Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 013788 de 26 de Febrero de 2016

Resumen

IRPF. Deducción por inversión en vivienda habitual. Préstamo hipotecario y préstamo entre particulares.

Cuestión

El consultante tiene la intención de adquirir una vivienda habitual. Para financiar la compra solicitará un préstamo personal a sus padres de 100.000 €, a 30 años y con un tipo de interés del 0%. Además solicitará otro préstamo, personal o hipotecario, a una entidad financiera por importe de 50.000 €. Según indica, su intención es pagar en primer término el préstamo otorgado por la entidad financiera, y, posteriormente, el concedido por sus padres.

Desea conocer si podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre los importes correspondientes al pago de las cuotas de ambos préstamos.

Descripción

Con respecto a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), en cuyo artículo 87 se establece que: "1.  Los contribuyentes podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. Asimismo, podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de los intereses satisfechos en el período impositivo por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de dicha vivienda habitual, incluidos los gastos originados por la financiación ajena que hayan corrido a su cargo. 2.  La deducción máxima anual, por la suma de los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, será de 1.530 euros. 3.  La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en el artículo 49 de esta Norma Foral. 4.  En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 30 años o sea titular de familia numerosa, se aplicarán las siguientes especialidades: a)  Los porcentajes establecidos en el apartado 1 anterior serán del 23 por 100, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. b)  La deducción máxima anual establecida en el apartado 2 anterior será de 1.955 euros, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. En el supuesto que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior y otras con edad superior a 30 años, se aplicarán los porcentajes y el límite previstos en este apartado. 5.  A los efectos previstos en el presente artículo, se asimilarán a la adquisición de vivienda habitual: a)  Las cantidades destinadas a la rehabilitación de la vivienda habitual. b)  Las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente y siempre que las cantidades que hayan generado el derecho a la deducción se destinen, antes del transcurso de 6 años a partir de la fecha de apertura de la cuenta, a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. Se entenderá que no se incumple el requisito de disposición cuando las cantidades depositadas que hayan generado el derecho a la deducción se repongan o se aporten íntegramente a la misma o a otra entidad de crédito con anterioridad al devengo del Impuesto. No se entenderá incumplido el requisito del destino del importe de la cuenta vivienda a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual en el supuesto de fallecimiento del contribuyente antes de la finalización del plazo a que se refiere el párrafo primero de esta letra. Las cantidades depositadas en las cuentas a que se refiere la presente letra, que hayan generado el derecho a la deducción, no podrán volver a ser objeto de deducción cuando se destinen a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. c)  Los supuestos que se determinen reglamentariamente. (...) 8.  A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas. 9. A los efectos de la deducción prevista en este artículo, de las cantidades citadas en los apartados anteriores se restará el importe de las subvenciones que el contribuyente hubiere, en su caso, recibido para la compra o rehabilitación de la vivienda que resulten exentas en aplicación de la normativa reguladora de este impuesto".

 

Según lo expuesto, puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual quien adquiere la plena propiedad sobre la totalidad o parte del inmueble de que se trate, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos para ello en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Particularmente, siempre y cuando el inmueble en cuestión tenga para él la consideración de vivienda habitual.

 

En los supuestos en los que se utilizan capitales ajenos para financiar la inversión, los contribuyentes pueden optar por aplicar la deducción, no en el momento en el que abonen el importe correspondiente a la adquisición del inmueble, sino a medida que vayan amortizando el principal del préstamo solicitado para financiar la compra (y abonen los intereses exigibles).

 

En lo que aquí interesa, la base de la deducción objeto de consulta se encuentra conformada por las cantidades que satisfaga el contribuyente para adquirir o rehabilitar su vivienda habitual, incluidos los gastos originados por este motivo que corran a su cargo. Cuando se utiliza financiación ajena, la deducción se aplica sobre las cantidades amortizadas y sobre los intereses derivados de la utilización de capitales ajenos para adquirir o rehabilitar la vivienda, en cuyo caso, también resultan deducibles los demás gastos originados por la citada financiación ajena que soporte el contribuyente.

 

La normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no prevé ninguna restricción en lo que se refiere a la procedencia de la financiación, propia o ajena, que puede emplearse para adquirir o rehabilitar el inmueble de que se trate, ni a la composición de dicha financiación (que puede consistir en uno o varios préstamos), o a las garantías que, en su caso, se otorguen al prestamista (personales, hipotecarias, etc.).

 

A estos efectos, cabe aclarar que, de cara a la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, los préstamos de particulares destinados a financiar la compra de la vivienda, reciben el mismo tratamiento que los concedidos por las entidades financieras. Particularmente, estos préstamos no pierden su condición de financiación ajena destinada a financiar la compra del inmueble de que se trate por el mero hecho de que sean otorgados por un particular. Todo lo cual implica que, en la medida en que se cumplan las condiciones y límites fijados en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el consultante podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda a medida que vaya amortizando el principal del préstamo que le otorguen sus padres, del mismo modo que si se tratara de un préstamo otorgado por una entidad bancaria.

 

En  el caso objeto de consulta, cabrá admitir que los importes de los dos préstamos  se encuentran destinados a financiar la adquisición de la vivienda, en el supuesto de que los fondos de ambos se empleen para hacer frente al pago del precio del inmueble (o de los demás gastos de adquisición del mismo).

 

Adicionalmente, procede indicar que el pago de un préstamo con anterioridad al otro no supone la conclusión del proceso de financiación de la inversión, de modo que se agoten las posibilidades de practicar la deducción en el momento en el que se amortice totalmente el primero de ellos, siempre que, evidentemente, los importes correspondiente a ambos préstamos sean aplicados, de manera efectiva, a la compra de la vivienda (tal y como se indica en el párrafo anterior).

 

De otro lado, en relación con el posible pago de intereses por el préstamo entre particulares, las partes contratantes pueden acordar libremente el carácter gratuito del mismo, circunstancia ésta que el prestamista debería poder justificar a través de cualquier medio de prueba admitido en derecho, según dispone el artículo 103 de la Norma Foral 2/2005, de 10 de marzo, General Tributaria del Territorio Histórico de Bizkaia (NFGT), ante un eventual requerimiento de los órganos competentes para la aplicación de los tributos (a quienes correspondería valorar la prueba).

 

Únicamente de esta manera, no se les imputará ningún rendimiento del capital mobiliario a los prestamistas, al poder eliminar la presunción de onerosidad regulada en los artículos 7 y 58 de la NFIRPF. Así, el primero de estos preceptos indica que: "Se presumirán retribuidas las prestaciones de trabajo y servicios, así como las cesiones de bienes o derechos, en los términos establecidos por esta Norma Foral". A lo que el segundo (el artículo 58 de la NFIRPF) añade que: "1. La valoración de las rentas estimadas a que se refiere el artículo 7 de esta Norma Foral se efectuará por el valor normal en el mercado, entendiendo por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario. 2. Tratándose de préstamos y operaciones de captación o utilización de capitales ajenos en general, se entenderá por valor normal en el mercado el tipo de interés legal del dinero que se halle en vigor el último día del período impositivo. (...)".

 

Por último, cabe señalar que la obtención de un préstamo otorgado por un particular constituye el hecho imponible de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aun cuando se encuentre exento del mismo, por lo que deberá presentarse la oportuna declaración-liquidación del referido Impuesto (Modelo 600).