RESOLUCION de 20 de octubre de 2004, de la Direccion General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Santa Cruz de Tenerife, don Javier Martinez del Moral, contra la negativa del registrador de la propiedad de La Laguna numero 1, don Sergio Saavedra Queimadelos, a inscribir una escritura de compraventa. - Boletín Oficial del Estado, de 04 de Diciembre de 2004

Hechos

I El día 8 de octubre de 2003 don Javier Martínez del Moral, Notario de Santa Cruz de Tenerife, autorizó una escritura de compraventa, por virtud de la cual don Julio D. E., doña Hermógenes D. E. y doña Teresa D. E. venden a don Diego R. G. Una finca urbana. Debe destacarse que doña Teresa D. E. interviene en representación de don Dámaso D. E.

En dicha escritura compraventa se expresa que «Intervienen todos en su propio nombre y doña Teresa, además, en nombre y representación de su hermano don Dámaso D. E.,..., según poder que le confirió en escritura de 27 de agosto de 2003, ante la Notario de Tacoronte, doña María Teresa González Heredia, número 636 de su protocolo. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, yo, el Notario, hago constar, que a mi juicio según resulta de la escritura pública reseñada, la apoderada se encuentra suficientemente facultada para vender la participación indivisa que corresponde al poderdante en la descrita finca, aun mediando autocontrato, conflicto de intereses o doble o múltiple representación, así como para formalizar todos los demás pactos complementarios contenidos en la presente escritura pública. Manifiesta la apoderada que sus facultades se encuentran subsistentes, sin modificar ni revocar y que no ha experimentado variación la capacidad jurídica de su representado en este acto. Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para formalizar la presente escritura de compraventa».

II El título se presentó en el Registro de la Propiedad el 3 de noviembre de 2003, causando el asiento de presentación 1401 del Diario 179 y fue objeto de la siguiente calificación:

«Fundamentos de Derecho

1. El artículo 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, exige dos requisitos para acreditar la representación: la reseña y la valoración notarial de la suficiencia, sin que baste la una sin cumplir la otra (repárese en que el precepto utiliza el plural por si solas). En consecuencia, no puede el juicio notarial de suficiencia sustituir, mezclar o absorber el requisito de la reseña, dejándola inexistente, como ocurre en la escritura calificada, ni puede tampoco sustituir o dejar inexistente el requisito de la calificación registral de la capacidad y de la validez exigido para la práctica del asiento por el vigente artículo 18.12 de la Ley Hipotecaria.

2. Esa doble exigencia resulta también de la Resolución de la DGRN de 12 de abril de 2002, de consulta vinculante para Notarios y Registradores, conforme al artículo 102 de la citada Ley 24/2001, de 27 de diciembre. Así, por lo que se refiere al contenido de la reseña, se afirma en la citada resolución que ha de consistir en:

Una sucinta narración de las señas distintivas del documento auténtico que se haya exhibido, y en una relación o transcripción somera pero suficiente de las facultades representativas, como requisito necesario para proporcionar la Registrador los elementos necesarios para que ejerza su función calificadora y pueda comprobar la adecuación de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripción se pretende.

Sólo más adelante, y en otro lugar, se ocupa del otro requisito del artículo 98.2, que es el juicio de suficiencia, diferente de la reseña (apartado 8 de dicha Resolución).

3. La citada Resolución vinculante de 12 de abril de 2002 reconoce la vigencia del artículo 18.1 º de la Ley Hipotecaria acerca de la calificación registral. En efecto, según esa Resolución el artículo 98.2 de la Ley 24/2001, debe interpretarse en relación con el contexto del resto de la Ley ( confrónteseartículo 3.1 del Código Civil) que no ha modificado el esquema de la seguridad jurídica preventiva ni la función que en ese esquema desarrollan sus protagonistas ((...) sin merma de la función Calificadora de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles (apartado 3 de la Resolución).

Esta doctrina es la que ha sido ratificadopor la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Valladolid de 23 de enero de 2003, que literalmente dice:

Con esta reinterpretación del artículo 98, la DGRN (se refiere a las citadas resoluciones de 23 y 26 de marzo y 3 y 21 de mayo de 2002) en realidad transforman lo que eran dos exigencias en una sola pues la reseña de las facultades pierde autonomía respecto del juicio de suficiencia y aquélla y éste se funden en una sola proposición pretendidamente apodíctica que, además a de complementarse con la remisión a la calificación del acto efectuada por el Notario al inicio del otorgamiento. De seguir esta tesis bastaría con la previa calificación de la escritura para que con una fórmula genérica y sacramental como las descritas de indiscutible eficacia universal por cuanto sirve potencialmente para cualquier escritura con independencia de su contenido se estimaran cumplidas las exigencias del precepto en cuestión, impidiendo de facto el ejercicio de la función calificadora que en materia de capacidad de los otorgantes IMPONE al Registrador el vigente artículo 18 de la LH que quedaría en este extremo vacío de contenido.

4. En la precedente escritura, el notario ha cumplido con el requisito hacer constar el juicio de suficiencia, pero no el de la reseña de facultades, debidamente diferenciada de dicho juicio, porque las facultades que afirma no son datos que tome de la escritura de apoderamiento sino conclusiones de la valoración que el propio Notario hace sobre la suficiencia las facultades de un poder cuyo contenido omite. EN efecto, la referencia que hace el notario en la escritura a las facultades del apoderado, no es un relato de hechos sino la conclusión de un juicio, esto es, las facultades se afirman como resultado o conclusión, dentro de un juicio de suficiencia, y no como la exposición de « hechos» previa que lo fundamenta, sin interpretación ni valoración alguna. Conviene recordar que la transcripción o relación de facultades previa e independiente del juicio de suficiencia del Notario son absolutamente necesarias porque sirve no solo para motivar el juicio de suficiencia de éste sino también para que pueda realizarse la calificación independiente por parte del Registrador, bajo su responsabilidad, conforme al artículo 18.1 º de la Ley Hipotecaria.

5. El hecho de que la calificación previa sea requisito de validez del asiento registral y que un ejercicio irregular de la función determine la responsabilidad del Registrador, a las que se refiere el artículo 18.1 º de la Ley Hipotecaria,, distinta de la del Notario, requiere que el registrador pueda comprobar la suficiencia de la representación y por tanto calificar la validez de los actos documentados, por si mismos, en base a datos objetivamente suministrados en la escritura y no en base a la valoración o interpretación subjetiva del propio Notario. En otro caso, como dice la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Valladolid de 23 de enero de 2003, sería «imposible de facto», la calificación del Registrador, ya que se tendría que limitar a comprobar que el Notario ha realizado el juicio de suficiencia, pero sin que pudiera calificar directamente las facultades representativas tal como aparezcan objetivamente en la escritura de poder. En efecto la calificación no consiste en comprobar que el Notario ha calificado o valorado las facultades representativas sino en comprobar que dichas facultades suministradas como « hechos, son suficientes para el otorgamiento. En este sentido, la Resolución de consulta vinculante DGRN de 12 de abril de 2002 exigiría que en la escritura constasen «los elementos necesarios para que el Registrador ejerza su función calificadora, y para que por tanto pueda comprobar la adecuación de las facultades representativas al negocio otorgado cuya inscripción se pretende» ((Fundamento 8, párrafo primero).

6. Una interpretación de la reseña exigida por el artículo 98.2 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que redujese su contenido a los datos de identificación de la escritura de poder, no es de recibo, porque la exigencia de motivación del juicio de suficiencia, imprescindible para cualquier funcionario público (criterio constitucional de interpretación), así como la necesidad de que la calificación se extienda a la capacidad y validez del acto (criterio sistemático de interpretación de las normas dentro del total ordenamiento: art. 18.1 º LH)), imponen que la reseña no se limite sólo a hacer constar la fecha del documento del poder, sino que detalle la extensión de las facultades representativas, tal como aparezcan objetivamente en el propio documento de poder, según resulta de la Resolución DGRN de consulta vinculante de 12 de abril de 2002 y de la citada Sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Valladolid de 23 de enero de 2003. El Registrador. Firma ilegible».

III La calificación es de 12 de noviembre de 2003, notificándose al Notario el día 21 del mismo mes y año, según sostiene el Notario en el hecho primero de su recurso, pues este dato no se hace constar en el Informe del Registrador, no obstante ser éste el momento procedimental idóneo.

El Notario instó la calificación de Registrador sustituto recayendo en el Registrador de Santa Cruz de la Palma que en ese momento estaba siendo servido como interino por don Oscar Germán Vázquez Asenjo, el cual procede a calificar el 8 de enero de 2004. La calificación de este Registrador es idéntica, incluso en su literalidad a la del Registrador competente territorialmente, con leves matices que se refieren al fundamento de derecho primero y a ligeras modificaciones en los fundamentos restantes.

El Notario interpone su recurso el 9 de febrero de 2004. IV El Registrador evacuó su informe el 9 de febrero de 2004, elevando el expediente a esta Dirección General para su resolución.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis de la Ley del Notariado; 98 y 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, de 28 de abril de 2004 y de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003, 30 de enero y 18 de marzo de 2004 y las Resoluciones de 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003 y 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004.

1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, esto es, una escritura de compraventa.

El Registrador de la Propiedad calificó del modo expuesto en el hecho segundo el título presentado interponiendo el Notario recurso frente a dicha calificación con base en los siguientes argumentos: primero, que el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, tan sólo exige al Notario que reseñe los datos del documento auténtico del que surgen las facultades representativas y que incluya un juicio de suficiencia acerca de esas facultades y, segundo y último, que ese juicio sea congruente con el negocio jurídico documentado en la escritura en la que se actúan tales facultades representativas, añadiendo que ambos requisitos se cumplen en el presente.

2. Como cuestión formal previa, esta Dirección General debe recordar que el informe del Sr. Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o para ampliar los ya expuestos en defensa de su nota de calificación. La aplicación de un mero principio de seguridad jurídica obliga a que el funcionario calificador exponga en su nota de calificación la totalidad de los fundamentos de derecho que, a su juicio, impiden la práctica del asiento solicitado.

