RESOLUCIÓN de 24 de mayo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por doña María del Carmen Ruano Martínez, frente a la negativa de la Registradora de la Propiedad de Granada número 2, doña Pilar Lidueña Gómez, a inscribir una escritura de elevación a escritura pública de contratos privados de compraventa en virtud de apelación de la Registradora. - Boletín Oficial del Estado, de 22 de Junio de 1999

Hechos

I Por escritura que autorizó el Notario de Granada don Julián Peinado Ruano, el 20 de abril de 1993, «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», a través de su representante, y don Rafael Ferrer Cobo, éste en representación de doña María del Carmen Ruano Martínez, casada con don Klaus Klemm, elevaron a escritura pública los siguientes documentos privados: 1. El primero, fechado el 12 de febrero de 1959, por el que «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», vendió a don Juan Martínez Berrueco, casado con doña Adoración Reche Galera, una participación indivisa del 12,80 por 100 del edificio número 1 del bloque E, situado en Granada, pago de los Montones o barrio de la Encina, con frente a calle particular, señalado con el número 1, con diversos pactos, entre ellos el de que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil, el adquirente usará la cosa común ocupando el piso puerta 6, que en el momento de que, a tenor del artículo 400 del Código Civil, se verifique la división material de la cosa común, al comprador se le entregará el piso señalado con la puerta número 6; que el impago de algunos de los plazos del precio que quedaba aplazado daría lugar a la resolución de la compraventa y que ocupado el piso por el comprador, como arrendatario, el importe mensual del canon arrendaticio se aplicará al pago de los plazos aplazados de la compraventa; el comprador, como simple obligación personal, asumió la de solicitar autorización de la entidad vendedora en caso de venta, cesión o transferencia del derecho adquirido, con el único objeto de que aquélla tuviera conocimiento en todo momento de cualquier subrogación que pudiera producirse; 2. Otro, fechado el 17 de octubre de 1971, por el que el Consejero delegado de «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», hace constar que don Antonio Ruano Martínez ha comunicado a la sociedad que ha transferido todos y cada uno de los derechos y obligaciones que dimanan del contrato privado, de fecha 12 de febrero de 1959, a doña María del Carmen Ruano Martínez, mayor, soltera, que lo suscribe, declarando serle conocido aquél en su integridad y subrogándose en todas las obligaciones dimanantes del mismo.

En la citada escritura, tras reseñar la existencia del primero de los contratos, se hace constar que el allí adquirente, don Juan Martínez Berrueco, transfirió a don Antonio Ruano Martínez y, posteriormente, éste transmitió a doña Carmen Ruano Martínez cuantos derechos y obligaciones tenía contraídos el primero con «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», y aclarado que la participación de finca transmitida se concretó en su día en el piso segundo, izquierda, del bloque E del edificio, los otorgantes «dejan protocolizados y elevados a públicos los documentos privados referenciados en los expositivos I y II los dos reseñados de esta escritura, en virtud de los cuales doña María del Carmen Ruano Martínez adquiere el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo III el citado piso, otorgando el vendedor a la compradora carta de pago del precio total».

Por otra escritura, autorizada el 4 de agosto de 1994, por el mismo Notario, don Antonio Ruano Martínez y su esposa, doña Ángeles Ruano Vílchez, previo reconocimiento del documento privado de cesión de derechos y obligaciones derivados del contrato de compraventa incorporado como documento número 2 alaanterior escritura y la certeza de la transmisión, elevaron el mismo a escritura pública.

II Presentadas copias de dichas escrituras en el Registro de la Propiedad número 2 de Granada, fue calificada la primera con la siguiente nota: «Presentado el precedente documento el día 23 de junio pasado, asiento 2.376 del diario 15 de esta oficina, en unión de copia de escritura de reconocimiento, elevación a público y aceptación, ante igual Notario de fecha 4 de agosto de 1994, número 2.231 de su protocolo, y de la de poder de 9 de febrero de 1993, ante el Cónsul de España en Dusseldorf, don Miguel Ángel Vecino Quintana, se suspende la inscripción por los siguientes defectos: Falta de intervención y consentimiento de don Juan Martínez Berrueco y su esposa, doña Adoración Reche Galera, primer comprador del piso descrito en el número III de la exposición de la escritura, en el que se ha concretado la participación indivisa del edificio por ellos adquirida; falta de consentimiento del esposo de la compradora, doña María del Carmen Ruano Martínez, para la inscripción de la adquisición con carácter privativo o la demostración fehaciente de dicha adquisición en estado de soltera, conforme a los artículos 92 y concordantes del Reglamento Hipotecario. No se toma anotación de suspensión por no haber sido solicitada. Contra la presente nota de calificación cabe recurso ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, con apelación, en su caso, ante la Dirección General de los Registros, conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y complementarios de su Reglamento. Granada, 11 de julio de 1995.

