Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 014048 de 16 de Junio de 2017

Resumen

Exención por reinversión habitual en la vivienda titularidad de su esposa.

Cuestión

El consultante era titular de una vivienda (habitual para él) adquirida cuando estaba soltero. El  12 de diciembre de 2015, se casó con su esposa bajo el régimen económico de gananciales, trasladándose a vivir a la vivienda de esta última, la cual se encuentra gravada con el préstamo hipotecario que solicitó para financiar la compra de la misma. El 4 de febrero de 2016, el compareciente transmitió su vivienda, obteniendo una ganancia patrimonial. Según indica, desea destinar el importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual a la amortización del préstamo que recae sobre la vivienda de su esposa (solicitado por ésta para financiar la compra de la misma).

Quiere conocer si puede destinar el importe obtenido en la venta de su anterior vivienda habitual a la amortización del préstamo que grava la vivienda familiar, adquirida por su esposa con anterioridad al matrimonio, consolidando así el derecho a la exención por reinversión de la ganancia generada por la venta del inmueble.

 

Descripción

En lo que respecta a la cuestión planteada en el escrito de consulta, relativa a la posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, el artículo 49 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), establece que: "1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. 2. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida".

 

Este precepto se encuentra desarrollado en el artículo 49 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (RIRPF), aprobado mediante Decreto Foral de la Diputación Foral de Bizkaia 47/2014, de 8 de abril (RIRPF), donde se dispone que: "1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido, el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el apartado 6 del artículo 87  de la Norma Foral del Impuesto. Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el apartado 8 del artículo  87 de la Norma Foral del Impuesto y en el artículo 67 de este Reglamento. 2. La reinversión del importe total obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión. Se entenderá que la reinversión se realiza dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo. Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la autoliquidación del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de la vivienda habitual. 3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo. 4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente. En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los correspondientes intereses de demora. Esta autoliquidación complementaria se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de autoliquidación correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".

 

En lo que respecta a la calificación de una vivienda como habitual, de cara a poder aplicar la exención por reinversión, debe atenderse a lo previsto en el apartado 8 del artículo 87 de la NFIRPF, relativo a la deducción por inversión en vivienda habitual, según el cual: "(...) 8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención del primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. (...)".

 

Mientras que, por su parte, el artículo 67 RIRPF determina que: "1. Con carácter general, se considera vivienda habitual aquella edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, celebración del matrimonio, separación matrimonial, extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas justificadas. (...) 4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en las letras b) y c) del artículo 42 y en el artículo 49 de la Norma Foral del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión".

 

De modo que para que una vivienda tenga la condición de habitual en este ámbito (de la exención por reinversión), se requiere: a) que el contribuyente haya residido en ella durante un período continuado de, al menos, 3 años, salvo que se produzca alguna de las circunstancias a que se refiere el artículo 87.8 de la NFIRPF (dentro de las cuales se encuentra la celebración del matrimonio); y b) que la transmita en el plazo previsto en el artículo 67.4 del RIRPF (es decir, dentro plazo máximo de los dos años siguientes al momento en el que deje de vivir en ella).

 

De conformidad con todo lo anterior, la aplicación de la exención por reinversión objeto de consulta exige, fundamentalmente, el cumplimiento de los siguientes requisitos: 1) la adquisición de la plena propiedad sobre la totalidad o una parte de la vivienda; 2) que ésta constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente; y 3) que se reinvierta en ella la totalidad de las cantidades obtenidas en la venta de la anterior vivienda habitual en un período no superior a los dos años desde la fecha de transmisión (si la reinversión en ese plazo fuera parcial, la exención también sería parcial).

 

A estos últimos efectos, cuando para adquirir la vivienda transmitida se haya utilizado financiación ajena, se considera como importe total obtenido, el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

 

En consecuencia, el compareciente podrá acogerse a la exención por reinversión objeto de consulta en la medida en que cumpla los requisitos señalados. Particularmente, siempre que las cantidades que reinvierta en la nueva vivienda habitual (en la vivienda familiar) le otorguen derecho de propiedad sobre la misma. Por ello, una vez contraído matrimonio, han de tomarse en consideración las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial correspondiente.

 

Así, en la medida en que el régimen económico matrimonial del consultante y de su esposa es el de gananciales, resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, donde se indica que: "Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte gananciales y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas". Mientras que el artículo 1.357 del mismo Código Civil recoge que: "Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aun cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial. Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354".

 

A estos efectos, el Tribunal Supremo (sentencia de 31 de octubre de 1989) ha otorgado a los supuestos de compra financiada mediante préstamo el mismo tratamiento que se deriva de la aplicación conjunta de los dos artículos del Código Civil transcritos para los casos de compraventa a plazos o con precio aplazado. Por tanto, tratándose de la vivienda familiar, aunque la compra se haya efectuado antes de la celebración del matrimonio, no resulta aplicable, salvo acuerdo en contrario de los cónyuges, el principio general en virtud del cual el primer desembolso determina la naturaleza de la adquisición. Al contrario, la excepción del segundo párrafo del artículo 1.357 del Código Civil obliga a reconducir este supuesto al ámbito del artículo 1.354 del Código Civil, de conformidad con el cual la propiedad de la vivienda pertenece proindiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge, o cónyuges, en proporción a sus aportaciones respectivas (a cada uno de los esposos por el dinero privativo por ellos aportado, y a la sociedad de gananciales por el dinero ganancial), salvo acuerdo en contra de los esposos.

 

Por ello, en defecto de acuerdo en contrario de los cónyuges, la propiedad de la vivienda familiar corresponderá proindiviso a cada uno de los cónyuges, en proporción a sus respectivas aportaciones privativas, realizadas antes o después del matrimonio (a la esposa por sus entregas anteriores al matrimonio y al consultante por las aportaciones que realice con el dinero proveniente de la venta de su anterior vivienda), y a la sociedad de gananciales, por los pagos que se verifiquen con dinero ganancial.

 

Consecuentemente, en relación con la aportación de dinero privativo del consultante (procedente de la venta de su vivienda habitual anterior), a la amortización del préstamo hipotecario que grava la vivienda adquirida por su esposa  con anterioridad al matrimonio, cabe señalar que el compareciente podrá acogerse a lo dispuesto en los artículos 49 de la NFIRPF y 49 del RIRPF, y a la interpretación conjunta que realiza el Tribunal Supremo de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil.

 

De forma que podrá destinar el importe obtenido por la venta de su anterior vivienda a la amortización del préstamo que grava la vivienda familiar, acogiéndose a la exención por reinversión por la que pregunta, siempre: a) que esta operación le otorgue cuota de propiedad sobre dicha vivienda familiar, de conformidad con lo previsto en los artículos mencionados del Código Civil y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo (es decir, siempre y cuando los esposos no pacten aplicar a la operación plantada un régimen jurídico distinto del derivado de dichos preceptos); y b) que la reinversión se lleve a cabo en un plazo de dos años, contados desde la venta de su anterior vivienda. No obstante, sí debe tenerse en cuenta que el pago de intereses no otorga cuota de propiedad alguna sobre el inmueble, por lo que no podrá entenderse materializada la reinversión en el abono de los mismos.

 

Por iguales motivos, y cumpliéndose los mismos requisitos, ambos cónyuges podrán aplicar al 50 por 100 cada uno de ellos la deducción por inversión en vivienda habitual que pueda generarse como consecuencia del pago con dinero ganancial de la amortización y de los intereses del préstamo hipotecario que grava la vivienda familiar.