Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 14651 de 05 de Noviembre de 2020

TIEMPO DE LECTURA:

  • Órgano: Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia
  • Fecha: 05 de Noviembre de 2020

Normativa

Resumen

IRPF. IVA. Arrendamiento de vivienda a estudiantes durante curso académico.

Cuestión

La consultante es propietaria de un piso en Vitoria que tiene la intención de alquilar a estudiantes durante el curso escolar. El pago del alquiler sería de 7.500 euros para el curso escolar que abarca desde el 1 de septiembre al 30 de junio, aunque también cabe la posibilidad de arrendarlo durante todo el año natural por la misma cantidad. El importe correspondiente a los gastos relativos a los diferentes suministros será abonado por los arrendatarios.

Desea conocer la tributación derivada de los rendimientos que percibirá  tanto si el alquiler se hace por un curso escolar (de septiembre a junio), que la consultante denomina alquiler "temporal" o de temporada, como si se realiza con duración anual, que denomina "alquiler general".

Descripción

Tributación directa.

 

En lo que se refiere a la tributación del alquiler del inmueble objeto de consulta en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es de aplicación la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), cuyo artículo 29 dispone que: "1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo. (...) 3. En todo caso, se incluirán como rendimientos del capital: a) Los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente. b) Los que provengan del capital mobiliario y, en general, de los restantes bienes o derechos de que sea titular el contribuyente, que no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por el mismo".

 

A lo que el artículo 30 de la misma NFIRPF añade que: "1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la cesión de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre los mismos, y comprenderán todos los que se deriven del arrendamiento, subarrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del arrendatario, subarrendatario, cesionario o beneficiario de la constitución del derecho o facultad de uso o disfrute, incluido en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. (...)".

 

De conformidad con lo anterior, las rentas procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que: a) no se cumplan los requisitos fijados en el artículo 24 apartado 3 de la NFIRPF para que puedan ser calificados como rendimientos de actividades económicas (para lo cual, es necesario emplear a una persona con contrato laboral, a jornada completa, y con dedicación exclusiva a la gestión del arrendamiento -cosa que parece no ocurrir en el supuesto planteado-); y b) que no se presten servicios propios de la industria hostelera.

 

A estos efectos, se computa como rendimiento íntegro del capital inmobiliario el importe que perciba el arrendador del arrendatario (subarrendatario, cesionario o beneficiario de la constitución del derecho o facultad de uso o disfrute) por todos los conceptos, incluido en su caso, el correspondiente a los bienes que ceda con el inmueble, así como a los gastos que le repercuta, y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.

 

Con lo que, en definitiva, el rendimiento íntegro del capital inmobiliario está constituido no solo por el concepto de "renta" del arrendamiento en sentido estricto, sino también por los gastos que el arrendador repercuta al arrendatario (de comunidad, seguro, suministros de gas, agua y electricidad contratados a su nombre, etc.) y, en general, por los importes que perciba del mismo por todos los conceptos, excluido, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido.

 

De modo que, así las cosas, las rentas objeto de consulta tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, y procederá atender a lo establecido en el artículo 31 de la NFIRPF, en virtud del cual: "El rendimiento neto del capital inmobiliario será el resultado de minorar los rendimientos íntegros en los conceptos a que se refiere el artículo siguiente".

 

Mientras que el artículo 32 de la repetida NFIRPF señala que: "1. En el supuesto de rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas, se aplicará una bonificación del 20 por 100 sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble. Asimismo, será deducible, exclusivamente, el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación. La suma de la bonificación y del gasto deducible no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo. Se entenderán incluidos en este apartado, exclusivamente, los rendimientos derivados de los considerados como arrendamiento de vivienda en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. 2. En los rendimientos del capital inmobiliario no incluidos en el apartado anterior, el rendimiento íntegro se minorará en el importe de los gastos deducibles que se detallan a continuación: a) Los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, incluido el importe de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación. b) El importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. En el supuesto de rendimientos derivados de la titularidad de derechos o facultades de uso o disfrute, será deducible en concepto de depreciación, la parte proporcional de los correspondientes valores de adquisición satisfechos, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La suma de los gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo".

 

Además, sobre este particular, el apartado 6.2 de la Instrucción 4/2020, de 16 de abril de la Dirección General de Hacienda del Territorio Histórico de Bizkaia, aclara que: "Únicamente se consideran rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas los derivados de los contratos definidos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se indica que: "1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador". Consecuentemente, se entiende que el arrendamiento de vivienda incluye los anejos accesorios a la misma, siempre y cuando se cedan conjuntamente con ella y el arrendamiento de todos los elementos se formalice en un solo contrato con un régimen jurídico único. En particular, quedan excluidos del concepto de arrendamiento de vivienda los rendimientos derivados de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos, en virtud del cual: "1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior. 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o de cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que lo celebren". Los contratos de arrendamiento de viviendas en los que el arrendatario no sea quien satisface su necesidad permanente de vivienda, en el sentido de lo indicado en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no se encuentran entre los regulados en el artículo 32.1 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre. Por eso, dejando a un lado las fincas acogidas al "Programa de Vivienda Vacía", o las alquiladas a sociedades que se beneficien en el Impuesto de Sociedades del régimen especial de entidades con actividad cualificada de arrendamiento de inmuebles, no cabe incluir en el referido artículo 32.1 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, los supuestos de arrendamiento de viviendas a sociedades o personas jurídicas, aun cuando dichas viviendas se destinen a realojar a particulares. (...) Los rendimientos derivados del arrendamientos de habitaciones pueden incluirse dentro del apartado 1 del artículo 32 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, siempre y cuando se cumplan los requisitos recogidos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, arriba mencionado. En particular, siempre que el destino principal de dichas habitaciones sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y, además, el arrendador no preste servicios propios de las actividades de hospedaje".