El Registrador».

III El Procurador de los Tribunales don José SánchezLeón Herrera, en representación de doña María del Carmen Ruano Martínez, interpuso recurso gubernativo frente a la calificación registral en el que, tras señalar en los antecedentes de hecho que ante una calificación verbal que denegaba la inscripción del título se promovió expediente de dominio que el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Granada acordó no admitir a trámite por auto que, apelado, fue desestimado por la Audiencia Provincial, y agotada la vía jurisdiccional, motivó la nueva presentación del título en la que recayó la nota de calificación frente a la que recurría, alegó: Que tan sólo es objeto de recurso el primero de los defectos de la nota de calificación; que al figurar la propiedad de la finca inscrita a nombre de la sociedad promotora, que ha percibido la totalidad del precio de su venta, y existir la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código Civil, su representado ha adquirido la propiedad de quien era el anterior titular dominical, evidenciándose la inexistencia de tracto registral interrumpido, no existiendo constancia de la existencia de otras transmisiones, sino sólo de un contrato de compraventa del que resulta la perfección del contrato, pero no su consumación, así como la posterior cesión de derechos en documentos privados, de ninguno de ellos deriva la transmisión del derecho al piso, pues carecen tales transmisiones de tradición, por lo que la propiedad del inmueble continuaba en la sociedad promotora. Acompañaba a su escrito testimonio del auto dictado el 7 de abril de 1995 por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Granada en el que, bajo el fundamento de que al estar la finca de autos inscrita a nombre de los transmitentes, «Construcciones Valencia, Sociedad Anónima», se declaraba que no procedía el expediente de dominio cuando la adquisición del solicitante procede directamente del titular registral, y otro, del auto de 27 de febrero de 1995, de la Audiencia Provincial de Granada, Sección Cuarta, de fecha 27 de febrero de 1995, que, fundándose en que, si bien el primero de los contratos privados perfeccionaba una venta de la finca, no la consumaba y las posteriores cesiones de derechos tampoco, por lo que el propietario del inmueble seguía siendo la sociedad promotora, siendo en virtud de la escritura pública que la referida promotora transmite la propiedad con tradición instrumental del titular registral a la actora.

IV La Registradora informó, en defensa de su nota, que la escritura calificada eleva a público, en primer lugar, un documento privado fechado el 12 de febrero de 1959, por el que se transmite a don Juan Martínez Berrueco, casado con doña Adoración Reche Galera, una cuota indivisa de un edificio, con asignación del uso de un concreto piso, que se dice se halla arrendado al comprador, según contrato previo de 6 de febrero de 1959; que de la parte expositiva de la escritura resulta la existencia de dos transmisiones posteriores de los derechos y obligaciones adquiridos y asumidas, de las que tan sólo constan, aparte de las manifestaciones, el reconocimiento de su comunicación al vendedor inicial en el segundo de los documentos unidos; que la recurrente solicita la inscripción del dominio de la finca a su nombre, por considerar que no existe constancia de contratos de compraventa en documentos privados de los que se derive la transmisión, pues todos ellos carecen de tradición, continuando como propietaria la vendedora inicial; que acceder a tal pretensión iría en contra del contenido del título calificado, habida cuenta de la configuración legal y jurisprudencial del contrato de compraventa y la necesidad de entrega de la cosa vendida, así como de la necesidad de consentimiento de los sucesivos contratantes en documento privado para el acceso al Registro de los mismos; que si bien el contrato de compraventa, como contrato consensual, se perfecciona por el consentimiento, se consuma por la entrega, y ésta tanto puede ser real como ficticia o figurada, cual es el valor que el artículo 1.462 del Código Civil atribuye al otorgamiento de escritura pública, pero sin que tal tradición pase de ser una presunción de entrega, que nunca tendrá ese valor si la cosa ya se encontraba en poder del comprador, cual sería el caso de poseer en concepto de arrendatario; que tal es el caso que se da en este supuesto, en que en el primero de los contratos se reconoce que el comprador es arrendatario de la finca, lo que excluye, según la jurisprudencia, la tradición real o simbólica, por lo que todas las transmisiones operadas son perfectas y están consumadas y así lo evidencian las restantes cláusulas del primero de aquellos documentos; que al elevarse a público el primero de los contratos, falta el consentimiento del allí adquirente, así como falta el consentimiento del mismo y su esposa para la segunda de las transmisiones, una vez que los que en ésta adquirieron y luego transmitieron han prestado su consentimiento en la escritura complementaria aportada; que falta, por tanto, el consentimiento de aquellos titulares intermedios, elemento esencial del contrato conforme al artículo 1.261 del Código Civil y que a efectos registrales ha de reflejarse en documento auténtico o título formal, conforme a los artículos 33 y 34 del Reglamento Hipotecario.

