Resolución No Vinculante de Dirección General de Tributos, 2160-01 de 05 de Diciembre de 2001

Normativa

Ley 40/1998, Arts. 33, 36; RD 214/1999, Arts. 39, 52

Cuestión

1ª) Cómputo del plazo de dos años.
2ª) Importe a reinvertir.
3ª) Posibilidad de reinvertir en una vivienda en construcción.
4ª) Inclusión de los intereses en el valor de adquisición.

Descripción

Diversas cuestiones relacionadas con la exención por reinversión en vivienda habitual.

Contestación

En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 36.1 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, la regulación de la exención por reinversión en vivienda habitual aparece recogida en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de Febrero, donde se establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 52.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 51 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquella.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".
Conforme a lo dispuesto en los artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común, los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha, por tanto, si la venta de la vivienda habitual se realiza el 6 de septiembre de 2001, tiene de plazo para reinvertir hasta el mismo día del año 2003.
Para disfrutar de la exención por reinversión, el importe a reinvertir será el importe total obtenido en la enajenación, salvo que se hubiera utilizado financiación ajena, en que se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
Si se reinvirtiese un importe inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida.
Por otro lado, el artículo 52 del Reglamento del Impuesto asimila a la adquisición de vivienda su construcción, siempre que ésta finalice en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. En consecuencia, podrá aplicarse la exención por reinversión si se reinvierte en una vivienda en construcción, siempre que el inicio de la inversión tenga lugar en el período de los dos años, anteriores o posteriores, a la transmisión y las obras finalicen en el plazo indicado.
Por último, señalar que en las transmisiones a título oneroso el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En consecuencia, los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición de la vivienda enajenada, no formarán parte del valor de adquisición.
Lo que comunico a vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, sin que la presente contestación tenga carácter vinculante por no reunir el escrito de consulta los requisitos previstos en el apartado primero de la disposición adicional vigésima de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias.