RESOLUCIÓN de 14 de mayo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por don Antonio Fernández Molina, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Granada número 2, doña Pilar Lidueña Gómez, a inscribir una escritura de elevación a escritura pública de contratos privados de compraventa en virtud de apelación de la Registradora. - Boletín Oficial del Estado, de 15 de Junio de 1999

Hechos

I Por escritura que autorizó el Notario de Granada don Julián Peinado Ruano el 9 de diciembre de 1992, «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», a través de su representante, y don Antonio Fernández Molina elevaron a escritura pública los siguientes documentos privados: 1) el primero, fechado el 25 de octubre de 1962, por el que «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», vendió a don S. Presidente. E. una participación indivisa de 12,205 por 100 del edificio número 6 del bloque B, situado en Granada, pago de los Montones o Barrio de la Encina, con frente a calle particular, señalado con el número 6, con diversos pactos, entre ellos el de que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil el adquirente usará la cosa común ocupando el piso puerta cuatro, que en el momento de que a tenor del artículo 400 del Código Civil se verifique la división material de la cosa común, al comprador se le entregará el piso señalado con la puerta número cuatro, así como que el impago de algunos de los plazos del precio que quedaba aplazado daría lugar a la resolución de la compraventa y que ocupado el piso por el comprador como arrendatario el importe mensual del canon arrendaticio se aplicará al pago de los plazos aplazados de la compraventa; 2) otro consistente en una comunicación fechada el 1 de julio de 1966 y dirigida por Construcciones Valencia a don J. A. Presidente, acusándole recibo de un escrito de 16 de junio anterior que le había dirigido don S. P. E. en relación con el contrato suscrito el 25 de octubre de 1962, participando al destinatario que a todos los efectos le consideraban subrogado en todos los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de fecha 20 de octubre de 1962 así como del contrato de venta de fecha 25 de octubre de 1962; 3) el tercero, fechado el 30 de marzo de 1978, por el que el Consejero

Delegado de «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», hace constar que don J. A. P. ha comunicado a la sociedad que ha transferido todos y cada uno de los derechos y obligaciones que dimanan del contrato privado de fecha 25 de octubre de 1962, suscrito por don S. P. E. y del que trae causa el transmitente J. A. P., a don M. R. A., mayor, casado, A. T. S., y vecino de Granada, comunicación en cuya virtud se transfieren a este último todos los derechos y obligaciones dimanantes del documento citado, escrito que aparece también firmado por el adquirente; 4) y el último, fechado el 10 de mayo de 1983, consistente también en una comunicación dirigida a «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», con dos firmas cuya autoría no consta, en la que se dice que «haciendo uso de la facultad que me corresponde en el documento privado de fecha 30 de marzo de 1978 por virtud del cual adquirí 17,205 por 100 avas partes, bloque B, casa número 6 Barrio la Encina, por la presente les participo que he cedido a don Antonio Fernández Molina todos los derechos y obligaciones dimanantes del documento aludido».

En la citada escritura, tras reseñar las transmisiones derivadas de los referidos documentos y ratificar la vendedora inicial que aceptó en su día las cesiones de derechos y obligaciones resultantes de las mismas y aclarar que la participación de finca transmitida se concretó en su día en la que a continuación describía, los otorgantes «dejan protocolizados y elevados a públicos los documentos privados referenciados en los expositivos I yII (los reseñados) de esta escritura, en virtud de los cuales don Antonio Fernández Molina adquiere el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo III, otorgando el vendedor a la compradora carta de pago del precio total».

II Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad número 2 de Granada fue calificada con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento el día veintitrés de junio pasado, asiento 2377 del Diario 15 de esta oficina, se suspende la inscripción por el defecto de falta de intervención y consentimiento de don Salvador Espejo y de los sucesivos adquirentes a que se refiere el número II de la exposición de la escritura, del piso descrito en el número III de la misma exposición, en el que se ha concretado la participación indivisa del edificio por ellos adquirida. No se toma anotación de suspensión por no haber sido solicitada. Contra la presente nota de calificación cabe recurso ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con apelación, en su caso, ante la Dirección General de los Registros, conforme al artículo 66 de la Ley Hipotecaria y complementarios de su reglamento. Granada, 11 de julio de 1.995. El Registrador. Sigue la firma».