V El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía acordó estimar el recurso revocando la nota de la Registradora en cuanto al concreto defecto recurrido en base a los siguientes fundamentos: Que el defecto sólo puede fundarse en las exigencias del principio de tracto sucesivo, pero tal defecto sólo sería admisible si efectivamente el contrato inicial de 12 de febrero de 1959 hubiera determinado una mutación jurídicoreal, produciendo una transmisión del dominio; pero que tal transmisión no se operó pues, aunque la tradición requiere no sólo la entrega, siquiera ficticia, sino además una voluntad traslativa del dominio, distinta de la que pueda hacerse con otro fin, implícita pero susceptible de exclusión; que en este caso, aunque el poseedor se hallaba en posesión de la cosa vendida, tal posesión no pudo tener el valor que se le quiere atribuir ya que, tanto del contrato como de los actos posteriores, se desprende que se quiere mantener aquella situación arrendaticia, por lo que la posesión del comprador no se quería mantener en concepto de dueño sino de arrendatario, sin que conste la existencia de una voluntad traslativa; que implícitamente se está admitiendo la existencia de una reserva de dominio, pues se extrae la idea de que la transmisión dominical se aplaza hasta el pago del precio y aun cuando conste la atribución de un poder de disposición al adquirente, también cabe entenderla en un sentido distinto, como atributiva de la facultad de transmitir los derechos y obligaciones derivados del contrato, pero ello no enerva la eficacia de aquella reserva, pues la misma implica una «ab initio» ineficaz desde el punto de vista traslativo tradición, pero no toda falta de ésta viene determinada por un «pactum reservati domini».

VI La Registradora se alzó frente al auto, reiterando sus argumentos sobre el carácter presunto de la transmisión instrumental, la doctrina jurisprudencial, vigente ya en sentencia de 28 de diciembre de 1895 y reiterada, modernamente, por la de 31 de octubre de 1983, sobre la imposibilidad física y jurídica de operar la misma a quien ya se haya en posesión de la cosa comprada, incluso como arrendatario; que la declaración del auto sobre la falta de voluntad traslativa del primero de los contratos privados es contraria a la interpretación literal de sus términos y alasistemática del conjunto de sus cláusulas, de las que cabe deducir que existió una transmisión de propiedad, seguida de otras en las que el consentimiento de los contratantes sucesivos es elemento esencial de los contratos respectivos, y ese mismo consentimiento necesario para su elevación a escritura pública.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.261.1, 1.262, 1.224 y 1.225 del Código Civil; 2.1. o y 18 de la Ley Hipotecaria, y 33 de su Reglamento y la Resolución de 14 de mayo de 1999.

1. En el supuesto de hecho que ha dado lugar al presente recurso, determinada compañía mercantil, como dueña de un edificio, vende en documento privado una cuota indivisa del mismo, concretando el derecho del adquirente en el uso de un determinado piso, que se dice arrendado al comprador, estipulando que en el momento en que se lleve a cabo la división material de la cosa común se adjudicará al adquirente el dominio del piso en que se ha concretado el uso, fraccionándose el pago del precio de la venta, al que se irán imputando los cánones arrendaticios y conviniéndose en que el impago de los plazos aplazados implicará la resolución de la compraventa, aparte de imponer al adquirente, como mera obligación personal, la de obtener, en caso de venta, cesión o transferencia del derecho adquirido, la autorización de la entidad vendedora al único objeto de que en todo momento tenga conocimiento de cualquier subrogación que pueda producirse. En virtud de otro documento privado posterior, el vendedor inicial se limita a dejar constancia de la recepción de las comunicaciones de dos transmisiones sucesivas de los derechos derivados del contrato inicial con subrogación de los respectivos adquirentes en los derechos y obligaciones derivados del mismo. Y por escritura pública, que es la objeto de la calificación recurrida, la vendedora original y el último de los adquirentes en virtud de las transmisiones operadas elevan a públicos los diversos documentos privados de compraventa y reconocimiento en virtud de los cuales, según dicen, el último de los adquirentes deviene propietario de una concreta finca, resultado de la división en régimen de propiedad horizontal del edificio original llevada a cabo unilateralmente por el primer vendedor. En escritura complementaria, los segundos adquirentes, que a su vez transmitieron a la última, reconocen la transmisión, elevando a público el documento de transferencia.

