Caso práctico: ¿Es válido un acuerdo de instalación de ascensor cuando en la convocatoria no se especificaban las servidumbres a las que daba lugar? ¿y cuándo no se realiza la citación debidamente?

PLANTEAMIENTO

Una comunidad de vecinos celebra una junta en cuya convocatoria se establecía, entre otros puntos, la «Aprobación, si procede, de instalación de ascensor en el edificio y necesidad de constituir servidumbres para ello», sin especificar cuáles serían las servidumbres concretas que finalmente resultaron aprobadas en junta. El propietario de uno de los locales afectados ha impugnado el acta de la junta en la que se aprueba la instalación y la servidumbre alegando que no ha sido debidamente notificado, y otro de los propietarios perjudicados se opone a la servidumbre por no coincidir la superficie a ocupar que se aprobó en la junta con la que finalmente resulta necesaria para la instalación del ascensor. ¿Son válidos los motivos de impugnación de los acuerdos de la junta de propietarios? ¿Pueden establecerse esas servidumbres a pesar de la oposición de los propietarios?

RESPUESTA

En el primero de los casos sí que estaríamos ante un motivo de impugnación válido, ya que la falta de citación conlleva la nulidad del acuerdo, pero en el segundo de los supuestos no, ya que se entendería que el asunto ya aparecía reflejado en el orden del día, y que un error en la estimación de los metros a ocupar no invalida los acuerdos adoptados.

A la hora de establecer una servidumbre para la instalación del ascensor hay que atender a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. El art 9.1.c) de la mentada LPH establece la obligación de los propietarios de «c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».

El Tribunal Supremo ha destacado la importancia de ponderar los bienes protegidos, por un lado, el derecho de propiedad y, por otro, el derecho de la comunidad de instalar el ascensor. Con relación a esta cuestión se ha manifestado la sentencia del Tribunal Supremo n.º 148/2016, de 10 de marzo, ECLI:ES:TS:2016:979, que estipula:

«Tal doctrina, en síntesis, es la siguiente:

(i) Constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos.

(ii) Lo que se cuestiona es si esa necesidad, en este caso de instalación de ascensor, que tienen los propietarios de viviendas, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, por el que, existiendo el quórum legal exigido, se pueda obligar a un copropietario a ceder parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor.

(iii) La respuesta es afirmativa, pero con matices. Se ha de dar a partir de la ponderación de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar el ascensor, teniendo en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo respecto a que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento. Esto es, se trata de apreciar si la afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, según el artículo 530 CC, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que concibe una desaparición de la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor en el artículo 3a) de la Ley (STS de 15 diciembre 2010).

(iv) La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo (STS de 22 diciembre de 2010)».

Basándose en esta doctrina, la SAP de Cantabria n.º 102/2019, de 21 de febrero, ECLI:ES:APS:2019:340, da respuesta al supuesto del propietario que considera que el acuerdo de la junta no debe ser válido por no coincidir los metros estimados en el acuerdo aprobado por la junta, con los finalmente necesarios, y señala que:

«(...)  La alegación de la demandada sobre la falta de correspondencia entre los acuerdos y la pretensión deducida en el proceso en cuanto a la superficie a ocupar no es desde luego relevante, pues sin perjuicio de que obviamente la servidumbre haya de tener la superficie necesaria aunque haya sido erróneamente estimada en los acuerdos comunitarios, ello no empece a la realidad de que estos definieron en la comunidad el modo de mejorar la accesibilidad, tienen carácter ejecutivo, y son la base de la pretensión deducida en el proceso».

Sin embargo, distinta suerte debe correr el acuerdo en lo relativo a la convocatoria de la junta, cuando no consta debidamente citado el propietario que impugna los acuerdos. En este sentido podemos citar la SAP de Álava n.º 758/2018, de 20 de diciembre, ECLI:ES:APVI:2018:772, en la que se destaca que la carga de la prueba de la citación recae sobre la comunidad de propietarios, recordando que: «La convocatoria pudo colgarse en el portal, es una forma muy habitual de que los vecinos se tengan por citados, sin embargo, debe tenerse en cuenta que los propietarios de los locales no tienen acceso al portal ni a las escaleras de la comunidad, esta forma de citación no sirve para ellos», concluyendo que:

«La falta de citación de las actoras es suficiente para declarar nulo el acuerdo, habiendo planteado una propuesta tan importante, la Comunidad y el Administrador de fincas debieron actuar con mayor diligencia y profesionalidad».