Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 13924 de 15 de Noviembre de 2016

Normativa

Arts. 4, 5, 20, 90 y 91 de la Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre.

Arts. 8 del Real Decreto 1624/1992, de 29 de diciembre.

Arts. 9 y 13 de la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo.

Resumen

Transformación de un local comercial en vivienda y posterior venta

Cuestión

La consultante es una sociedad mercantil dedicada al alquiler de locales. Según indica, está considerando la posibilidad de vender una lonja situada en la planta baja de un edificio residencial, que ha sido transformada en vivienda. La lonja fue adquirida en 1991, mediante herencia, por uno de los socios, quien la aportó a la constitución de la sociedad compareciente, en 2013. Las obras de transformación concluyeron en 2015, y la consultante pretende vendérsela a algunos de sus socios durante 2016.

Desea conocer si la venta de la vivienda descrita estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, o a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como el tipo de gravamen correspondiente a la misma.

Descripción

Con respecto a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación el artículo 4 de la Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (NFIVA), en virtud del cual: 'Uno. Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen. Dos. Se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional. (...). Cuatro. Las operaciones sujetas a este Impuesto no estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20.Dos'.
El artículo 5 de la NFIVA regula el concepto de empresario o profesional en el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido, disponiendo que: 'Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Norma Foral se reputarán empresarios o profesionales: a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente. b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario. c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. (...)'.
Mientras que el artículo 8 de la repetida NFIVA prevé que: 'Uno. Se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes. (...)'.
A lo que el artículo 20.Uno de la misma NFIVA añade que: 'Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones: (...). 22. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. A los efectos de lo dispuesto en esta Norma Foral, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones. Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados. Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el número 1 del artículo 7 de esta Norma Foral no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este ordinal. La exención prevista en este ordinal no se aplicará: a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra. Los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el párrafo anterior tendrán una duración mínima de diez años. b) A las entregas de edificaciones para su rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan. c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística. B) A los efectos de esta Norma Foral, son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos: 1. Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por 100 del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. 2. Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por 100 del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo. Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes: a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica. b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados. c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante. d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores. e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados. Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada: a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería. b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios. c) Las obras de rehabilitación energética. Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables. (...)'.
De conformidad con todo lo anterior, la transmisión de la vivienda por la que se pregunta quedará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, toda vez que, atendiendo a los datos aportados, la entidad consultante (transmitente) ostenta la condición de empresario o profesional a efectos de dicho Impuesto (artículos 4, 5 y 8 de la NFIVA).
No obstante, esta operación estará, en principio, exenta de tributación en el citado Impuesto, en la medida en que se trate de la segunda o ulterior entrega de la edificación en cuestión, después de finalizada su construcción o rehabilitación (artículo 20.Uno.22 A) de la NFIVA). En este ámbito, tiene la consideración de primera entrega la realizada por el promotor de la construcción o de la rehabilitación, una vez concluida la misma (la citada construcción, o rehabilitación). Sin embargo, no tiene la condición de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce y disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
De modo que la venta proyectada tendrá la consideración de primera entrega (sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido), cuando las obras ejecutadas sobre el inmueble objeto de la misma tengan la consideración de obras de rehabilitación (en cuyo caso, estaremos ante la primera entrega de la referida edificación, una vez concluida su rehabilitación). En el supuesto contrario (es decir, si la compareciente no ha rehabilitado el inmueble), nos encontraremos ante la segunda o ulterior entrega de la repetida edificación, una vez concluida su construcción (sujeta y exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido).
Los requisitos exigibles a las obras de rehabilitación se encuentran desarrollados en la letra B) del artículo 20.Uno.22 de la NFIVA, arriba transcrito, según el cual, el concepto de rehabilitación en el ámbito del IVA tiene dos componentes, uno cuantitativo y otro cualitativo, que han de ser cumplidos de forma simultánea, para que una ejecución de obra pueda recibir la calificación señalada.
En lo que afecta al componente cualitativo, son obras de rehabilitación las que tienen por objeto principal la reconstrucción de la edificación. Lo que se entiende cumplido cuando más del 50 por 100 del coste del proyecto corresponda a obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación, en el sentido de lo dispuesto en este artículo 20.Uno.22 B) de la NFIVA. A estos efectos, por obras conexas a las de rehabilitación se entiende, básicamente, aquéllas cuyo coste sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
