Resolución de 6 de julio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del...e Septiembre de 2012
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Resolución de 6 de julio de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2 a cancelar anotación preventiva de embargo decretada por el Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Barcelona., - Boletín Oficial del Estado, de 20 de Septiembre de 2012

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Órgano: Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (antes Dirección General de Registros y Notariado)

Fecha: 20/09/2012

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Hechos

I

Mediante mandamiento librado el 27 de septiembre de 2011 por doña M. A. A. L., Secretaria judicial del Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, donde se sigue procedimiento incidentes 745/2010, Sección C-3, vinculado al 394/2010, C-3, en cuyos autos se dictó sentencia el 20 de abril de 2011 por el Magistrado de dicho Juzgado, don José María Fernández Seijo, por la que se resuelve el contrato de compraventa firmado por «Inmobiliaria Locamo, S. A.», y «L'Ull de L'Anoia, S. L.», respecto de la finca 42374 del Registro.

II

El citado mandamiento judicial fue presentado a las 10 horas y 45 minutos del día 19 de marzo de 2012, causando el asiento 767 del diario 11, y fue calificado negativamente el día 29 de marzo de 2012, con la siguiente nota de calificación: «Constando tomada anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública sobre la finca a que se refiere el presente documento, se suspende la inscripción del mismo por los siguientes defectos: 1. Por no acompañarse el documento acreditativo de haberse hecho la consignación de la totalidad del precio que ha restituir el adquirente al transmitente, sin que quepa detraer nada en virtud de la cláusula penal (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). 2. Por no resultar del documento que la Hacienda Pública ha sido citada en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución. Los defectos se estiman subsanables, sin que se haya practicado la anotación preventiva por defectos subsanables por no haber sido solicitada. Supuesto de hecho. Presentado en este Registro mandamiento librado el 27 de septiembre último por doña M. A. A. L., Secretaria judicial del Juzgado Mercantil 3 de Barcelona, donde se sigue procedimiento incidentes 745/2010, Sección C-3 vinculado al 394/2010, C-3, en cuyos autos se dictó sentencia el 20 de abril de 2011 por el Magistrado de dicho Juzgado, don José María Fernández Seijo, por la que se resuelve el contrato de compraventa firmado por Inmobiliaria Locamo, S.A., y L'Ull de L'Anoia, S. L., respecto de la finca 42374 de esta demarcación registral, cuyo mandamiento fue presentado a las 10 horas y 45 minutos del día 19 de marzo último, causando el asiento 767 del diario 11, el Registrador titular ha realizado la calificación indicada con arreglo a los siguientes: Fundamentos de derecho. Considerando que, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificarán bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. Considerando que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario establece que «La calificación por los registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro». Considerando que la Resolución de 19 de junio de 2007 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, señala que resumiendo la doctrina constante de la Dirección General, uno de los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente, como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil, es que debe acompañarse el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla por su parte lo que le incumba (Cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario). Respecto de la cláusula penal que se haya estipulado para el caso de resolución de la transmisión por incumplimiento, no cabe deducción alguna de la cantidad que deba ser consignada, basándose en la cláusula, por cuanto puede tener lugar la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 del Código Civil (Resoluciones 29 de diciembre de 1982; 16 y 17 septiembre de 1987; 19 de enero y 4 de febrero 1988; 28 de marzo de 2000), sin que quepa pactar otra cosa en la escritura (Resolución 19 de julio de 1994). Todo ello implica que en el importe que en tal caso se consignara por el transmitente podrá existir cantidades que fueron indebidamente consignadas porque la deducción posible no pudo de momento ser determinada. Considerando que la citada Resolución establece que: «Además, para que la Sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores deberán ser citados en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a ser cumplidos todos los presupuestos de la resolución, intervención prevista en el artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.» Se suspende la inscripción solicitada por los fundamentos apuntados. Medios de impugnación Contra la presente (…). Villanova i la Geltrú, a 29 de marzo de 2012. El registrador. (Firma ilegible y sello del Registro). Fdo.: José Luis Valle Muñoz».

