Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 12500 de 26 de Enero de 2011

Resumen

Deducción por inversión en vivienda habitual y titularidad del préstamo. Escritura pública de reconocimiento de deuda.

Cuestión

Los consultantes son una pareja que, a mediados de 2010, adquirieron conjuntamente una vivienda (al 50% cada uno de ellos). Según informan, no se encuentran casados, ni registrados como pareja de hecho. El préstamo necesario para financiar la compra de la vivienda ha sido otorgado por la entidad financiera para la que él trabaja. En dicho préstamo figura sólo él como prestatario, ya que, según afirman, así lo exige la citada entidad financiera a la hora de conceder préstamos bonificados a sus trabajadores. Por este motivo, los consultantes han decido otorgar una escritura pública de reconocimiento de deuda, en virtud de la cual ella: a) reconoce adeudarle a él la parte correspondiente a la mitad del préstamo solicitado; y b) asume el compromiso de amortizar a partes iguales con él las cuotas del préstamo que se vayan devengando.

Desean conocer si ella puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre el importe total de las cuotas del préstamo que abone como consecuencia del reconocimiento de deuda otorgado en favor de su pareja.

Descripción

Respecto a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), en cuyo artículo 89 se dispone que: '1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. Asimismo, podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de los intereses satisfechos en el período impositivo por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de dicha vivienda habitual, incluidos los gastos originados por la financiación ajena que hayan corrido a su cargo. 2. La deducción máxima anual, por la suma de los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, será de 2.160 euros. 3. La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en el artículo 51 de esta Norma Foral. 4. En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 35 años o sea titular de familia numerosa y aquellos contribuyentes a que se refiere el apartado 7 de este artículo, se aplicarán las siguientes especialidades: a) Los porcentajes establecidos en el apartado 1 anterior serán del 23 por 100, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. b) La deducción máxima anual establecida en el apartado 2 anterior será de 2.760 euros, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. En el supuesto que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior y otras con edad superior a 35 años, se aplicarán los porcentajes y el límite previstos en este apartado. (...) 8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquella en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas'.

Según lo expuesto, puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual quien adquiera, total o parcialmente, la plena propiedad sobre el inmueble de que se trate, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos para ello en la normativa reguladora del IRPF. Particularmente, siempre y cuando el inmueble en cuestión tenga para el contribuyente la consideración de vivienda habitual.

En los supuestos en que se utilizan capitales ajenos para financiar la inversión, los contribuyentes pueden optar por aplicar la deducción, no en el momento en el que abonen el importe correspondiente a la adquisición del inmueble, sino a medida que vayan amortizando el principal del préstamo solicitado para financiar la compra. En cuyo caso pueden, asimismo, practicar deducción sobre los intereses que abonen por ese mismo motivo, siendo, entonces, también deducibles los demás gastos derivados de la utilización de financiación ajena.

De conformidad con lo indicado en el escrito de consulta, la propiedad de la vivienda corresponde al 50% a cada uno de los comparecientes. Sin embargo, en el préstamo solicitado para financiar la adquisición únicamente figura él como prestatario. Por ello, en principio, la consultante no podría deducir cantidad alguna en concepto de inversión en vivienda como consecuencia del pago de la amortización y de los intereses de dicho préstamo, puesto que la deuda corresponde íntegramente a su pareja (y no estaría financiando la compra de su mitad del inmueble).

En estos supuestos, para que el comprador no prestatario pueda, en su caso, deducir la mitad de las cuotas de amortización e intereses del préstamo solicitado, se exige que se modifiquen los términos en los que el mismo se haya contratado, así como que se acredite que la parte de la vivienda que no financió en su día mediante el citado préstamo (por corresponder en su integridad a otra persona, en este supuesto a su pareja) no ha sido objeto de deducción y se financió de otra forma que ahora se desea cambiar (en concreto, que se financió a través de la asunción de la totalidad de la deuda por un tercero, a quien, al modificar la escritura se le libera de su obligación como prestatario, sin perjuicio de que, según los casos, pueda garantizar la deuda del comprador no prestatario de cualquier otra forma).

No obstante, si no se modifica la escritura de préstamo, pero se prueba que el adquirente no prestatario hace frente al pago de la mitad de las cuotas del préstamo, cabe considerar que el 50% de la cuantía percibida en su momento de la entidad bancaria se destinó (por parte del prestatario) a otorgar un crédito al adquirente no prestatario, quien puede practicar la deducción que corresponda a medida que vaya cancelando su deuda (lo cual puede hacerse mediante el pago de las cuotas de amortización del préstamo hipotecario correspondientes al referido prestatario). Si bien con los efectos que esto puede tener sobre el importe de los intereses imputables a esta deuda entre particulares, que, si no se abonan no pueden ser deducidos, y si se abonan constituyen un rendimiento del capital mobiliario para el deudor hipotecario que otorga un préstamo con el importe solicitado al banco.

Según lo indicado en el escrito de consulta, los comparecientes han decido otorgar una escritura pública de reconocimiento de deuda, en virtud de la cual ella: a) reconoce adeudarle a él la parte correspondiente a la mitad del préstamo solicitado; y b) asume el compromiso de amortizar a partes iguales con él las cuotas del préstamo que se vayan devengando.

Con respecto a esta cuestión debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 1.205 del Código Civil, donde se regula que: 'La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor'. 

Consecuentemente, en el supuesto planteado, aun cuando no existe una modificación de los términos en los que se ha contratado el préstamo con acuerdo del acreedor hipotecario, en virtud del cual el primitivo deudor quede liberado como prestatario de la parte de la deuda asumida por la consultante, ésta sí puede acreditar que hace frente al pago de la mitad de las cuotas del préstamo solicitado por su pareja. Por ello, según lo expuesto más arriba, cabe considerar que el 50% de la cuantía percibida en su momento de la entidad bancaria fue destinado por él a otorgarle un crédito a ella, quien podrá practicar la deducción que corresponda a medida que vaya cancelando su deuda con él. Si bien con los efectos que esto puede tener sobre la cuantía de los intereses imputables a esta deuda entre los consultantes. Ya que si ella no abona estos intereses no podrá practicar deducción sobre los mismos, y si los abona (como parece ser el caso) constituirán un rendimiento del capital mobiliario para él.