III El Procurador de los Tribunales don José Sánchez León Herrera, en representación de don Antonio Fernández Molina, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación registral en el que, tras señalar en los antecedentes de hecho que ante una calificación verbal que denegaba la inscripción del título se promovió expediente de dominio que el Juzgado de Primera instancia número 7 de los de Granada acordó no admitirlo a trámite por Auto que, apelado, fue desestimado por la Audiencia Provincial, y agotada la vía jurisdiccional motivó la nueva presentación del título en la que recayó la nota de calificación frente a la que recurría, alegó: Al figurar la propiedad de la finca inscrita a nombre de la sociedad promotora, que ha percibido la totalidad del precio de su venta, y existir la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil, su representado ha adquirido la propiedad de quien era el anterior titular dominical evidenciándose la inexistencia de tracto registral interrumpido, no existiendo constancia de la existencia de otras transmisiones sino solo de un contrato de compraventa del que resulta la perfección del contrato pero no su consumación, así como la posterior cesión de derechos en documento privado a un tercero que cedió a su vez a su representado, de ninguno de los cuales deriva la transmisión del derecho al piso, pues ya se trate de compraventa en documento privado carente de tradición o de las posteriores cesiones de derechos, la propiedad del inmueble continuaba inscrita a nombre de la sociedad promotora. Acompañaba a su escrito testimonio del auto dictado el 5 de septiembre de 1994 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Granada en el que, bajo el fundamento de que al estar la finca de autos inscrita a nombre de los transmitentes, «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima» se declaraba que no procedía el expediente de dominio cuando la adquisición del solicitante procede directamente del titular registral, y otro, del Auto de 16 de septiembre de 1994 de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, de fecha 27 de febrero de 1995 que fundándose en que si bien el primero de los contratos privados perfeccionaba una venta de la finca no la consumaba y las posteriores cesiones de derechos tampoco, por lo que, el propietario del inmueble seguía siendo la sociedad promotora, por lo que es en virtud de la escritura pública que la referida promotora transmite la propiedad con tradición instrumental del titular registral al actor.

IV La Registradora informo, en defensa de su nota, que la escritura calificada eleva a públicos los documentos privados de compraventa de las sucesivas transmisiones de la finca; que en el primero de ellos, fechado el 25 de octubre de 1962, consta que el piso se halla arrendado al comprador según contrato previo, de 20 de octubre de 1962; que los posteriores son manifestaciones de las comunicaciones de las distintas transmisiones realizadas; que el recurrente solicita la inscripción del dominio de la finca a su nombre por considerar que no existe constancia de contratos de compraventa en documentos privados de los que se derive la transmisión, pues todos ellos carecen de tradición, continuando como propietaria la vendedora inicial; que acceder a tal pretensión iría en contra del contenido del título calificado habida cuenta de la configuración legal y jurisprudencial del contrato de compraventa y la necesidad de entrega de la cosa vendida, así como de la necesidad de consentimiento de los sucesivos contratantes en documento privado para el acceso al Registro de los mismos; que si bien el contrato de compraventa, como contrato consensual se perfecciona por el consentimiento, se consuma por la entrega y ésta tanto puede ser real como ficta o figurada, cual es el valor que el artículo 1462 del Código Civil atribuye al otorgamiento de escritura pública, pero sin que tal tradición pase de ser una presunción de entrega, que nunca tendrá ese valor si la cosa ya se encontraba en poder del comprador cual sería el caso de poseer en concepto de arrendatario; que tal es el caso que se dan en este supuesto en que en el primero de los contratos se reconoce que el comprador es arrendatario de la finca lo que excluye, según la jurisprudencia, la tradición real o simbólica, por lo que todas las transmisiones operadas son perfectas y están consumadas y así lo evidencian las restantes cláusulas del primero de aquellos documentos; que al elevarse a públicos los contratos privados de compraventa sin intervención de los respectivos transmitentes y adquirentes falta su consentimiento para la transmisión en documento auténtico.