Dicha integridad en la exposición de los argumentos sobre los que el registrador asienta su calificación es requisito sine qua non para que el interesado o legitimado en el recurso (artículo 325 de la Ley Hipotecaria) pueda conocer en su totalidad los razonamientos del registrador, permitiéndole de ese modo reaccionar frente a la decisión de éste.

Por ello, en las Resoluciones de este Centro Directivo de 23 de enero, 8 de febrero, 17 de noviembre de 2003 y 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, se manifestaba que el contenido del informe del registrador debía reducirse a cuestiones de mero trámite, pues ésta es la única finalidad del mismo, sin que quepa adicionar argumento alguno y, aún menos, incluir una suerte de contestación al recurso interpuesto. Cuando este Centro Directivo se está refiriendo a cuestiones de mero trámite, quiere expresar que en dicho informe habrán de incluirse aspectos tales como: fecha de presentación del título calificado y las incidencias que hayan podido existir: por ejemplo, que dicho título se retiró para ser subsanado o para pago de los impuestos que gravan el acto o negocio jurídico sujeto a inscripción; fecha de calificación del título y de notificación a los interesados en éste, etc.

En consecuencia, el informe del Registrador no tiene ni debe tener por contenido defender la nota de calificación a la vista del recurso del Notario, exponiendo nuevos argumentos, pues con tal forma de actuar se está privando al recurrente del conocimiento íntegro de las razones por las que el funcionario calificador decidió no practicar el asiento solicitado. En suma, el momento procedimental único e idóneo en el que el Registrador ha de exponer todos y cada uno de los argumentos jurídicos que motivan su decisión es en la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria). La conclusión de cuanto antecede es que no puede tenerse en cuenta las alegaciones del Sr. Registrador contenidas en su informe, en cuanto exceden del ámbito material propio de éste a tenor de la normativa vigente y de las reiteradas Resoluciones de este Centro Directivo.

3. La cuestión objeto de este recurso ha sido abordada en innumerables ocasiones por este Centro Directivo, como se pone de manifiesto a la vista de las Resoluciones antes citadas.

De hecho, sosteníamos en el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de este Centro Directivo de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004 que «para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del notario autorizante, la fecha del documento, el número de protocolo y su vigencia.

Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

Dicho de otro modo, deberá, calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su función a lo que resulte del título presentado se deriva de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862».

4. Llegados a este punto hemos de analizar si el recurso interpuesto debe ser o no estimado.

Examinado el título presentado a calificación se observa que el Notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. Así, respecto de la parte vendedora se manifiesta que el mismo es un poder conferido, mediante escritura pública, autorizada por un Notario que se identifica, añadiendo la fecha del poder, el número de protocolo y que el mismo, según manifiesta el otorgante está vigente. Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.

Respecto del juicio de suficiencia se afirma en el título, que «De conformidad con lo dispuesto en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, yo, el Notario, hago constar, que a mi juicio según resulta de la escritura pública reseñada, la apoderada se encuentra suficientemente facultada para vender la participación indivisa que corresponde al poderdante en la descrita finca, aun mediando autocontrato, conflicto de intereses o doble o múltiple representación, así como para formalizar todos los demás pactos complementarios contenidos en la presente escritura pública. Manifiesta la apoderada que sus facultades se encuentran subsistentes, sin modificar ni revocar y que no ha experimentado variación la capacidad jurídica de su representado en este acto. Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para formalizar la presente escritura de compraventa». Por tanto, el juicio de suficiencia es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en el título y con el mismo contenido de éste, pues se trata de una escritura compraventa.

Así las cosas, el recurso debe ser estimado en su integridad, ya que el Notario ha cumplido fielmente con sus obligaciones reseñar el documento auténtico del que nacen las facultades representativas y emitir un juicio de suficiencia de éstas que resulta coherente con el negocio jurídico documentado.

Carecen, por tanto, de virtualidad alguna los obstáculos manifestados por el Registrador, ya que atendidos los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario no tiene por qué reseñar en modo alguno el contenido del documento del que nacen las facultades representativas; en idéntico sentido, no puede el Registrador exigir que se le acompañe documento alguno, pues con tal actuación está infringiendo los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 17 bis de la Ley del Notariado, al tener que ejercer su función calificadora por lo que resulte del título y de los asientos del Registro, sin acudir a medios extrínsecos de calificación; por último, el juicio de suficiencia del Notario está suficientemente motivado, ya que resulta congruente con el contenido del negocio jurídico documentado en el título, siendo este aspecto capital el que debería haber calificado el Registrador, esto es, si es congruente el juicio de suficiencia emitido por el Notario con el contenido del título, examinado el negocio jurídico concluido.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador.

Contra esta resolución pueden recurrir los que resulten legitimados de conformidad con los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria, mediante demanda ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.

Madrid, 20 de octubre de 2004. La Directora General, Pilar BlancoMorales Limones.

Sr. Registrador de la Propiedad de La Laguna número 1.