III

Don J. R. L. C., en nombre y representación de «Inmobiliaria Locamo, S. A.», interpone recurso mediante escrito que causó entrada en el Registro de Vilanova i la Geltrú número 2, el 27 de abril de 2011, en base a los siguientes hechos y fundamentos de derecho: «Primero: La primera razón basada en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario no es de aplicación en un supuesto judicial, como es el caso en que una Sentencia declara la resolución del contrato de compraventa con pérdida de las cantidades entregadas a cuenta y por tanto sin necesidad de devolver ninguna cantidad, véase demanda que así lo pide y sentencia que lo concede. Porque la facultad de interpretación y aplicación de las cláusulas penales es facultad del juzgador de instancia y si él considera que debe aplicarse íntegramente, así es, y no debe entrar en ello el registrador, como bien dice el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y que transcribe íntegramente el registrador en su calificación. En otro caso al impedir la inscripción está entrando en la bondad o no de la resolución y ello le está vedado. Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de junio de 2006: «la Dirección General de los Registros y del Notariado estima el recurso al entender que, para la práctica del asiento es suficiente que el secretario judicial acredite la autenticidad y el contenido de la resolución cuya inscripción se pretende, al tratarse de una comunicación al Registro de una decisión judicial. Así mismo, establece la Dirección General que queda vedado al registrador entrar a calificar los vicios de forma de las resoluciones en relación al contenido de las mismas». En la demanda se pedía expreso pronunciamiento sobre el ejercicio de la cláusula penal sin que se hiciera en el fallo, pero ello no es óbice a que la estimación total la incluya. Fíjese que la prevención de la ley hipotecaria es porque luego una sentencia judicial la puede o no moderar la cláusula penal por eso no cabe detraer nada, pero cuando una sentencia judicial la concede íntegra no hay nada que hacer, ni nadie podrá volver sobre este tema, por impedirlo la cosa juzgada. «y que en relación con la reinscripción a favor del vendedor, se ha de distinguir según: estuviera de acuerdo, en cuyo caso tan sólo procede aquella reinscripción en virtud de la escritura; que se oponga a la resolución, en cuyo caso tan sólo procede aquella reinscripción en virtud de resolución judicial. Por su parte, la cláusula penal es de efectos meramente personales, que juega en el campo de la indemnización de daño y perjuicios entre las partes, por lo que no debería tener acceso al Registro, aun cuando se ha admitido su inscripción para no desvirtuar los términos del contrato, pero como la reinscripción de la finca a nombre del vendedor lleva consigo la cancelación de la inscripción a favor del comprador y, en suma, la extinción de la relación contractual en su totalidad, ha de llevarse a cabo la liquidación total de la misma, lo que es una función judicial» Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 marzo 2000; segundo: Por otro lado se nos viene a indicar la falta de notificación a la Agencia Tributaria cuando es un tercero posterior que debía ser demandado. No es un supuesto desde el punto de vista procesal de legitimación pasiva necesaria, que lleve consigo la aplicación del artículo 14, puesto que la relación que se quiere resolver es entre dos personas. En todo caso afecta al fondo de la resolución y esta no hace ninguna mención. Pero además especialmente no podemos estar de acuerdo. En primer lugar nos encontramos con que la propietaria estaba en concurso y por tanto a sus normas procesales ha de sujetarse esta parte, en la demanda. El mecanismo es el incidente concursal, donde tiene entrada la concursada y el administrador, que es el garante de los derechos de todos los acreedores, y que responde personalmente, de dichas garantías, que además