Resolución de 20 de julio de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una escritura de reconocimiento de dominio., - Boletín Oficial del Estado, de 07 de Agosto de 2018

Hechos

I

Mediante «escritura de reconocimiento de dominio» otorgada el día 14 de diciembre de 2017 ante el notario de Madrid, don Luis Manuel González Martínez, número de protocolo 1.214, por parte de la sociedad mercantil «Fin Heritage Inversiones en Tenerife, S.L.», debidamente representada, se reconoció el dominio sobre las fincas registrales 10.456 y 8.281 (en la actualidad integrada en la anterior) en favor de don D. K., representado por don F. R. T.

Se expresaba en dicho título lo siguiente: Que mediante escritura otorgada en el año 2000 en el Consulado Español de Berlín, don D. K. había vendido a la mercantil «Fin Heritage Inversiones en Tenerife, S.L.», la finca registral 10,456; y posteriormente, mediante otra escritura otorgada en el año 2002 y en el mismo Consulado, la finca registral 8281; Que la citada mercantil reconocía que las propiedades compradas por ella a don D. K., en las escrituras de referencia, le siguieron perteneciendo, habiéndose mantenido en realidad éste último como verdadero titular, de modo que la apariencia de titularidad de «Fin Heritage Inversiones en Tenerife, S.L.» no se correspondía con la realidad por haber sido una titularidad meramente fiduciaria, en interés único y exclusivo del propietario, don D. K., el cual aceptaba expresamente tal reconocimiento de dominio. Y se añadía que «el presente reconocimiento de dominio es, por tanto, un título con causa, ya que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada y que deriva de todo lo actuado en virtud del poder general con facultades de administración y disposición otorgado por don D. K. a favor de don (...) el 3 de marzo de 1998, ante el Cónsul General de España en Berlín (...), puesto que con la titularidad fiduciaria a favor de la sociedad «Fin Heritage Inversiones en Tenerife, S.L.» (sociedad unipersonal), se trató de conseguir una finalidad económica muy limitada y con arreglo a instrucciones reservadas del verdadero propietario, resultando la finalidad de la presente escritura de reconocimiento de dominio, el hacer coincidir la titularidad formal con la titularidad real de dichas fincas, poniendo así fin a las controversias existentes entre las partes (...)».

II

Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad de El Rosario-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«(...) de conformidad con el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento para su ejecución, la Registradora que suscribe ha resuelto suspender la inscripción del documento que antecede por los hechos a los que son de aplicación los fundamentos de derecho que se señalan a continuación:

1) Se presenta una escritura en la que la entidad «Fin Heritage Inversiones en Tenerife, SL», representada por Don G. R. F., reconoce el dominio sobre las fincas registrales 10456 y 8281 (en la actualidad integrada en la anterior) de don D. K., representado por Don F. R. T.

En las estipulaciones se señala que el reconocimiento de dominio es un título con causa porque exterioriza una relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada y que deriva de un poder que don D. K. otorgó a favor de Don G. (quien actúa como administrador de la entidad), puesto que con tal titularidad fiduciaria se pretendía una «finalidad económica muy limitada»; sin embargo la manifestación no puede entenderse como causa del negocio, todo ello de conformidad con los principios de especialidad y determinación y con los fundamentos de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 30 de mayo de 2014, que se transcribe parcialmente: «Escritura otorgada por todos los interesados de rectificación de otra de compra, inscrita seis años antes, para hacer constar que la finca vendida fue distinta de la que se hizo constar en la compra. En la resolución comienza la Dirección General recordando su doctrina que, ciertamente, se pueden alterar los términos de una escritura cuando no se ajustan a la realidad, haciendo posible la rectificación de lo en su día pactado y el acceso de ésta al Registro, sin que sea necesaria un determinado pronunciamiento judicial. Ahora bien, para ello siempre será necesario que quede suficientemente causalizado el acto correspondiente, y, consiguientemente, la razón de la modificación o rectificación, a fin de evitar que por una vía indirecta y fraudulenta se puedan alterar las reglas generales que regulan la transmisión de los bienes y derechos. Y así, nada impediría que se dejara sin efecto o simplemente se modificara un título ya inscrito, con la intervención de todos los titulares y sobre la base del error del consentimiento de los contratantes. Pero lo que no es admisible es pretender realizar lo que supone una auténtica rectificación sustantiva del título por el procedimiento de una mera subsanación, como si de una simple rectificación material se tratara».

Del mismo modo la reciente resolución de 7 de marzo de 2018 viene a señalar: «...esta Dirección General ha insistido en numerosísimas ocasiones en que, en nuestro ordenamiento jurídico, el sistema de constitución de derechos reales y de transmisión del dominio sobre bienes inmuebles es de naturaleza causal (artículos 609 y 1095 del Código Civil), lo que conlleva que el negocio jurídico por el que se pretende dicho efecto debe obedecer a una causa verdadera y lícita; consecuentemente, el mero consentimiento formal no puede provocar una modificación de la titularidad ni, por ende, una modificación registral. Esta Dirección General ha reiterado (por todas, Resoluciones de 31 de julio de 2014 y 2 de septiembre de 2016), la necesidad de existencia de una causa verdadera y lícita y la necesidad de su expresión en el documento y en la inscripción, sin que sea posible, a efectos registrales, presumir su existencia. De conformidad con dicha doctrina (vid. las Resoluciones de 2 de noviembre de 1992, 29 de julio y 18 de noviembre de 1998, 28 de enero y 15 de marzo de 1999, 9 de junio de 2001, 20 de febrero de 2003, 9 de diciembre de 2011 y 17 de octubre de 2012), la causa de los contratos es un elemento esencial de los mismos (artículos 1261.3.º y 1275 del Código Civil) y, para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión y, después, practicar debidamente los asientos que procedan. La expresión de la causa es presupuesto obligado en los títulos inscribibles, dado que en nuestro Derecho, la causa es determinante, no solo de la validez del negocio jurídico, sino también de sus efectos, y debe inexcusablemente constar en el título para posteriormente reflejarse en la inscripción por lo que no juega la presunción que establece el artículo 1277 del Código Civil, pues, aunque se presumiese su existencia, así como su licitud, del Registro no resultarían los efectos del negocio para determinar de qué forma estaría protegido el titular registral. También nuestro Tribunal supremo ha tenido ocasión de manifestar (cfr. Sentencia de 5 de marzo de 1996) que ? (...) el reconocimiento de la propiedad es una declaración de voluntad mediante la cual se constata o fija la situación jurídica de aquel a quien va dirigido, y por sí mismo no es título hábil para que este último adquiera la propiedad de acuerdo a los arts. 609 y 1.095 del Código Civil. Tal título reside en el negocio o acto jurídico sobre el que el reconocimiento actúa, no pudiendo por tanto generar otro acto o negocio jurídico distinto, no sólo porque la declaración de voluntad recognoscitiva no entraña más que una declaración de ciencia y no una declaración dirigida a la creación de ningún derecho real, sino porque, una vez revelado el origen de la adquisición de la propiedad, es éste y no otro el que puede invocar el propietario (...)? (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 27 de junio de 2017)».

Esta falta se califica de subsanable no tomándose anotación por defecto subsanable al no haber sido solicitado por el presentante.

Contra la precedente nota podrán (...)

El Rosario, a treinta de abril de dos mil dieciocho. La Registradora. Fdo.: María Azucena Morales González.»

III

Contra la anterior nota de calificación, don F. R. T., abogado, en nombre y representación de don D. K., interpuso recurso el día 31 de mayo de 2018 mediante escrito en el que alegó lo siguiente:

«(...) El motivo de la calificación negativa reside principalmente en que el reconocimiento de la titularidad fiduciaria «...no puede entenderse como causa del negocio...»

Cabe reseñar que en el propio título de reconocimiento de dominio se pacta por las partes lo siguiente:

«Primera.- La Sociedad «Fin Heritage de Inversiones en Tenerife, S.L.» (Sociedad Unipersonal), representada en este acto por Don Gabriel Román Fortes como Administrador Único de la misma, reconoce que las propiedades compradas por dicha sociedad limitada a don D. K., en virtud de la escrituras que se han reseñado en la exposición de la presente, en realidad siguieron perteneciendo desde el mismo instante de la compra al citado don D. K., quien se ha mantenido en realidad como verdadero titular de la totalidad del derecho de dominio sobre las fincas descritas, por lo cual, la apariencia de titularidad de la sociedad «Fin Heritage de Inversiones en Tenerife, S.L» (Sociedad Unipersonal), no se corresponde con la realidad, por haber sido una titularidad puramente fiduciaria, en interés exclusivo del único y real propietario de las fincas don D. K., quien acepta este reconocimiento dé dominio expresamente.»

«Segunda.- Reconocen asimismo ambos comparecientes, según intervienen, que don D. K. adquirió por herencia de su difunto padre dichas fincas y que pagó, de su bolsillo, todos los gastos e impuestos devengados por la citada compraventa en favor de la Sociedad ? Fin Heritage Inversiones en Tenerife, S.L.? (Sociedad Unipersonal), y los posteriores inherentes al dominio de las fincas referidas. El presente reconocimiento de dominio es, por tanto, un título con causa, ya que en él se exterioriza la relación de representación qué hasta ese momento había permanecido reservada y que deriva de todo lo actuado en virtud del poder general con facultades de administración y disposición otorgado por don D. K. en favor de don G. R F. el día 3 de marzo de 1998, ante el Cónsul General de España en Berlín (número 103 de orden de protocolo) puesto que con la titularidad fiduciaria en favor de la sociedad ? Fin Heritage de Inversiones en Tenerife, S.L.? (Sociedad Unipersonal) se trató de conseguir una finalidad económica muy limitada y con arreglo a instrucciones reservadas del verdadero propietario don D. K., resultando la finalidad de la presente escritura de reconocimiento de dominio, el hacer coincidir la titularidad formal con la titularidad real de dichas fincas, poniendo así fin a las controversias existentes entre las partes.

Asimismo, don D. K. por medio de su representante, reconoce y se compromete a hacerse cargo de cuantos impuestos, honorarios notariales y registrales se devenguen como consecuencia del presente reconocimiento declarativo de dominio, manifestando don D. K. igualmente por medio de su representante que, presentará a liquidación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales la presente escritura, ante la Administración tributaria competente, para su inscripción en el Registro de la Propiedad a su favor, así como también practicará la liquidación del Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se pueda devengar, que será de su cuenta exclusiva, liberando a don G. R. F. de cualquier obligación de pago por dicho impuest.»

Por lo tanto en la meritada escritura de reconocimiento de dominio se declara y pacta expresamente que:

(i)? La titularidad del actual titular registral ha sido meramente fiduciaria quien la ha ostentado en interés del verdadero titular real de las fincas.

(ii)? Todos los gastos y tributos relativos a la adquisición del dominio por parte del fiduciario de las fincas cuyo dominio se reconocen fueron satisfechos por el fiduciante (titular extrarregistral) así como todos los devengados con posterioridad.

(iii)? Se pretende con la escritura de reconocimiento de dominio exteriorizar la relación de representación voluntaria habida entre fiduciante y fiduciario.

En cuanto a la aparición de la relación representativa en la escritura, no podemos dejar de citar la RDGRN de 14 de junio de 1922, comentada por D. Jerónimo González. A juicio de Federico de Castro tal resolución se presenta como un modelo a seguir, dado que en ella se habla de que la titularidad del fiduciario es una titularidad formal, mientras que la relación interna entre fiduciante y fiduciario se aproxima a la de la comisión o mandato (Vid. De Castro. El negocio jurídico. Civitas», págs. 403 v 404), por lo que no desvirtúa la fiducia el hecho de se hable de la relación representativa existente (...)

(iv)? La finalidad de la escritura de reconocimiento de dominio es hacer coincidir la titularidad formal con la titularidad real de las fincas.