Se suspende la inscripción, en cuanto al único defecto que se ha recurrido, por entender que se requiere el consentimiento auténtico de los primeros adquirentes y, posteriormente, transmitentes, argumento que revoca el auto apelado al considerar que al no haber existido modo o tradición en las adquisiciones intermedias, sino sólo con ocasión del otorgamiento de la escritura calificada, ésta contiene el único acta traslativo susceptible de inscripción.

2. El supuesto de hecho planteado es similar al contemplado en la reciente resolución de este centro directivo, de 14 de mayo del corriente año. Como allí ocurría, el vendedor original y actual titular registral, frente a lo que entiende la resolución apelada, no transmite su derecho al último de los adquirentes, sino que se limita a reconocer su previa transmisión a otro, y la adquisición que se pretende inscribir no es la resultante de aquel primer acto dispositivo, sino de otro, que es el último eslabón de una cadena de transmisiones sucesivas. Siendo presupuesto de la inscripción la previa calificación de la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), todas aquellas transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente que pretende la inscripción quedan sujetas a ella, pues aunque se admitiera la tesis del auto apelado de que no se había consumado la transmisión del dominio de la finca por falta de tradición hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública y hubieran de considerarse aquellas transmisiones intermedias como de la posición contractual de los sucesivos adquirentes, la existencia y validez de todas ellas condiciona la de la última y esa existencia y validez no la acredita tan sólo la aceptación del cedido o su reconocimiento por el cesionario, sino esencialmente del consentimiento, capacidad y legitimación de los cedentes, la existencia y licitud de su causa, e incluso de la observancia de las formas que según la naturaleza del negocio fueran exigibles piénsese en la posibilidad de que aquella transmisión hubiera sido por donación, elementos todos ellos ausentes en el documento calificado.

3. Sin necesidad de entrar en el examen de la naturaleza jurídica del negocio por el que se eleva a escritura pública un documento privado, las declaraciones de voluntad en él emitidas, aunque limitadas a dar forma pública a otro preexistente, el contenido en aquel documento, tienen entre otros un evidente valor recognoscitivo de su existencia y contenido recuérdese que el artículo 1.224 del Código Civil habla de reconocimiento del acto o contrato, no del documento, pero tan sólo con relación a quien las formula. Es por ello que en el caso de contratos bilaterales o plurilaterales, tanto su revestimiento de forma pública como la autenticidad que con aquel reconocimiento implícito adquieren, exigen la concurrencia al otorgamiento de la escritura de todos los que en ellos fueron parte o sus herederos, y así ha de deducirse tanto de las reglas generales en materia de contratación (artículos 1.261.1. o y 1.262 del Código Civil), como del propio valor unilateral del reconocimiento (confróntese el artículo 1.225).

En el supuesto objeto del presente recurso, aquella concurrencia se ha limitado a una de las que fueron parte en el primero de los contratos el transmitente y otra de las que lo fueron en el segundo el adquirente, pero faltando la de quienes fueron adquirentes en aquél y transmitentes en éste, por lo que ha de concluirse que en el documento calificado no se contiene un título traslativo susceptible de inscripción conforme al artículo 2.1. o de la Ley Hipotecaria y por tanto no es hábil a efectos de inscripción, pues ni en él funda inmediatamente su derecho la persona que la pretende ni hace fe en cuanto al contenido que se pretende ha de ser objeto de la misma, según exige el artículo 33 del Reglamento Hipotecario. Sin que, por último, se observen impedimentos para que, de ser imposible conseguir el consentimiento de todos los interesados, pueda solventarse el problema a través de un expediente de dominio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el auto apelado.

Madrid, 24 de mayo de 1999.

El Director general, Luis María Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.