Resolución de Tribunal Económico Administrativo Central, 00/1735/1998 de 08 de Marzo de 2000

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  • Órgano: Tribunal Económico Administrativo Central
  • Fecha: 08 de Marzo de 2000
  • Núm. Resolución: 00/1735/1998

Resumen

Suprimida la prórroga forzosa de los arrendamientos de locales de negocio por el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, cuando se pacta que el arrendamiento tendrá una duración de un año pero que el arrendatario tendrá derecho a diez prórrogas anuales, obligatorias para la otra parte, estas prórrogas, no legales, sino contractuales, no implican que haya de aceptarse la alegación de que no se pueda embargar el derecho de traspaso del local por ser tal prórroga personalísima y generadora de un derecho no transmisible a terceros, pues una cosa es el carácter contractual de la prórroga y otra el derecho de traspaso, expresamente reconocido en el contrato de arrendamiento.

Descripción

FUNDAMENTOS DE DERECHO.PRIMERO.- Este Tribunal es competente para conocer del presente recurso de alzada, presentado en forma y en tiempo hábil. SEGUNDO.- Respecto del derecho de Traspaso del negocio                     sito en el número  el interesado señala que, en virtud del artículo 6.3 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, renunció al mismo en la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento de 15 de febrero de 1992, dado que en la misma se condicionaba el ejercicio de dicho derecho a la autorización expresa y por escrito del arrendador.El artículo 32 de texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 -en efecto, aplicable al caso en virtud de la Disposición Transitoria Primera, apartado 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos- establece los "requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso", previendo en su número 4º la obligación de que el arrendatario notifique "fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido". En el presente caso, las partes contratantes acordaron además que "El arrendatario sólo podrá traspasar, subarrendar o ceder en todo o en parte el local o ser sustituido por otro en su derecho, con autorización expresa y por escrito de la parte arrendadora, siempre y cuando el nuevo arrendatario continúe la misma actividad establecida, con sujeción a los requisitos y condiciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en la actualidad; (...)" (Cláusula Octava del contrato de arrendamiento). No puede deducirse, a la vista de lo anterior, que el interesado renunciase al derecho a traspasar el local mencionado, pues dicha posibilidad se contempla expresamente en el contrato de arrendamiento. Ahora bien, el ejercicio del referido derecho había de quedar condicionado, a la vista de la Cláusula Octava antes transcrita, a la autorización expresa y por escrito del arrendador, sin perjuicio además, del cumplimiento de los requisitos y condiciones establecidos en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y en concreto en su artículo 32. Igualmente deberían observarse las condiciones expresadas, y en particular la necesaria concurrencia del consentimiento del arrendador, en caso de embargo (posibilidad admitida por el artículo 33 del mencionado texto refundido) del derecho de traspaso existente sobre dicho local.Como se ha señalado en el Antecedente de Hecho Cuarto, se encuentra incorporada al expediente una Diligencia de Constancia de Hechos expedida el 21 de julio de 1997, en la Dependencia de Recaudación de la Agencia Tributaria de        en la misma,  y su esposa                                     propietarios del local de negocio referido, autorizaron a la Agencia Tributaria "para que enajene, por el procedimiento administrativo de apremio, el derecho de traspaso del local de negocio embargado al arrendatario Por tanto, habiendo otorgado el arrendador del local, expresamente y por escrito, su autorización para el ejercicio, en este caso ejecución forzosa, del derecho de traspaso derivado del contrato de arrendamiento celebrado con el interesado el 15 de febrero de 1992, no existía impedimento alguno para su embargo por parte de los órganos de recaudación de la Agencia Tributaria; ello sin perjuicio de la observancia de los demás requisitos establecidos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.TERCERO.- Respecto del derecho de Traspaso del negocio (                 ) sito en la planta la Estipulación Tercera del contrato de arrendamiento, celebrado el 20 de febrero de 1991 entre                          arrendador, y                         como arrendatario, establece: "El plazo de duración del presente contrato será el de un año, contado a partir del día de la fecha. Sin perjuicio de lo antes expuesto, y a tenor de lo establecido en el artículo 1.255 del Código Civil, ambas partes contratantes acuerdan, expresamente, que a la finalización del período de tiempo establecido,                         tendrá derecho a diez prórrogas, forzosas para                          por un período de tiempo, en cada una de ellas, de un año". El recurrente alega, en primer lugar, que al suprimirse la prórroga forzosa por el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, la prórroga convenida entre las partes en el contrato de arrendamiento tiene un carácter exclusivamente contractual y, por tanto, personalísimo y no