En dicha escritura consta en forma expresa la causa de la adquisición onerosa por la propietaria real (compraventa) y la existencia del pacto de fiducia; también resulta implícitamente que el mecanismo elegido para llevar a cabo la adquisición fiduciaria fue la representación indirecta de la fiduciante (que puso los medios económicos necesarios) por la fiduciaria. Y, por último, consta el negocio, obviamente no transmisivo sino recognoscitivo o declarativo, mediante el cual la fiduciaria cumple la obligación (agotados los límites de la fiducia) de facilitar la inscripción a favor de la fiduciante. Lo único que no se expresa, ni hace falta, es la finalidad de la fiducia, finalidad que no puede presumirse ilícita.

Fundamentos de Derecho:

Primero.- Del reconocimiento de dominio como título inscribible con causa. Dos resoluciones de 6 de julio de 2006 que admiten la inscripción del reconocimiento de dominio, partiendo de la teoría de la titularidad fiduciaria. La postura de la DGRN puede resumirse en los siguientes puntos:

a)? Desde el punto de vista sustantivo, el artículo 1.717 del Código Civil que permiten la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno, precepto que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación.

b)? En estos supuestos, la relación directa entre el representante indirecto y el tercero tiene eficacia plena, discutiéndose la relación existente entre el tercero y el dominas negotii. La doctrina clásica negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii, y exigía un acto posterior de transmisión de derechos a favor de este último.

La doctrina reciente más autorizada, dice la DGRN, considera, sin embargo, que cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado, deben atribuirse efectos directos a la actuación del representante para el representado y, por tanto, que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, no siendo necesario un acto de transferencia a su favor.

c)? El problema que presenta esta postura es la forma de acreditación de su titularidad por el dominus, lo que, en principio exige o que la relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, o escritura de reconocimiento del encargo entre representante y dominus (que en puridad, no modifica el título previo y la relación contractual establecida y documentada, pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron), o sentencia judicial correspondiente que declara debidamente acreditada la relación representativa.

d)? Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento., no considera la DGRN como suficiente la mera manifestación de los interesados, dirigida a reconocer la titularidad del dominus, siendo preciso que esa declaración esté suficientemente justificada (como con escritura de representación previa), a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa, y ello habrá que analizarse atendiendo a las circunstancias de cada supuesto fáctico. Así se reconoce expresamente que en el supuesto de la resolución de 2 de septiembre de 2004 no procedía la inscripción.

e)? No se estima imprescindible, sin embargo, la existencia de una escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación, y considera admisible la declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la misma, siempre que vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar su existencia.

Analiza, con dichos antecedentes los casos: En uno, no acepta la carta de representación, por no ser documento público, pero sí parece admitir la acreditación por la suma de las manifestaciones de los herederos-beneficiarios y la confirmación del representante de la parte vendedora a cuya manifestación le atribuye los efectos de la confesión. Salva el escollo de lo dilatado en el tiempo (la inscripción es de 1976), recordando que el reconocimiento no puede perjudicar derechos adquiridos por terceros y que cabe su impugnación. En el otro supuesto, admite simplemente como prueba, la declaración de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa han sido pagados por la persona favorecida por el reconocimiento (sin ni siquiera prueba bancaria), que considera es una verdadera confesión, y estima que aquellos a los que perjudique, de no ajustarse la manifestación a la realidad, pueden impugnarla.

f)? Desde el punto de vista registral, constituyendo el reconocimiento de dominio título material de transmisión del dominio en los términos expuestos, por contener expresión de la causa, ya que exterioriza la relación representativa que hasta ese momento había permanecido reservada, y constando el mismo en escritura pública, nada impide la inscripción, a salvo los derechos de los terceros de buena fe que confiaron en la situación registral de la finca.

Estas resoluciones, como muchas recientes, modifican sustancialmente la doctrina de la DGRN, explícitamente en esta materia, la contenida en las resoluciones de 14 de enero de 1994, 15 de abril de 1999, 10 de marzo y 2 de septiembre de 2004, que expresamente niegan la inscribibilidad del mero reconocimiento de dominio, exigiendo un título material oneroso o gratuito para operar la transmisión del dominio, con expresión de la causa, que no se presume a efectos registrales, que permita al Registrador apreciar la capacidad de las partes.