Con respecto al componente cuantitativo, el coste de las obras debe ser superior al 25 por 100 del precio de adquisición de la edificación, si dicha adquisición se ha realizado en el plazo de los dos años anteriores al inicio de las obras, o, en otro caso, del valor que tenga la edificación, o parte de la misma, antes de su rehabilitación (es decir, al referido momento de inicio de las obras). Por valor de mercado de la edificación debe entenderse el precio que se acordaría en una transmisión onerosa con un tercero independiente en condiciones normales de mercado. A estos efectos, se debe descontar, tanto del precio de adquisición como del valor de mercado, la parte proporcional de uno o de otro correspondiente al suelo. Por parte de una edificación se entiende aquélla que, independientemente de su destino (vivienda, comercial, etc.), es susceptible por sí misma de actuaciones parciales de rehabilitación, por permitir un uso autónomo respecto del resto de la edificación, al tener entidad propia de carácter objetivo. Por ello, no se consideran 'partes' de una edificación a los efectos que nos ocupan los diferentes elementos constructivos (fachada, techumbres, estructuras, etc.) objeto de las actuaciones de reforma o rehabilitación.
Consecuentemente, para determinar si las obras de transformación de la lonja en vivienda son de rehabilitación, debe efectuarse un análisis en dos fases:
1º) Ha de determinarse si se trata efectivamente de obras de rehabilitación desde el punto de vista cualitativo, lo que ocurrirá cuando más del 50% del coste total de las mismas corresponda a trabajos de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas del edificio, o a obras análogas o conexas a las de rehabilitación, en el sentido de lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º B) de la NFIVA. En concreto, por obras conexas a las de rehabilitación, se entiende aquéllas cuyo coste sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas del edificio, y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación, ni en el simple mantenimiento o pintura.
2º) Si se cumple el requisito anterior, debe atenderse al elemento cuantitativo, esto es, a si el importe total de las obras excede del 25 por 100 del precio de adquisición o del valor previo de la edificación antes de su rehabilitación, excluido el importe correspondiente al suelo.
En el supuesto de que las obras ejecutadas por la consultante en el inmueble por el que pregunta cumplan los requisitos exigidos para que quepa entender que se trata de obras de rehabilitación (lo cual es una cuestión de hecho, que no puede ser valorada en fase de consulta), la posterior transmisión del mismo estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido (como primera transmisión de la edificación de que se trate, una vez concluida su rehabilitación).
En cuyo caso, deberá atenderse a lo previsto en el artículo 90 de la NFIVA, según el que: 'Uno. El Impuesto se exigirá al tipo del 21 por 100, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. (...)'. Por su parte el artículo 91, apartado uno, 1, número 7º de la NFIVA preceptúa que: 'Uno. Se aplicará el tipo del 10 por 100 a las operaciones siguientes: Uno. Se aplicará el tipo del 10 por 100 a las operaciones siguientes: 1. Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación: (...) 7. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente. En lo relativo a esta Norma Foral no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas. No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22.º, parte A), letra c) de esta Norma Foral. (...)'.
De donde se desprende que la aplicación del tipo reducido del 10 por 100 a la entrega del inmueble objeto de consulta requiere que, en el momento de la transmisión, el mismo disponga de la correspondiente cédula de habitabilidad, o licencia de primera ocupación, y que, objetivamente considerado, sea susceptible de ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a la que lo destine el adquirente. El tipo del Impuesto sobre el Valor Añadido aplicable a la entrega de inmuebles que no resulten aptos para su utilización como vivienda es el general del 21 por 100.
La sujeción efectiva de la venta por la que se pregunta al Impuesto sobre el Valor Añadido, y su consiguiente no sujeción a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, supondrá, también, que la escritura pública mediante la que se formalice la operación quede sujeta a la cuota gradual prevista en el artículo 44 de la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (NFITPAJD), para los documentos notariales, conforme al cual: '1. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, tributarán, además, al tipo de gravamen del 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos, siempre que cumplan las siguientes condiciones: a) Tengan por objeto cantidad o cosa valuable. b) Contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, en los Registros Mercantiles, en los Registros de Cooperativas dependientes de las Administraciones Públicas correspondientes y en los Registros de Bienes Muebles. c) No estén sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos de transmisiones patrimoniales onerosas o de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en los términos establecidos en esta Norma Foral. 2. Por el tipo de gravamen consignado en el apartado 1 de este artículo tributarán las copias de las actas de protesto. 3. En lo que se refiere al requisito regulado en la letra b) del apartado 1 de este artículo, se entenderá cumplido éste siempre que exista la mera posibilidad de acceso a los Registros Públicos referidos, con independencia de que se inscriba o no el acto o negocio jurídico sujeto a gravamen'.
Por el contrario, en caso de que las obras por las que se pregunta, consistentes en la transformación de una lonja en una vivienda, no puedan ser consideradas como obras de rehabilitación, por no cumplir los requisitos exigidos para ello en la letra B) del artículo 20.Uno.22º de la NFIVA, la venta del inmueble no podrá ser calificada como primera transmisión de la edificación, y, por lo tanto, estará sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido (al tratarse de una segunda o ulterior entrega), conforme a lo estipulado en la letra A) del mismo artículo 20.Uno.22º antes transcrito.
