Caso práctico: tributación de renta vitalicia y usufructo a cambio de vivienda por persona mayor de 65 años

PLANTEAMIENTO

Una persona de 67 años, en situación de viudez, percibe una pensión de escasa cuantía y posee una vivienda en propiedad, en la que tiene su residencia habitual, y que ha recibido por herencia.

Recientemente ha formalizado un contrato en virtud del cual transmite la propiedad de dicha vivienda, percibiendo a cambio una renta vitalicia mensual y el derecho vitalicio al uso de la vivienda.

¿Cómo tributaría esta operación?

RESPUESTA

La transmisión de la vivienda, al ser dicha persona mayor de 65 años, se considera ganancia patrimonial que estaría exenta de tributación en el IRPF. Por otro lado, la renta vitalicia tributa como rendimiento del capital mobiliario en un determinado porcentaje, en base a la edad del perceptor de la renta en el momento en que se constituya la misma.

Como decimos, a transmisión de la vivienda provoca una situación de alteración patrimonial y por tanto una ganancia patrimonial.

No obstante, el artículo 38.3 de la LIRPF dispone que:

"3. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente."

Se desprende del texto de la consulta que la formalización del contrato de la renta vitalicia se ha producido de manera simultánea a la transmisión del bien con lo cual queda cumplido el requisito temporal de la exención. Sin embargo, respecto del requisito cuantitativa la consulta no es tan clara. Al no establecer lo contrario, debe entenderse que el contrato recoge tanto la renta vitalicia como el usufructo derivado de la transmisión, por tanto, no se ha producido una reinversión total de la contraprestación por parte del consultante sino que se ha producido un fraccionamiento de dicha prestación: una parte para la constitución de la renta vitalicia y otra para la constitución del usufructo.

Esto ha de tenerse en cuenta a la hora de consignar la cantidad correcta en la declaración.

Ahora, respecto de la tributación de la renta vitalicia y el usufructo:

• Renta Vitalicia

Por otro lado, la renta vitalicia tributa como rendimiento del capital mobiliario en un determinado porcentaje, en base a la edad del perceptor de la renta en el momento en que se constituya la misma.

En este sentido hay que tener en cuenta lo previsto en el artículo 25.3 de la LIRPF según el cual:

“3. Rendimientos procedentes de operaciones de capitalización, de contratos de seguro de vida o invalidez y de rentas derivadas de la imposición de capitales.

(...)

2.º) En el caso de rentas vitalicias inmediatas, que no hayan sido adquiridas por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio, se considerará rendimiento del capital mobiliario el resultado de aplicar a cada anualidad los porcentajes siguientes:

- 40 por ciento, cuando el perceptor tenga menos de 40 años.

- 35 por ciento, cuando el perceptor tenga entre 40 y 49 años.

- 28 por ciento, cuando el perceptor tenga entre 50 y 59 años.

- 24 por ciento, cuando el perceptor tenga entre 60 y 65 años.

- 20 por ciento, cuando el perceptor tenga más de 66 y 69 años.

- 8 por ciento, cuando el perceptor tenga más de 70 años.

Estos porcentajes serán los correspondientes a la edad del rentista en el momento de la constitución de la renta y permanecerán constantes durante toda su vigencia”

• Usufructo

La tributación del usufructo ha sido ya tratado en otro Caso Práctico que les dejamos a continuación:

Caso práctico: cálculo de la base imponible del usufructo.