V El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acordó estimar el recurso revocando la nota de la Registradora en base a los siguientes fundamentos: Que no se cuestiona la adquisición del dominio por el recurrente, admitida en la nota, sino que en la misma se plantea un problema de tracto sucesivo por falta de consentimiento de los sucesivos transmitentes; que no se pone en duda la existencia de «traditio» sino quién sea el autor de ella; y que tampoco se plantea el tema de la publicidad registral, si lo es de títulos o de títulos y modos; que, en definitiva, la nota plantea un problema de tracto sucesivo, lo que conduce a examinar si en la primera de las transmisiones hubo «modus»; que la compraventa inicial no determinó una transmisión dominical pues aunque la tradición requiere no solo la entrega, siquiera ficticia, sino además una voluntad traslativa del dominio, distinta de la que pueda hacerse con otro fin, implícita pero susceptible de exclusión; que en este caso, aunque el poseedor se hallaba en posesión de la cosa vendida, tal posesión no pudo tener el valor que se le quiere atribuir ya que tanto del contrato como de los actos posteriores se desprende que se quiere mantener aquella situación arrendaticia por lo que la posesión del comprador no se quería mantener en concepto de dueño sino de arrendatario, sin que conste la existencia de una voluntad traslativa; que implícitamente se está admitiendo la existencia de una reserva de dominio pues se extrae la idea de que la transmisión dominical se aplaza hasta el pago del precio y aun cuando conste la atribución de un poder de disposición al adquirente también cabe entenderla en un sentido distinto, como atributiva de la facultad de transmitir los derechos y obligaciones derivados del contrato pero ello no enerva la eficacia de aquella reserva pues la misma implica una «ab initio» ineficaz desde el punto de vista traslativo tradición, pero no toda falta de ésta viene determinada por un «pactum reservati domini».

VI La Registradora se alzó frente al Auto, reiterando sus argumentos sobre el carácter presunto de la transmisión instrumental, la doctrina jurisprudencial, vigente ya en Sentencia de 28 de diciembre de 1985 y reiterada,

modernamente por la de 31 de octubre de 1983 sobre la imposibilidad física y jurídica de operar la misma a quien ya se halla en posesión de la cosa comprada, incluso como arrendatario; que la declaración del Auto sobre la falta de voluntad traslativa del primero de los contratos privados es contraria a la interpretación literal de sus términos y a la sistemática del conjunto de sus cláusulas, de las que cabe deducir que existió una transmisión de propiedad, seguida de otras en las que el consentimiento de los contratantes sucesivos es elemento esencial de los contratos respectivos, y ese mismo consentimiento necesario para su elevación a escritura pública.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.261.1, 1.262, 1.224 y 1.225 del Código Civil; 2.11. o y 18 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento.

1. En el supuesto de hecho que ha dado lugar al presente recurso, determinada compañía mercantil, como dueña de un edificio, vende en documento privado una cuota indivisa del mismo, concretando el derecho adquirido en el uso de un determinado piso que se dice arrendado al comprador, estipulando que en el momento en que se lleve a cabo la división material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio del piso en que se ha concretado el uso, fraccionándose el pago del precio de la venta, al que se irán imputando los cánones arrendaticios, y conviniéndose en que el impago de los plazos aplazados implicará la resolución de la compraventa. En virtud de posteriores documentos privados el vendedor inicial se limita a dejar constancia de la recepción de comunicaciones de las transmisiones sucesivas, hasta tres, de los derechos derivados del contrato inicial con subrogación de los respectivos adquirentes en los derechos y obligaciones derivados del mismo. Y por escritura pública, que es la objeto de la calificación recurrida, la vendedora original y el último de los adquirentes en virtud de las transmisiones operadas, elevan a públicos los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento en virtud de los cuales, según dicen, el último de los adquirentes deviene propietario de una concreta finca, resultado de la división en régimen de propiedad horizontal del edificio original llevada a cabo unilateralmente por el primer vendedor.