 

Por tanto, se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento celebrado por temporada, sea ésta de verano o de cualquier otra.

 

De acuerdo con el artículo 61 de la NFIRPF: "A efectos del cálculo del Impuesto, las rentas del contribuyente se clasificarán, según proceda, como renta general o como renta del ahorro." Las cuales de conformidad con los artículos 75 y 76 se gravan a tarifas distintas, sensiblemente más progresiva la primera que la segunda. En concreto la tarifa correspondiente a la base general (donde se integran las rentas generales) comienza aplicando un porcentaje del 23 por 100 y culmina en el 49 por 100, mientras que en la base del ahorro (donde se integran las rentas del ahorro) se comienza en el 20 por 100 y tiene como porcentaje superior el 25 por 100.

 

En lo que a esta consulta interesa, hay que señalar que los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles distintos de las viviendas que cubren la necesidad permanente de vivienda se integran en la renta general, tal y como señala el artículo 62 de la NFIRPF. Por el contrario, de acuerdo con el artículo 63 de la NFIRPF: "Constituyen renta del ahorro: a) Los rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas a las que se refiere el apartado 1 del artículo 32 de esta Norma Foral. b) Los rendimientos del capital mobiliario previstos en los artículos 34, 35 y 36 de esta Norma Foral. (...)".

 

De modo que, resumidamente, los rendimientos derivados de arrendamientos que cubren la necesidad permanente de vivienda tienen la consideración de rentas del ahorro, teniendo limitados los gastos deducibles a los intereses que financiación su adquisición, rehabilitación o mejora, a cambio de un porcentaje de bonificación del 20 por 100 de los ingresos. Además, tributan a una tarifa menos progresiva que las rentas generales. En cambio, los arrendamientos de inmuebles que no cubren la necesidad permanente de vivienda tributan en la renta general. Además para éstos, por un lado, no se regula la bonificación del 20 por 100 de los ingresos y, por otro lado, los gastos deducibles no se limitan a los intereses; de hecho, se pueden deducir todos los gastos necesarios para su obtención, así como el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos. En ningún tipo de inmueble se puede llegar a obtener un rendimiento negativo (calculado inmueble por inmueble).

 

Los gastos deducibles en el caso de arrendamientos de inmuebles que no cubren la necesidad permanente de vivienda se encuentran desarrollados en los artículos 37 y 38 del RIRPF, el primero de los cuales recoge que: "En los supuestos contemplados en el apartado 2 del artículo 32 de la Norma Foral del Impuesto, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto, todos los gastos necesarios para su obtención y el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos. No obstante, la suma de los gastos deducibles no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo. En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior: a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición, rehabilitación o mejora de los bienes, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación. b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador o deriven del retraso en el cumplimiento de las obligaciones tributarias. c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares. d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarrendamiento, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos. e) Los gastos de conservación y reparación. A estos efectos tendrán esta consideración: - Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros. No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora de los bienes. f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos. g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros. h) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente".

 

Por su parte, el artículo 38 del mismo RIRPF estipula que: "1. En los supuestos contemplados en el apartado 2 del artículo 32 de la Norma Foral del Impuesto, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el coste de adquisición satisfecho, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes mínimos que resulten de los períodos máximos de amortización a que se refiere la normativa del Impuesto sobre Sociedades. 3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de derechos reales o facultades de uso o disfrute, podrá amortizarse el coste de adquisición satisfecho. La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes: a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición del derecho o facultad por el número de años de duración del mismo. b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por 100. 4. En ningún caso, la suma de las amortizaciones efectuadas podrá exceder del valor de adquisición satisfecho del bien o derecho de que se trate".

 

Como ya se ha indicado más arriba, los gastos repercutidos al arrendatario forman parte de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario, sin perjuicio de que puedan ser deducidos de dichos rendimientos por parte del arrendador (en los supuestos a los que se refieren el artículo 32.2 de la NFIRPF y el artículo 37 del RIRPF), o de que pueda aplicarse sobre ellos la bonificación del 20 por 100 del apartado 1 del mismo artículo 32 de la NFIRPF. A este respecto, la contestación a la presente consulta ha sido elaborada partiendo del hecho de que los gastos objeto de la misma son facturados por los terceros a la compareciente, de modo que no se trata de importes facturados directamente al arrendatario que la arrendadora abona en nombre y por cuenta del mismo (del arrendatario). Es decir, de modo que no nos encontramos ante unos meros suplidos.

