Caso práctico: Validez de cláusula estatutaria sobre el ejercicio en exclusivo de una actividad en un centro comercial

PLANTEAMIENTO

Cláusula estatutaria en comunidad de propietarios sobre el ejercicio en exclusivo de una actividad en un centro comercial. ¿Es legal una cláusula de este tipo?

RESPUESTA

Sí, el artículo 5 de la LPH en su párrafo tercero señala «El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». En el mismo sentido se manifiesta el artículo 7.2 de la LPH cuando establece «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas».

La posibilidad de limitar el ejercicio de una actividad en un local por medio de los estatutos ha sido reconocida por el Tribunal Supremo en su sentencia, n.º 413/2002, de 8 de mayo, ECLI:ES:TS:2002:3254:

«El artículo 27 bis de los Estatutos reguladores de la comunidad actora establece literalmente lo siguiente: "Concedido contractualmente a un local el ejercicio de una actividad con carácter de exclusiva, en ningún otro local del Centro Comercial podrá desarrollarse la misma actividad, ni siquiera de forma parcial, fraccional, complementaria, accesoria, secundaria, marginal o temporal, salvo que medie autorización expresa del titular de la exclusiva. El incumplimiento de esta obligación y consiguiente ejercicio, en algún otro local, de una actividad concedida en exclusiva, aun en las antes indicadas formas parciales, se considerará, de conformidad con lo determinado en el artículo 27 de estos Estatutos, como actividad no permitida estatutariamente, quedando facultados y legitimados indistintamente, tanto la Comunidad de Propietarios a través de sus órganos rectores, como el titular de la exclusiva presuntamente perturbada para ejercitar las acciones previstas en el artículo 22 de estos estatutos, artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, o cualquier otra que estimare procedente en orden a obtener, en definitiva, el cese de la infracción o la privación del uso del local para el infractor o el lanzamiento o resolución del contrato cuando se tratare de ocupante no propietario".

Limitaciones como ésta se introducen frecuentemente en los Estatutos de comunidades de propiedad horizontal relativas a centros y galerías comerciales, con la intención, por una parte, de integrar distintos tipos de negocios para completar los servicios a los clientes, y, por otra, de evitar la duplicidad de puestos o tiendas similares dentro del mismo recinto.

Estos pactos —contemplados y autorizados en los artículos 5, párrafo tercero, 7, párrafo tercero, y 19 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, y, en la reforma introducida en la misma por la Ley 8/1999— no vulneran las disposiciones de libre comercio y competencia aducidas por la recurrente.

En este caso, la prohibición de que se trata figura claramente en los Estatutos de la actora, obra inscrita en el Registro de la Propiedad, es de obligado cumplimiento para la Comunidad de Propietarios y perjudicará a terceros (artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal)».