Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 13678 de 14 de Octubre de 2015

Normativa

Art. 87 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre.

Resumen

Deducción por inversión en vivienda habitual. Cotitularidad de la vivienda y del préstamo hipotecario. Cuotas del préstamo satisfechas por uno de los prestatarios. Extinción de condominio.

Cuestión

En 2010, el consultante solicitó un préstamo hipotecario, con la intención de financiar la compra de su vivienda habitual. En ese momento, la entidad financiera le exigió que figurase otra persona, además de él, como prestatario, a lo cual accedió su hermano.  No obstante, según afirma, es únicamente el compareciente quien hace frente al pago de las cuotas del referido préstamo. Debido a un malentendido, la compra de la vivienda también se escrituró a nombre de los dos hermanos, de manera que ambos figuran como cotitulares de ella al 50 por 100. En esta situación, el consultante sólo puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre la mitad del importe correspondiente al inmueble, aun cuando abona la totalidad de las cuotas del crédito solicitado para financiar su compra (principal e intereses). Por ello, los dos hermanos han decidido extinguir el condominio sobre la referida vivienda, de manera que el compareciente pase a figurar como pleno propietario de la totalidad de la misma. Sin embargo, la entidad financiera se niega a modificar la titularidad del préstamo hipotecario concedido en su momento.

Quiere saber si podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre la totalidad de los importes correspondientes al préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra del inmueble, a partir del momento en el que adquiera la plena propiedad sobre el 100 por 100 del mismo, aun cuando su hermano continúe figurando como codeudor junto a él.