En la sentencia 460 de 7 de mayo de 2007, TS Sala 1.ª, a una señora (fiduciaria), por virtud de ser inquilina en una vivienda pública del Instituto madrileño de la vivienda, éste se la ofrece en venta a un precio muy ventajoso, que, sin embargo, no puede satisfacer. Uno de sus hijos (fiduciante) aporta el dinero con que afrontar los gastos de la compra y se otorga la escritura de venta del IVIMA - con el dinero del hijo- a favor de la madre, quien, después, retransmite en nueva escritura de venta el piso al citado vástago. El TS afirma que habría bastado con escritura de reconocimiento de dominio.

Como se alegaba en el recurso del Notario que dio lugar a la RDGRN de 6 de julio de 2006 y que compartimos la calificación recurrida no puede tener otro fundamento que una concepción del negocio fiduciario ya superada, por ser injusta en sus consecuencias y en técnica jurídica insostenible (efecto del negocio radicalmente contrario al perseguido) en la doctrina unánime española y en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, desde el magistral estudio del profesor De Castro; según esta posición el fiduciario es propietario real, pero con obligación de transmitir, mediante título y modo, al fiduciante la cosa adquirida por encargo de éste. Congruente con tal doctrina exige que la calificación que se recurre la existencia de Un título material transmisivo, gratuito (?) u oneroso. Tal título podría ser, por ejemplo, la donación (?) o la venta por el fiduciario al fiduciante.

En resumen, la denostada teoría del doble efecto: real erga omnes, obligacional inter partes. En la escritura se reconoce la existencia de un pacto de fiducia (hecho insoslayable que ha de ser tenido por cierto mientras no sea judicialmente declarada otra cosa), cuyos efectos son los que determina el ordenamiento jurídico civil, según la doctrina consolidada por el Tribunal Supremo; en tal sentido, quien adquiere directamente del tercero (al que no se revela ni el pacto de fiducia ni la representación indirecta, pues es completamente ajeno) es el fiduciante, no el fiduciario; este sólo tiene una titularidad «fiduciaria», si bien la salvaguarda de los pronunciamientos registrales, a favor de los terceros de buena fe que desconozcan dicha inexactitud registral (art. 38 LH), hará que frente a éstos sea considerado dueño.

Siendo el Registro inexacto (titularidad real distinta de la inscrita) sólo hay dos formas de restablecer la correspondencia entre la realidad y el Registro: la primera es el reconocimiento por el fiduciario de la existencia del pacto de fiducia y por consiguiente de su titularidad anterior fiduciaria (que ahora cesa), y del dominio del fiduciante (que ahora queda determinado erga omnes), con ocasión del negocio mediante el cual se realizó la adquisición; la otra vía es la sentencia judicial en juicio contradictorio, juicio al que aboca injustificadamente la calificación recurrida, de modo que los interesados habrán de litigar para obtener por sentencia lo mismo que voluntariamente va han otorgado en escritura, si se sigue la doctrina que sostiene de que el reconocimiento de propiedad no es título declarativo del dominio (art. 2 LH), sino sólo la resolución judicial.

No existen más vías. Es evidente que si la propiedad pertenece ya al fiduciante, no se sabe qué título material transmisivo podrá otorgar el fiduciario a favor del fiduciante; tal título no sería inscribible, pues su naturaleza de consentimiento puramente formal o librario sería patente si se consignan las circunstancias antecedentes; y tampoco se puede exigir a las parles que otorguen un negocio simulado, por ejemplo, compraventa (que sería nula por falta de causa: artículo 1.275 CC) para ocultar el verdadero negocio querido (el reconocimiento de dominio), de modo que obtengan por esta vía oblicua forzosa lo que no pueden obtener directamente.

Por último, en el caso de la Resolución de 19 de enero de 1994, se realizaba un reconocimiento abstracto de dominio, pero en el que motiva éste expediente el reconocimiento de dominio es plenamente causalizado, pues se expresan las circunstancias del negocio real de adquisición, por lo que el Registrador puede calificar los requisitos de capacidad y de forma, y la existencia del pacto de fiducia, que origina la adquisición directa por el fiduciante que, a su vez, es la causa o motivo del reconocimiento de dominio. Se trata de un acto de indudable trascendencia real respecto al dominio inscrito, otorgado por el titular registral, cuya legalidad civil es indudable, y debe tener acceso al Registro, pues el Registrador dispone de todos los datos necesarios para calificar la capacidad y la forma en relación con el negocio (de tipo recognoscitivo o confesorio) celebrado.