ya había formulado su listado ya de acreedores, y por tanto conocía del crédito de la Agencia Tributaria. Para demandar al estado esta parte tendría que haber ido al contencioso (Ley de la Jurisdicción Contencioso-administrativa) y este es claramente incompetente en tema de concurso. Mas allá hay que tener en cuenta que la Agencia Tributaria conoce por estar personada en el concurso, de la demanda incidental así se establece en el artículo 193.1 y 2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal «cualquier persona comparecida en forma en el concurso podrá intervenir con plena autonomía en el incidente concursal coadyuvando con la parte que lo hubiera promovido o con la contraria con plena autonomía».Y por ello el Juzgado tiene en cuenta dar traslado a todos de la demanda. Por lo tanto citados estaban, y con conocimiento del pleito, por exigir la ley dar traslado y el abogado del estado está desde un inicio personado en todos los concursos. Se ha solicitado dicho extremo del concurso y cuando se disponga se aportará. Nuevamente, según nuestro parecer, no distingue la calificación una situación acordada entre partes o por resolución judicial que es el caso. Ya que producida la resolución contractual de la venta por sentencia, se produce de pleno derecho la extinción del embargo posterior, y ello porque es judicial y no contractual o pactada y porque así es: Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Quinta, de 20 de julio de 1998: «resulta incuestionable que los efectos de una condición resolutoria, acaecido el evento en que consiste, se traducen en la ineficacia del negocio sujeto a ella, lo que obliga, conforme dispone el artículo 1.123 el Código Civil a restituir lo percibido.» Y sí a esto se añade, como declara el Tribunal Supremo en su Sentencia de 11 de octubre de 1995, que los efectos de la resolución contractual se producen no «ex nunc» sino «es tune», lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, «quiere decirse con cuanto antecede que a la fecha del embargo los bienes no eran del deudor y que el embargante sabía que su derecho quedaba supeditado a las vicisitudes de la condición resolutoria inscrita, bien para consolidar el embargo, bien para que se levantase, precisamente por la publicidad registral.» En igual sentido son numerosas las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado como la de 23 de septiembre de 1996: «Si a ello se añade que esa ineficacia tiene carácter retroactivo, la restitución ha de hacerse en la misma situación jurídica que existía en el momento de la transmisión, lo que implica la extinción, también automática y sin necesidad del consentimiento de los afectados de los derechos que se deriven o se hayan constituido sobre el que se resuelve, conforme al principio «resoluto iure concedentis resolvitur ius concesum» que recogen, entre otros los artículos 513.6 del Código Civil o 107.10 de la Ley Hipotecaria. Ese efecto concatenado tan solo quedará enervado en el caso de que entren en juego los principios protectores de la seguridad del tráfico jurídico, que en el caso concreto inmobiliario exige, como primer requisito, la falta de publicidad registral de la condición (artículos 34 y 37.1 de la Ley Hipotecaria). Y la recopilación de la doctrina del Tribunal Supremo a estos fines el pacto comisorio contemplado en el artículo 1.504 del Código Civil, precepto que contempla el artículo 1124 del mismo cuerpo legal cuando se trata de compraventa de inmuebles, constituye, como dice la Sentencia de 5 de diciembre de 2003, una garantía para el vendedor. El incumplimiento de la obligación de pago, siempre básico y esencial, produce el efecto de resolver el contrato de compraventa con efectos «ex tune» retornando a la situación jurídica preexistente, como si el negocio no se hubiere concluido, quedando resueltos los derechos que se hubiesen constituido. Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 23 de abril de 2009».