trasmisible a terceros. No puede admitirse semejante pretensión; una cosa es el derecho a prorrogar la duración de un arrendamiento más allá del plazo inicialmente pactado, derecho que en el presente caso  tiene, en efecto, carácter contractual, a consecuencia de la supresión de la prórroga forzosa por el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985 de 30 de abril antes citado, y otra muy diferente es el derecho del arrendatario a traspasar a un tercero el local de negocio arrendado, vigente el contrato de alquiler. Esta última posibilidad, prevista en los artículos 29 y siguientes del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable al caso, se halla reconocida expresamente en la Estipulación Séptima del referido contrato de arrendamiento: "En cumplimiento de lo establecido en el artículo 39 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y para el supuesto de que                         deseara traspasar el negocio que ha de establecer en el local que se le cede, y siempre que                         no ejercitara el derecho de tanteo o retracto, éste tendrá una participación en el precio que se obtenga por él de un 25%, todo ello sin detrimento del derecho que le viene reconocido a todo arrendador en el artículo 42 de la indicada Ley de Arrendamientos Urbanos".  Pues bien, prorrogado el contrato de arrendamiento más allá del 20 de febrero de 1992 -fecha de finalización del plazo inicial de un año- a tenor de lo establecido en su Estipulación Tercera, el mismo continuó vigente en sus propios términos y rigiéndose por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, como prevé la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, actualmente en vigor -"Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. (...)"-. Ello a mayor abundamiento si tenemos en cuenta que, como ha señalado el Tribunal Regional, los contratos son lo que son y no lo que dicen las partes, y que de la lectura del mismo se deduce claramente que la intención de los contratantes era pactar una duración de once años y no de uno, especialmente si tenemos en cuenta que en el local iba a instalarse un negocio de CUARTO.- En segundo lugar, señala el interesado que en caso de tácita reconducción (artículo 1.566 del Código Civil) tampoco existiría derecho de traspaso ya que, a tenor de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Primera, apartado 2 in fine de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, "el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda", y en las mismas se hace prevalecer ante todo la voluntad de las partes. La Estipulación Tercera del contrato de arrendamiento señalaba asimismo lo siguiente: "Concluído el período de tiempo convenido para el presente contrato, así como las diez prórrogas forzosas de un año de duración cada una de ellas, y a tenor de lo establecido en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica,                         vendrá obligado a reintegrar a                         la posesión del inmueble que ahora se le cede en arrendamiento. No obstante lo que antecede, el presente contrato se entenderá, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, tácitamente prorrogado, por períodos de igual duración al convenido; es decir, por períodos de un año, si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de darlo por rescindido, al menos con tres meses de antelación al vencimiento de su plazo de vigencia o de cualquiera de los períodos sucesivos de prórroga". Del tenor literal de la Cláusula queda claro que la tácita reconducción del contrato de arrendamiento sólo podría entenderse producida "concluído el período de tiempo convenido para el presente contrato, así como las diez prórrogas forzosas de un año de duración"; dado que este período de tiempo no había transcurrido en su totalidad en el momento de emitirse la diligencia de embargo impugnada, no resulta aplicable el apartado 2 in fine de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos, ni, en consecuencia, las normas de dicha Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda. Así, resultando aplicable la normativa anterior a la entrada en vigor de esta última Ley, no cabe sino reiterar lo señalado en el Fundamento de Derecho Tercero.QUINTO.- En cuanto a la providencia de subasta del derecho de traspaso del local de negocio sito en el número                                            dado que el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece los "requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso" de un local de negocio -requisitos desarrollados en los preceptos siguientes de dicha Ley-, resulta conforme a derecho mencionar en la misma que el ejercicio del derecho de traspaso objeto de ejecución administrativa quedará sometido a los requisitos y condicionamientos previstos en los artículos 29 a 42 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.En su virtud,ESTE TRIBUNAL ECONOMICO ADMINISTRATIVO CENTRAL, EN SALA, en el presente recurso de alzada, ACUERDA: DESESTIMARLO, confirmando la resolución recurrida y los actos administrativos impugnados, sin perjuicio de que en la Providencia de Subasta se incluyan las menciones señaladas en el último Fundamento de Derecho de la presente resolución.

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Acto administrativo impugnado
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