Descripción

Con respecto a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas (NFIRPF), cuyo artículo 87 dispone que: '1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. Asimismo, podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de los intereses satisfechos en el período impositivo por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de dicha vivienda habitual, incluidos los gastos originados por la financiación ajena que hayan corrido a su cargo. 2. La deducción máxima anual, por la suma de los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, será de 1.530 euros. 3. La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en el artículo 49 de esta Norma Foral. (...) 8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas. (...)'.
De acuerdo con todo lo anterior, los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas pueden practicar deducción por las cantidades que destinen en cada período impositivo a la adquisición de su vivienda habitual. La aplicación de esta deducción exige, fundamentalmente, la concurrencia de dos requisitos: 1) la adquisición de la plena propiedad sobre la totalidad o una parte de la vivienda; y 2) que ésta constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.
Consecuentemente, quien adquiere la plena propiedad sobre la totalidad o parte del inmueble de que se trate puede practicar esta deducción por inversión en vivienda habitual,  siempre y cuando, lógicamente, cumpla los restantes requisitos exigidos para ello en la normativa reguladora del Impuesto. 
En los casos en los que se utilizan capitales ajenos para financiar la inversión, el contribuyente puede optar por aplicar la deducción, no en el momento en el que abone el importe correspondiente a la adquisición del inmueble, sino a medida que vaya amortizando el principal del préstamo solicitado para financiar la compra, en cuyo caso puede, asimismo, practicar deducción sobre los intereses que abone por este mismo motivo, siendo, entonces, también deducibles los demás gastos derivados de la utilización de financiación ajena.
De los datos aportados en el escrito de consulta se deduce que, en el supuesto planteado, nos encontramos con que el compareciente es copropietario de una vivienda, que adquirió junto con su hermano en 2010. Asimismo, en el préstamo hipotecario solicitado para financiar la compra figuran ambos cotitulares como prestatarios, si bien, según afirma, es únicamente el consultante quien hace frente a las cuotas del mismo (ya que, al parecer, es él el único que disfruta del inmueble).
De manera que el consultante viene abonando desde 2010 la totalidad de las cuotas del préstamo destinado a financiar la compra de una vivienda que únicamente le pertenece en un 50 por 100, ya que el otro 50 por 100 es de su hermano, sin que este hecho le convierta en propietario de la totalidad del inmueble (incluida la parte correspondiente a su hermano).
Si la financiación por su parte del 50 por 100 del inmueble que figura a nombre de su hermano le genera un derecho de crédito frente a él, éste (el hermano) se convertirá en deudor suyo, pero esta circunstancia, por sí misma, no le otorgará ningún derecho de propiedad sobre el citado 50 por 100 del inmueble (de modo que no conllevará ningún incremento en la cuota de propiedad del consultante sobre la vivienda).
Con lo que, en estas circunstancias, el compareciente no tiene derecho a practicar la deducción regulada en el artículo 87 de la NFIRPF sobre el importe correspondiente a la adquisición del 100 por 100 de la vivienda, aun cuando abone la totalidad de las cuotas de préstamo solicitado para financiar su compra (principal e intereses), ya que sólo es propietario de una mitad indivisa del inmueble.
De conformidad con todo lo anterior, para que el consultante pueda practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual sobre el importe correspondiente a la compra de la totalidad del inmueble, resulta indispensable, en primer lugar, que acceda a la propiedad sobre el 100 por 100 del mismo.
Ante esta situación, los copropietarios se están planteando la posibilidad de extinguir el condominio sobre la vivienda, adjudicándosela de forma íntegra al compareciente. De manera que, al margen de la tributación que, en su caso, corresponda a esta extinción del condominio (sobre la que no se pregunta), resultará que, una vez adjudicado el inmueble en su totalidad al consultante, éste ostentará la plena propiedad sobre el 100 por 100 del mismo y, en consecuencia, tendrá derecho a practicar la deducción por la que pregunta en exclusiva.
De manera que, siendo así las cosas, el consultante podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre el importe correspondiente a la cuota de titularidad adicional que adquiera sobre el inmueble, en el mismo período impositivo en el que se extinga la comunidad (y se haga con la otra mitad de la finca), pudiéndose entender, a estos efectos, que destina a dicha adquisición, entre otros importes, el valor del derecho de crédito que ostente frente a su hermano, como consecuencia de haber ido pagando hasta el momento su parte del principal del préstamo hipotecario (el 50% imputable al hermano).
En lo que respecta a la práctica de la deducción en años posteriores sobre las cuantías derivadas del préstamo pendiente de amortizar, también cabrá considerar que el consultante asume la parte de la deuda correspondiente al hermano, en pago de su mitad de la vivienda.
Sin embargo, en este punto, debe tenerse en cuenta que en el citado préstamo seguirán figurando el compareciente  y su hermano como prestatarios a partes iguales, con responsabilidad solidaria frente al banco. Lo que, desde un punto de vista jurídico, conlleva que tenga que entenderse que las cuotas de amortización y los intereses de dicho préstamo serán abonadas por ambos a partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin. A estos efectos, teniendo en cuenta que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.205 del Código Civil, la novación que consista en sustituir un nuevo deudor en lugar del primitivo puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor, el mero hecho de que el compareciente haga frente a la totalidad de las cuotas del préstamo por el que pregunta no le convierte en prestatario único.
Consecuentemente, en principio, para el consultante sólo resultará deducible, en concepto de inversión en vivienda, el 50 por 100 de las cantidades que se destinen a la amortización y al pago de intereses del citado préstamo, siempre y cuando, lógicamente, cumpla las restantes condiciones exigidas para ello en la normativa reguladora del Impuesto. A estos efectos, ha de tenerse en cuenta: 1) que su hermano no destinará la parte del préstamo a él imputable (1/2 del total) a la adquisición de su vivienda habitual (sino a una finalidad distinta, como pudiera ser financiar a su hermano); y 2) que debe entenderse que, del coste total de la adquisición de la vivienda, el consultante únicamente financiará mediante el referido préstamo hipotecario el importe correspondiente a la mitad del principal del mismo (sin perjuicio de que el otro 50% lo financie mediante un crédito otorgado por su hermano).
Para que el compareciente pudiera deducir la totalidad de las cuotas del préstamo objeto de consulta (amortización e intereses), sería necesario que se modificaran los términos en los que el mismo fue contratado con la entidad financiera (o que él se subrogara frente a dicha entidad en la parte de la deuda correspondiente a su hermano).
No obstante, el consultante indica que la entidad financiera se niega a modificar las condiciones del repetido préstamo hipotecario.
En tal caso, si no se modifica la escritura de préstamo, pero el compareciente prueba de forma fehaciente que él es el único que hace frente al pago íntegro de las cuotas de dicho préstamo año a año, sin derecho a reclamar nada a su hermano, cabrá considerar que la verdadera naturaleza de la relación existente entre el prestatario titular del inmueble (el consultante) y el no titular (el hermano) es de garantía por este último de la devolución al prestamista del crédito solicitado por el primero. Garantía ésta mediante la que se pretendería colocar al referido prestamista en una posición equivalente a la que tendría en caso de otorgamiento de un aval o fianza solidaria. Por lo que, atendiendo a la verdadera voluntad de las partes, de cara a la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, la operación podría recibir el mismo trato que se daría al otorgamiento de un aval o fianza solidaria por parte del prestatario que no tiene ninguna cuota de propiedad sobre el inmueble.
De este modo, si el pago efectivo de las cuotas del préstamo se lleva a cabo exclusivamente por el propietario del inmueble (es decir, por el consultante), y así se acredita suficientemente cada año, nada obstará a que sea él quien practique la deducción sobre la totalidad de dichas cuotas (tanto de amortización como de intereses). Todo ello, en la medida en que, en este supuesto, es el propietario quien realiza la inversión en vivienda, sin perjuicio de que, eventualmente, en caso de impago, el prestamista pueda reclamar o repetir contra cualquiera de los prestatarios (contra el consultante y/o contra su hermano).
Sobre esta misma cuestión, el apartado 15.8.6 de la Instrucción 1/2015, de 30 de marzo, de la Dirección General de Hacienda, por la que se establecen determinados criterios para la aplicación de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y sus disposiciones de desarrollo, aclara que: 'Cuando en los préstamos solicitados para financiar la adquisición de la vivienda figuren, además de los propietarios de la misma, otras personas, debe entenderse que las cuotas de amortización y los intereses de dichos préstamos se satisfacen por todos ellos a partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin. Asimismo, debe considerase que todos los prestatarios responden de la deuda de forma solidaria frente a la entidad prestamista. Teniendo en cuenta que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.205 del Código Civil, la novación que consista en sustituir un nuevo deudor en lugar del primitivo puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor, el mero hecho de que sólo sean los propietarios del inmueble quienes hagan frente a la totalidad de las cuotas del préstamo no les convierte en prestatarios únicos. En estos casos, para que los propietarios de la vivienda puedan, en su caso, deducir la totalidad de las cuotas de amortización e intereses del préstamo, resulta necesario que modifiquen los términos en los que el mismo se contrató, así como que acrediten que la parte del valor deducible de la vivienda que no financiaron en su día mediante el citado préstamo (por corresponder en parte a otras personas) no ha sido objeto de deducción, y se financió de otra forma que ahora se desea cambiar (en concreto, que se financió a través de la asunción de parte de la deuda por otras personas, a quienes al modificar la escritura se les libera de su obligación como prestatarios, sin perjuicio de que puedan garantizar la deuda de cualquier otra forma). Si no se modifica la escritura de préstamo pero, posteriormente, se prueba de forma fehaciente que los propietarios del inmueble son los únicos que hacen frente al pago íntegro de las cuotas del mismo año a año, sin derecho a reclamar nada a los demás, cabrá considerar que la verdadera naturaleza de la relación existente entre los prestatarios titulares del inmueble y los no titulares es de garantía por estos últimos de la devolución al prestamista del crédito solicitado por los primeros. Garantía ésta mediante la que se pretendería colocar al referido prestamista en una posición equivalente a aquélla en la que estaría en caso de otorgamiento de aval o fianza solidaria. Por lo que, atendiendo a la verdadera voluntad de las partes, de cara a la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, la operación podría recibir el mismo trato que se daría al otorgamiento de un aval o fianza solidaria por parte de los prestatarios que no adquieren cuota de propiedad sobre el inmueble. De este modo, si el pago efectivo de las cuotas del préstamo se lleva a cabo exclusivamente por el propietario, o propietarios, del inmueble, y así se acredita suficientemente cada año, nada obstará a que éstos deduzcan las cuotas del préstamo, tanto por amortización como por intereses. Todo ello, en la medida en que, en este supuesto, serán los propietarios quienes realizarán la inversión en vivienda, sin perjuicio de que eventualmente, en caso de impago, el prestamista pueda reclamar o repetir contra cualquiera de los prestatarios'.