartados 2 y 4 del CCCat. Así, el apartado 2 señala:

«2. Los propietarios de los elementos privativos que tienen el uso y disfrute exclusivo de los elementos comunes asumen todos los gastos de conservación y mantenimiento y tienen la obligación de conservarlos adecuadamente y mantenerlos en buen estado».

El apartado 4 completa el reparto de gastos estableciendo, «4. Las reparaciones que se deben a vicios de construcción o estructurales, originarios o sobrevenidos, o las reparaciones que afectan y benefician todo el inmueble, son a cargo de la comunidad, a menos que sean consecuencia de un mal uso o de una mala conservación».

Por tanto, en el caso de la terraza de uso exclusivo si la obra es de conservación y mantenimiento le corresponde asumir el gasto al propietario del elemento privativo que tiene el uso exclusivo. Solo asumirá el coste de las obras la comunidad, si las reparaciones se deben a vicios de construcción o estructurales o si las reparaciones afectan o benefician a toda la comunidad. En este sentido se ha manifestado la SAP de Lleida, n.º 387/2022, de 9 de junio, ECLI:ES:APL:2022:470:

«La sentencia de instancia ha valorado todas las pruebas practicadas, documental, pericial aportada por la parte actora, debidamente ratificada en el acto de juicio y testificales practicadas también en dicho acto, y en base a ellas, llega a la conclusión que tratándose de un defecto constructivo y/o estructural de un elemento común de uso exclusivo, sin que medie un mal uso o mala conservación por parte de los propietarios, debe declararse la obligación de repararlos por parte de la Comunidad de Propietarios, de conformidad con el Art. 553-43.3 CCC; sin que dicha conclusión a la vista de toda la prueba practicada pueda considerarse ni lógica ni arbitraria».