Caso práctico: Tratamiento y contabilización del IVA en un contrato con opción de compra

PLANTEAMIENTO

Un contribuyente firma un contrato de opción de compra sobre una finca por el que paga un adelanto de 29.000 euros. El importe total de la compraventa son 145.000 euros. La opción de compra la ejercerá el banco con inversión de sujeto pasivo.  El contribuyente dispondrá del bien mediante la firma de un leasing con la entidad de crédito. El banco solicita al cliente una factura de cesión de derechos sobre la finca por importe de 29.000 euros más IVA. Se pregunta:

¿Quién paga el IVA de los 29.000 euros? ¿El banco?

¿Qué cuenta contable debo reflejar en la contabilidad la cesión del derecho?.

RESPUESTA

Si el adquiriente de la finca es considerado empresario o profesional la operación estará sujeta a IVA, por lo que deberá ingresarlo en la AEAT.

El asiento contable sería:

(543) Créditos a corto plazo por enajenación de inmovilizado

 a            (239) Anticipos para inmovilizaciones materiales

              (o la cuenta en la que se reflejen los importes en el momento de la opción de compra)

  (477) IVA repercutido

Por el importe cobrado al banco

           (572)     Bancos

a            (543)       Créditos a corto plazo por enajenación de inmovilizado

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen."

El apartado dos, letra a) del citado artículo 4 determina que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional a las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.

Por su parte, el artículo 5, apartado uno, letra c), de la misma Ley expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

El apartado uno del artículo 8 de la Ley del Impuesto, define las entregas de bienes como "la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes".

El artículo 20, apartado uno, número 22 de la Ley 37/1992 establece la exención de "las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación."El apartado dos, letra b) del citado artículo 4 declara que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”

En consecuencia con lo anterior, cabe concluir que la cesión de derechos sobre la finca, mediante contraprestación, por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

VER

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1494-06 de 12 de Julio de 2006

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V3724-16 de 05 de Septiembre de 2016

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2094-15 de 08 de Julio de 2015