Consecuentemente, en este supuesto, la venta del inmueble quedará sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, según lo indicado en el artículo 4. Cuatro de la NFIVA, y en el artículo 9.5 de la NFITPAJD, al tipo que corresponda de entre los establecidos en el artículo 13 del mismo texto legal (del 4 o del 2,5 por 100, si se trata de una vivienda), el cual preceptúa: 'La cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable los siguientes tipos, sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente: a) El 7 por 100 si se trata de la transmisión de bienes inmuebles, así como de la constitución y cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto los derechos reales de garantía. b) No obstante lo dispuesto en la letra anterior, la transmisión de viviendas en general, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, tributará al 4 por 100. A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. Asimismo, la constitución y cesión de derechos reales, excepto los de garantía, que recaigan sobre viviendas en general, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, así como las transmisiones a título oneroso del pleno dominio o del usufructo vitalicio de la casería y sus pertenecidos que se verifiquen a favor de parientes tronqueros regulada en el Derecho Civil Foral del País Vasco tributarán al 4 por 100. c) No obstante lo dispuesto en las dos letras anteriores, la transmisión de viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente, tributará al 2,5 por 100 cuando el adquirente sea titular de familia numerosa o en los supuestos siguientes: - La transmisión de viviendas cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados, con independencia del número de adquirentes. - La transmisión de viviendas unifamiliares cuya superficie construida no sea superior a 120 metros cuadrados y la superficie de la parcela, incluida la ocupada por la edificación, no supere los 300 metros cuadrados, con independencia del número de adquirentes. Se considerará vivienda unifamiliar aquélla que tiene entrada independiente, bien aislada, pareada, adosada o en hilera. Se entenderá por superficie construida la establecida en el apartado 3 de la Norma 5 de las Normas Técnicas para la valoración a efectos fiscales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana aprobadas por Decreto Foral 163/2013, de 3 de diciembre. A los efectos previstos en esta letra, no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda. Para la aplicación del tipo del 2,5 por 100 será preciso reunir los siguientes requisitos: 1. Que la parte adquirente no hubiera aplicado dicho tipo con anterioridad en la adquisición de la misma u otra vivienda, independientemente del porcentaje de titularidad adquirido. 2. Que la vivienda se destine a residencia habitual del adquirente en los términos a que se refiere la Norma Foral del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y sus normas de desarrollo. La documentación justificativa del cumplimiento de este requisito se deberá presentar en el plazo máximo de doce meses a contar desde la adquisición de la vivienda. Para su acreditación podrán utilizarse los medios de prueba admitidos en Derecho. En cualquier caso, si dentro del período de prescripción resultare que la vivienda adquirida no hubiera sido destinada a vivienda habitual el tipo se incrementará al 4 por 100. Cuando el obligado tributario sea persona física y se trate de la habilitación de un local como vivienda, no estando afecto a una actividad económica, la Administración tributaria, previa solicitud, devolverá la diferencia entre el impuesto efectivamente satisfecho y el importe resultante de aplicar al inmueble adquirido el tipo impositivo que corresponda de entre los señalados en las letras b) y c), cuando además de cumplirse los requisitos exigidos para la aplicación del mismo, el obligado tributario acredite dentro del plazo de 18 meses a partir de la adquisición, que ha obtenido la licencia de primera utilización u ocupación como vivienda para el referido local. Dicha devolución no devengará intereses de demora'.
Por último, el apartado Dos del, ya mencionado, artículo 20 de la NFIVA declara que: 'Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción'.
Esta disposición se encuentra desarrollada en el artículo 8 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, aprobado por Real Decreto 1.624/1992, de 29 de diciembre (RIVA), en el que se prevé que: '1. La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20.º y 22.º del apartado uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes. La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente. (...)'.
De conformidad con todo lo anterior, puede renunciarse a la exención correspondiente a las segundas y ulteriores entregas de edificios una vez terminada su construcción o rehabilitación (siempre que estén sujetas al Impuesto): 1) cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción, total o parcial, del Impuesto que soporte por la adquisición; o 2) cuando, no cumpliendo lo anterior, vaya a utilizar los bienes de que se trate, total o parcialmente, para realizar operaciones que originen el derecho a la deducción, atendiendo a su destino previsible.
La renuncia a esta exención debe ser comunicada fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la realización de la operación de que se trate, y ha de quedar justificada mediante declaración suscrita por este último, en la que haga constar, bien su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto que soporte por este motivo, o bien que el destino que previsiblemente va a dar a los bienes de que se trate le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.
En los supuestos de renuncia a la repetida exención, resulta aplicable la regla de inversión del sujeto pasivo prevista en el artículo 84.Uno.2º.e) de la NFIVA, donde se estipula que: 'Uno.- Serán sujetos pasivos del Impuesto: (...) 2.º Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación: (...) e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles: (...) - Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención. (...)'.
Si la operación de venta por la que se pregunta quedara efectivamente gravada por el Impuesto sobre el Valor Añadido, al resultar válida la renuncia a la exención prevista en el artículo 20.Uno.22 de la NFIVA, debería tenerse en cuenta lo indicado más arriba en relación con el tipo de gravamen. En particular, debería tenerse en cuenta que tributan al tipo reducido del 10 por 100 las entregas de los inmuebles que disponen de la correspondiente cédula de habitabilidad y que, objetivamente considerados, son susceptibles de ser utilizados como vivienda, con independencia de la finalidad a la que los destinen los adquirentes, y al 21 por 100 el resto de los inmuebles.