Se suspende la inscripción por entender que se requiere el consentimiento auténtico de los sucesivos adquirentes y, a la vez, transmitentes, argumento que revoca el Auto apelado al considerar que no cuestionándose la adquisición por el último de aquellos tan sólo existe un problema de tracto sucesivo que vista la inexistencia de modo en las adquisiciones anteriores, hasta la última, no cabe plantear, existiendo por tanto una sola transmisión dominical, la operada por el titular registral e inicial vendedor en favor del último de los adquirentes.

2. La fundamentación del Auto apelado no puede mantenerse. El vendedor original y actual titular registral, frente a lo que entiende aquella resolución, no transmite su derecho al último de los adquirentes, sino que se limita a reconocer su previa transmisión a otro, y la adquisición que se pretende inscribir no es la resultante de aquel primer acto dispositivo, sino de otro que es el último eslabón de todas las sucesivamente operadas. Siendo presupuesto de la inscripción la previa calificación de la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), todas aquellas transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente quedan sujetas a ella, pues aunque se admitiera la tesis del Auto apelado de que no se había consumado la transmisión del dominio de la finca por falta de tradición hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública y hubieran de considerarse aquellas transmisiones intermedias como de la posición contractual de los sucesivos adquirentes, la existencia y validez de todas ellas condiciona la de la última, y esa existencia y validez no la acredita tan sólo la aceptación del cedido, único elemento del negocio de cesión que consta en este caso, sino esencialmente del consentimiento, capacidad y legitimación de los sucesivos cedentes y cesionarios, la existencia y licitud de sus respectivas causas, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles piénsese en la posibilidad de que alguna de esas transmisiones, de las que la única constancia es el reconocimiento de su existencia por un tercero, lo hubiera sido por donación, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado.

3. Sin necesidad de entrar en el examen de la naturaleza jurídica del negocio por el que se eleva a escritura pública un documento privado, las declaraciones de voluntad en él emitidas, aunque limitadas a dar forma pública a otro preexistente, el contenido en aquel documento, tienen entre otros un evidente valor recognoscitivo de su existencia y contenido recuérdese que el artículo 1.224 del Código Civil habla de reconocimiento del acto o contrato, no del documento, pero tan sólo con relación a quien las formula. Es por ello que en el caso de contratos bilaterales o plurilaterales, tanto su revestimiento de forma pública como la autenticidad que con aquel reconocimiento implícito adquieren exigen la concurrencia al otorgamiento de la escritura de todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (artículos 1.261.1. o y 1.262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (cfr. artículo 1225).

En el supuesto objeto del presente recurso aquella concurrencia se ha limitado a una de las que fueron parte en el primero de los contratos y otra de las que lo fue en el último, sin que lo hayan hecho las restantes que en ellos intervinieron ni las que lo fueron en los intermedios, por lo que ha de concluirse que en el documento calificado no se contiene un título traslativo susceptible de inscripción conforme al artículo 2.1. o de la Ley Hipotecaria y por tanto no es hábil a efectos de inscripción pues ni en él funda inmediatamente su derecho la persona que la pretende, ni hace fe en cuanto al contenido que se pretende ha de ser objeto de la misma según exige el artículo 33 del Reglamento Hipotecario. Sin que, por último, se observen impedimentos para que de ser imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados pueda solventarse el problema a través de un expediente de dominio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el Auto apelado.

Madrid, 14 de mayo de 1999.

El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.