IV

El Registrador emitió su informe el día 21 de mayo de 2012, y elevó el expediente a este Centro Directivo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española; 1.123, 1.124, 1.152, 1.252 y 1.504 del Código Civil; 1, 11, 20, 23, 32, 34, 37, 38.4, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria; 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 59, 175 y 198 del Reglamento Hipotecario; así como las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995, 6 de febrero de 2000 y 5 de febrero de 2002; y las Resoluciones de esta Dirección General de 28 de mayo de 1992; 19 de noviembre de 1996; 24 de febrero de 1998; 27 de mayo, y 15 de noviembre de 2005; 19 de junio de 2007; 23 de marzo y 9 de junio de 2010; 1 y 11 de abril y 28 y 29 de junio de 2011, y 25 de enero y 6 de febrero de 2012.

1. En el presente recurso son relevantes para su resolución los siguientes antecedentes:

a) Mediante Sentencia judicial se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca registral, en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la compraventa resuelta y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores (así interpreta el registrador la solicitud de constancia registral del documento a pesar de la falta de precisión de la misma en este aspecto).

b) Sobre la finca a la que se refieren las citadas compraventas y sentencia consta en el Registro una anotación preventiva de embargo a favor de la Agencia Tributaria extendida con posterioridad a la inscripción de la compraventa resuelta, cuya diligencia de embargo es de 26 de marzo de 2010.

c) Con posterioridad a la fecha de la citada diligencia de embargo la sociedad propietaria de la finca (cuya titularidad fue declarada resuelta en virtud de la sentencia antes citada) fue declarada en concurso, declaración de concurso que tuvo lugar mediante auto de 12 de mayo de 2012, anotándose el mismo en el Registro con posterioridad a la anotación del embargo referido en el apartado anterior.

d) La Sentencia que declara la resolución de la compraventa se dictó en un procedimiento incidental en el marco del procedimiento concursal seguido ante el Juzgado de lo Mercantil número 3 de Barcelona, siendo emplazados en dicho incidente la sociedad propietaria y concursada, y la administración concursal. Se afirma en el recurso, pero no consta en la documentación presentada a calificación, que en la fecha de interposición de la demanda incidental ya había sido formulada la lista de acreedores y que, por tanto, la administración concursal tenía conocimiento del crédito de la Agencia Tributaria a que se refiere la anotación preventiva de embargo que ahora se pretende cancelar como consecuencia de la resolución de la compraventa. Igualmente se afirma en el recurso, pero no resulta de la documentación calificada, que la Agencia Tributaria fue citada en el procedimiento incidental, ofreciendo el recurrente acreditar este extremo en un momento posterior.

e) Tanto la sociedad concursada como la administración concursal se allanaron a la demanda, y la Sentencia concluyó con el siguiente fallo: «Estimando la demanda interpuesta por la representación de la mercantil «Inmobiliaria Locamo, S. A.», se procede a resolver el contrato de compraventa firmado por las partes respecto de un inmueble sito en Vilanova i la Geltrú, calle Anselmo Clavé y Camí de l'Estany».

f) Finalmente se aporta mandamiento judicial, junto con testimonio literal de la Sentencia, con la afirmación de su firmeza a todos los efectos, y en la que se ordena que el mismo se libra «a fin de que se lleve a efecto la anotación marginal acordada» (sic).

g) El registrador deniega la práctica del asiento solicitado por dos defectos: por no acompañarse el documento acreditativo de haberse hecho la consignación de la totalidad del precio que ha de restituir el adquirente al transmitente, sin que quepa detraer nada por cláusula penal, y por no resultar de la documentación presentada que la Agencia Tributaria haya sido citada en el procedimiento para alegar lo que a su derecho convenga en cuanto a haberse cumplido todos los presupuestos de la resolución.

2. Comenzando, por razones de sistemática, con el análisis del segundo defecto, debe resolverse en este expediente si la sentencia por la que se declara la resolución del contrato de compraventa, junto con el mandamiento aportado, es suficiente para reinscribir la finca a favor del vendedor y para cancelar la anotación preventiva del embargo posterior a la inscripción del comprador, sin haber sido citado el titular de la citada anotación, considerando que si se hubiera anotado la demanda de resolución con anterioridad a la citada anotación, tal citación no sería necesaria. La cuestión se plantea, pues, en supuestos como el presente en los que tal anotación de demanda no se haya practicado oportunamente.

El recurrente afirma que tal citación se ha producido en el procedimiento incidental del que emana la sentencia y el mandamiento, ofreciendo acreditarlo en un momento posterior (se afirma en el recurso que «se ha solicitado dicho extremo del concurso y cuando se disponga se aportará»). Sin embargo, ni esta afirmación se puede dar por acreditada en la forma indicada, ni su acreditación extemporánea podría ser tenida en cuenta ahora, en el caso de que se hubiese producido (lo que tampoco ha acaecido durante el período de tramitación de este recurso), dado que a tal cuestión resulta plenamente aplicable el artículo 327 de la Ley Hipotecaria cuando dispone que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. Resoluciones de la Dirección General del los Registros y del Notariado de 10 de noviembre de 2008, y 5 de febrero de 2009, entre otras). Lo mismo cabe decir en relación con la afirmación contenida en el recurso en el sentido de que en el momento de la incoación del incidente ya se había formalizado la lista de acreedores.

3. Combate el recurrente la calificación, entre otros, con el argumento de que al registrador no le cabe entrar a cuestionar la corrección o no de la documentación judicial presentada a inscripción, argumento que, a pesar de cierta falta de claridad, parece invocarse en relación con los dos defectos señalados. Se plantea, pues, una vez más el tema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución Española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Por lo que se refiere a la necesidad de dar debido cumplimiento al contenido de las resoluciones judiciales, debe recordarse lo dispuesto en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, como ha declarado la Dirección General de los Registros y el Notariado en Resoluciones de 26 de mayo de 1997, y 30 de septiembre de 2005. De este modo, aunque es cierto que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen a todas las autoridades y funcionarios el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral. Coherentemente con ello, la Resolución de 19 de febrero de 2007 señala que entre esas exigencias de nuestro sistema registral está «la debida determinación del asiento» a practicar; en la de 26 de abril de 2005 declara que «la calificación del registrador de los documentos judiciales, consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero sí a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión»; y en otras, como las de 19 y 21 de febrero, 23 de junio, 15 de octubre, y 5 y 20 de noviembre de 2007; 2 de febrero y 7 de octubre de 2008, y 22 de enero y 30 de abril de 2009, se insiste en el principio de calificación de los documentos judiciales relacionándolo con la limitación de los efectos de la cosa juzgada a quienes han sido parte en el proceso, todo ello a los solos efectos de proceder o no a su inscripción, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento.

4. En el presente caso no resulta de la documentación que tuvo el registrador a la vista en el momento de la calificación que la Agencia Tributaria del Estado haya sido emplazada ni citada en el procedimiento incidental que ha concluido con la sentencia que declara la resolución. Pues bien, con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria del contrato de compra por impago del precio aplazado (acción que de otro modo quedaría limitada a la esfera puramente personal de los contratantes) y se evita la afectación a terceros que por reunir los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria harían inoperante ese juego resolutorio. Ahora bien, de estas consideraciones no puede concluirse que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa, dictada en pleito entablado sólo contra el comprador, permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último. Por el contrario, es necesario tener en cuenta: a) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; b) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; c) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; d) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución (devolución de cantidades, etc.). Dicha intervención tiene por fundamento verificar elementos y datos que no pueden ser apreciados en virtud del contenido del presupuesto del Registro (el impago o satisfacción de la deuda de cualquier otro modo). Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando antes no se haya anotado preventivamente la demanda de resolución- es necesario que estos, al menos, hayan sido citados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha efectuado (vid. en este sentido Resolución de 9 de junio de 2010, entre otras citadas en los vistos).

Esta conclusión no puede quedar desvirtuada por lo previsto en el artículo 193.1 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, como pretende el recurrente. Ciertamente, dicho precepto establece en su apartado 1 que en el incidente concursal se considerarán partes demandadas aquellas contra las que se dirija la demanda «y cualesquiera otras que sostengan posiciones contrarias a lo pedido por la actora» (y ello al margen del derecho de cualquier persona comparecida en forma en el concurso a intervenir en el incidente concursal coadyuvando con la actora o con la demandada: vid. apartado 2 del mismo artículo 193). Y no hay duda de que los titulares de las cargas posteriores constituidas sobre la finca cuya transmisión es objeto de resolución ostentan «posiciones contrarias» a quien pretende tal resolución, puesto que ésta opera «ex tunc», por lo que la resolución de la venta determinará -presupuesto el cumplimiento de los requisitos legales- la cancelación de aquellas cargas posteriores, frente a la posibilidad que reconoce el artículo 55, apartado 1, párrafo segundo, de la Ley Concursal, de continuar hasta la aprobación del plan de liquidación aquellos procedimientos administrativos de ejecución, como el que dio lugar a la anotación de embargo cuya cancelación ahora se pretende, en los que se hubiera dictado diligencia de embargo contra bienes del concursado con anterioridad a la fecha de declaración del concurso (y salvo que los bienes objeto de embargo resultaren necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor, y así se declare por el juez del concurso en procedimiento en que el acreedor sea igualmente parte: vid. Sentencia 5/2009, de 22 de junio de 2009, del Tribunal Supremo (Sala de Conflictos de Jurisdicción y Competencia).

Y es aquella garantía procesal del emplazamiento o citación a la Agencia Tributaria titular de la anotación preventiva de embargo posterior a la inscripción de la condición resolutoria, garantía cuya cumplimiento no ha quedado acreditada en la documentación que fue presentada a calificación, lo que da base y fundamento al defecto señalado por el registrador, por lo que debe ser confirmado sin perjuicio de que dicho defecto será fácilmente subsanable si, como se afirma en el recurso, dicha citación tuvo lugar y así se acredita mediante la aportación al Registro, junto con el resto de la documentación, del correspondiente testimonio judicial.

5. Por lo que se refiere al segundo defecto (primero de los enunciados en la nota de calificación), cabe destacar que entre los presupuestos necesarios para llevar a cabo la resolución figura la consignación a favor de los titulares de esos derechos inscritos o anotados con posterioridad. En efecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. por todas las Resoluciones de 19 de junio de 2007, y 9 de junio de 2010), que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de «restituirse lo que hubiera percibido», en los términos que resultan del artículo 1.123 del Código Civil. Se trata de un deber que impone recíprocas prestaciones y que, como ocurre en la ineficacia por rescisión, uno de los contratantes sólo estará legitimado para exigir del otro la devolución cuando cumpla lo que le incumba (cfr. artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario).

Ha de tenerse en cuenta que los terceros adquirentes, incluso con derecho inscrito o anotado, están afectados por el asiento que se solicita mediante la resolución, en el sentido de que han de estar a las vicisitudes del cumplimiento de la obligación de pagar la contraprestación que incumbe al adquirente según el contrato en que se estipuló la condición resolutoria, pudiendo si así les interesa pagar lo que falte (cfr. artículo 1.158 del Código Civil). La resolución opera retroactivamente y en su virtud se entiende que el bien ha seguido siendo siempre del vendedor o transmitente, ya que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo (vid. Sentencia de 11 de octubre de 1995), la resolución produce sus efectos «ex tunc» y no «ex nunc», de forma que la resolución del dominio o derecho real adquirido por el comprador determina la resolución de los derechos constituidos sobre la cosa que traigan causa de ese dominio o derecho resuelto (cfr. artículos 513.6, 529 y 1.124 del Código Civil y 11 y 107 de la Ley Hipotecaria), incluido el embargo trabado sobre el mismo (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1995). Pero ello no quiere decir que los terceros hayan de soportar necesariamente cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución. Se trata con esta cautela de evitar que a espaldas de los terceros, transmitente y adquirente concierten acuerdos sobre la resolución (anticipación de la resolución, disminución de las cantidades a consignar, etcétera) en menoscabo de la posición que corresponde a aquellos.

En definitiva, la consignación trata de tutelar no sólo el interés del comprador cuya titularidad se resuelve o de los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la condición resolutoria, sino el de cualquiera que pueda proyectar algún derecho sobre las reseñadas cantidades aunque el comprador ya no sea titular de la finca. Es a la cantidad consignada y no a la finca a la que se trasladan los derechos preexistentes y contra la que se podrá dirigir las acciones de exigencia de responsabilidades (cfr. artículo 1.911 del Código Civil) que puedan corresponder a los legitimados para ello como consecuencia del efecto de subrogación real u objetiva que se deriva de la propia resolución.

El recurrente argumenta frente a ello que en la demanda se solicitó que, en virtud de la cláusula penal pactada en el contrato, no se dedujese cantidad alguna de las ya percibidas por el vendedor demandante, y que en la sentencia se estima la demanda en su integridad, por lo que tal extremo está amparado por la eficacia de cosa juzgada. Pero nuevamente nos encontramos con que esta afirmación no se encuentra respaldada por la documentación presentada, pues ni se aporta el escrito de interposición de la demanda, ni se contiene en el testimonio de la sentencia ni en el mandamiento presentado afirmación alguna en relación con tal petición, por lo que dicho extremo no puede tenerse por acreditado a los efectos de este expediente (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de la posible subsanación del defecto en caso de que se obtenga la correspondiente aclaración del fallo en el sentido alegado por el recurrente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 6 de julio de 2012.-El Director General de los Registros y del Notariado, Joaquín José Rodríguez Hernández.

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