Como se afirmó en la RDGRN de 6 de julio de 2006 y cuyo argumento colacionamos al ser plenamente aplicable al presente caso, en el supuesto en estudio según se desprende de los razonamientos anteriores, la escritura de reconocimiento de dominio no recoge una transmisión carente de causa, sino que los otorgantes pretenden concluir y extraer todos los efectos de la relación representativa. La transmisión y su causa se recogen en el título previo, y ahora sólo se pretende hacerlos concordar con la realidad. El reconocimiento de dominio no es, por tanto, un título carente de causa, sino que en él se exterioriza la relación de representación que hasta ese momento había permanecido reservada, haciendo coincidir la titularidad formal con la real - cfr. art. 40.d de la Ley Hipotecaria- .

En el supuesto, el titulo de adquisición inicial había accedido al Registro, haciéndose precisa la rectificación, para lo que es suficiente la declaración de las partes ligadas por la relación de representación, en los términos que acaban de ser expuestos, pues la situación del vendedor no queda alterada -a salvo la incidencia del artículo 1.717 del Código Civil en el ámbito contractual, como tal, sin trascendencia registral-. Que lo que accede al Registro en el presente caso es la relación de representación lo confirma el que la inscripción deba practicarse directamente a favor del representado si la relación representativa ha sido acreditada en el momento de solicitarse la inscripción del título traslativo.

Segundo.- De la inaplicabilidad del artículo 1306 del Código Civil. En la Sentencia del Tribunal Supremo número 396 del 10 de junio de 2016, un empresario, partícipe mayoritario del grupo de sociedades de transporte, ante una crisis matrimonial que atravesaba y ante unos expedientes administrativos sancionadores y de reclamación de deudas por la Hacienda Pública y la Seguridad Social derivadas de dicho negocio de transporte (responsabilidad subsidiaria como administrador de las sociedades), con la finalidad de preservar su patrimonio, llevado de la confianza mutua con uno de sus socios, pone a nombre de éste en varias escrituras acciones de SA y participaciones sociales de SL, las únicas sociedades económicamente viables. Hubo verdadera fiducia cum amico y no mera simulación dado que se le encomendó verbalmente al cómplice la gestión temporal de la parte esencial del negoció de transporte formalmente transferida.

La nueva doctrina del Supremo se condensa en lo siguiente: «el efecto de la nulidad del pacto fiduciario por ilicitud de causa no sería, como pretende la recurrente, la inexistencia de acción para las partes sino la obligación recíproca de restitución en los términos del artículo 1303 CC». «Lo que no puede pretender la recurrente es aprovechar la existencia de una finalidad fraudulenta en el pacto de fiducia cum amico -que le vincula con el demandado- para... negar toda eficacia ínter partes a dicho pacto y consolidar definitivamente una propiedad aparente, faltando así a la confianza depositada por el fiduciante cuando consintió que fuera ella la que apareciera externamente como titular única del bien de que se trata». Y no rige el 1306, pese a la literalidad del Código Civil, «cuando la nulidad se funda en ser simulado el contrato, «ni tampoco si uno sólo de los contratantes entregó algo, que es lo que ocurrió en este caso».

En realidad, no existiendo transmisión dominical en los negocios analizados por la sentencia del Tribunal Supremo de 2016, nos encontramos realmente ante una «tercera excepción» a la aplicabilidad del artículo 1306 del Código civil, junto a las ya citadas de los contratos simulados y la de los contratos en lo que sólo uno de las partes procedió a cumplir su prestación, como es el de los supuestos de prestaciones no definitivas o que el accipiens no recibía para su propio patrimonio, tal y como las denomina Delgado Echevarría [... - cita al pie por el recurrente- ] (con quien coincidimos), razonándolas del siguiente tenor: