Resolución de Dirección General de Derecho y Entidades de Cataluña relativa a escritura de división material de un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal de 2023

Cuestión

9.** ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Contestacion

9 ESCRITURA DE DIVISIÓN MATERIAL DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA FINCA EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

RESOLUCIÓN JUS/1562/2023, de 5 de mayo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la notaria Carlota Royes Perdrix contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Barcelona núm. 22 que suspende la inscripción de división material de un elemento privativo de una finca en régimen de propiedad horizontal. (DOGC de 15 de mayo de 2023)

Resumen: No cabe entender como contrapartida al derecho de nuda propiedad el derecho de usufructo siendo posible que ostente tal condición el derecho de uso.

Se celebra un contrato privado en que se adjudica, en propiedad, una vivienda en pago de deuda. En el contrato el transmitente se reserva el uso de la vivienda, que constituye su vivienda habitual.

En la elevación a público de dicho contrato, se manifiesta, en la parte expositiva de la escritura, que se transmite la nuda propiedad de la finca y se reserva, el transmitente, el derecho de uso.

El Registrador hace una calefacción negativa poniendo de manifiesto la disparidad de términos empleados en el contrato privado y la escritura pública; así, el derecho transmitido según el contrato privado es el derecho de propiedad mientras que en la escritura es la nuda propiedad. En consecuencia, no queda claro si el transmitente se reserva sólo el derecho de uso, conforme al contrato privado o, si su intención es, además, reservarse el derecho de usufructo.

El notario recurre alegando que la contrapartida propia del derecho de uso es la nuda propiedad, citando para ello, la resolución de la DGSJFP, de 3 de octubre de 2019 y el artículo 562-1 del C.C.C.

Finalmente, el Registrador emite un informe en el que solicita aclare qué derecho se transmite, si la propiedad o la nuda propiedad. ? En el presente caso, en el contrato privado y en la escritura se pacta la reserva del derecho de uso, no apareciendo el término usufructo reflejado en ningún documento. Consecuencia de lo anterior es que el empleo del término nuda propiedad en el expositivo de la escritura no permite deducir que su contrapartida sea un usufructo, pues la propiedad gravada con el derecho de uso no es plena; no pudiendo, por ejemplo, usar la totalidad de la vivienda.

La DGDEJ acuerda estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

Doctrina: