Caso práctico: tributación de arrendamiento de finca rústica en el IVA e IRPF

En este caso práctico analizamos las implicaciones fiscales que se derivan del arrendamiento de una finca rústica para su explotación.

PLANTEAMIENTO

Se ha arrendado, por una persona física que no ejerce actividad alguna, a una sociedad civil una finca rústica que cuenta con almacén, invernaderos, sombraje, pozo de agua e instalación de riego, para su explotación por la sociedad civil.
Tributación del arrendamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

RESPUESTA

Respecto al IVA, el arrendamiento del terreno rústico destinado al cultivo y venta de planta ornamental, incluyendo las construcciones inmobiliarias de carácter agrario (equipamientos de almacén, invernaderos, sombraje, pozo de agua e instalación de riego), estará sujeto pero exento del IVA.

Respecto del IRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de un negocio estarán sometidos a retención a cuenta del IRPF.

1. Impuesto sobre el Valor Añadido

El arrendamiento de un bien inmueble determina la condición de empresario a efectos del IVA del arrendador, tal y como recoge el artículo 5 de la LIVA:

"Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:

(...)

c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes."

No obstante, la actividad de arrendamiento desarrollada por el consultante, a pesar de estar sujeta al IVA, podría estar exenta, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 20 de la LIVA que dispone lo siguiente:

"Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:

(...)

23.º Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:

a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.

Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo."

De acuerdo con lo anterior, el arrendamiento del terreno rústico destinado al cultivo y venta de planta ornamental, incluyendo las construcciones inmobiliarias de carácter agrario como serían los equipamientos de almacén, invernaderos, sombraje, pozo de agua e instalación de riego; estará sujeto pero exento del IVA.

2. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Lo primero que debemos hacer es distinguir aquí si se tratase de un arrendamiento del terreno como elemento patrimonial aislado o como un arrendamiento de negocio. Parece desprenderse de los datos aportados que se trataría del segundo, aún así, veamos lo que nos dice la Dirección General de Tributos en su Consulta Vinculante (V3124-20), de 20 de octubre de 2020, en la que establece que:

"A) La doctrina administrativa califica al arrendamiento de negocio como aquel en el que, además de arrendarse los elementos patrimoniales propiamente dichos, el arrendatario recibe un negocio o industria, de tal forma que el objeto del contrato no lo constituye solamente los bienes que en él se enumeran, sino que al mismo tiempo se arrienda una unidad económica con vida propia, susceptible de ser inmediatamente explotada. Ello supone la existencia previa de una empresa o negocio que el arrendador explotaba y, posteriormente, alquila, e implica la obtención de rendimientos de capital mobiliario conforme a lo establecido en el artículo 25.4.c) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre."

Como decimos, parece desprenderse del escrito de consulta que efectivamente los elementos que conforman la finca rústica constituyen una unidad económica con vida propia, lista para ser explotada de manera inmediata por el arrendatario. Aún sí, la competencia para dirimir esta cuestión competerá siempre a los órganos de gestión e inspección tributaria.

Asumiendo que se trata de un arrendamiento de negocio, establece el artículo 75.2 del RIRPF lo siguiente:

"2. También estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta las siguientes rentas, independientemente de su calificación:

(...)

b) Los rendimientos procedentes de la propiedad intelectual, industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, del subarrendamiento sobre los bienes anteriores y los procedentes de la cesión del derecho a la explotación del derecho de imagen."

Por su parte, el artículo 76.1 del RIRPF determina que estarán obligados a retener o ingresar a cuenta:

"a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.

b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades."

Por tanto, los rendimientos generados por el arrendamiento de la finca, siempre que esta tenga la consideración de unidad económica capaz de ser explotada, llevarán parejo la obligación de practicar retención.