 

Por lo tanto, en el supuesto de hecho planteado, nos encontramos en principio ante el arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no sería satisfacer la necesidad permanente de vivienda de las personas arrendatarias, al tratarse de un alojamiento para estudiantes, que se alquila por el tiempo que necesitan durante el curso universitario. Por lo que, en estas condiciones, no cabe sino concluir que las rentas que obtiene la consultante por este motivo deben ser calificadas, a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como rendimientos del capital inmobiliario de los citados en el apartado 2 del artículo 32 de la NFIRPF (distintos de los cubren la necesidad permanente de vivienda).

 

Lo que supone: a) En primer lugar, que los citados rendimientos se integrarán y compensarán en la base imponible general del Impuesto, y tributarán al tipo de gravamen que resulte de la aplicación de la escala prevista en el artículo 75 de la NFIRPF (de conformidad con lo dispuesto en los artículos 61 -clases de renta-, 62 -renta general-, 63 -renta del ahorro- y 64 -integración y compensación de rentas- todos ellos de la NFIRPF); y b) en segundo lugar, que de los rendimientos íntegros podrán deducirse los gastos que se mencionan en el referido artículo 32.2 de la NFIRPF (los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, y el importe del deterioro de los bienes de los que procedan dichos rendimientos, como consecuencia de su uso o del transcurso del tiempo), sin que, no obstante, la deducibilidad de estos importes pueda dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento negativo.

 

En cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido y su conexión con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en la medida en que la actividad de arrendamiento de vivienda se encuentra sujeta y exenta en el IVA, esta actividad no genera derecho a deducir las cuotas del impuesto que pueda soportar la consultante, en su caso, por los gastos en los que incurra en relación con el alquiler de la vivienda (algunos de los cuales se habrán podido sujetar, sin exención, al IVA). De forma que dichas cuotas constituyen un mayor gasto para ella.

 

En este sentido, en los casos de arrendamientos de inmuebles distintos de los que cubren la necesidad permanente de vivienda (arrendamientos de temporada, por ejemplo, como parece ser el caso objeto de consulta), a los efectos de determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario a integrar en el IRPF, esos gastos podrán incorporar la cuota de IVA soportada y no deducible, por cuanto, como ya se ha indicado, se pueden deducir todos los gastos necesarios para su obtención (algunos de los cuales habrán podido estar sujetos y no exentos del IVA) y el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos.

 

En cualquier caso, si la vivienda alquilada a estudiantes lo fuera por períodos superiores al año, constituyendo el inmueble la vivienda permanente de dichos arrendatarios, y asumiéndose por tanto las regulaciones que la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para las viviendas que cubren la necesidad permanente de viviendas (entre otra las prórrogas del plazo hasta 5 años para arrendatarias personas físicas) el alquiler de dicha vivienda se considerará como arrendamiento que excede de la mera temporada (alquiler superior a un año) y que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda de estudiantes arrendatarios, ya que constituiría la vivienda habitual de éstos durante ese período. Por ello, si se acreditara tal circunstancia ante los órganos de gestión e inspección, nos encontraríamos ante un arrendamiento de vivienda de los citados en el apartado 1 del artículo 32 de la NFIRPF.

 

Tributación indirecta.

 

Por otro lado, en lo que afecta al Impuesto sobre el Valor Añadido, el artículo 4 de la Norma Foral 7/1994, de 9 de noviembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (NFIVA), establece que: "Uno. Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen. (...) Cuatro. Las operaciones sujetas a este Impuesto no estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las operaciones que se indican a continuación: a) Las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del Impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20.Dos. (...)".

 

Por su parte, el artículo 5 de la citada NFIVA prevé que: "Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Norma Foral, se reputarán empresarios o profesionales: a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo. (...) c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes. (...) Dos. Son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas. (...)".

 

Adicionalmente, el artículo 11 de la misma NFIVA regula que: "Uno. A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con esta Norma Foral, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes. Dos. En particular se considerarán prestaciones de servicios: (...) 2. Los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra. 3. Las cesiones del uso y disfrute de bienes. (...) 9. Los servicios de hostelería, restaurante o acampamento y las ventas de bebidas o alimentos para su consumo inmediato en el mismo lugar. (...)".

 

De donde se deduce que las operaciones de arrendamiento de inmuebles se encuentran sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, en cuyo ámbito los arrendadores tienen la consideración de empresarios (con independencia del tratamiento que reciban en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).

 

Concretamente, a este respecto, los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda, tanto habitual como de temporada, se encuentran sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido, como prestaciones de servicios.

 

Una vez determinada la sujeción de los arrendamientos al Impuesto sobre el Valor Añadido, debe analizarse si los mismos están o no exentos de dicho Impuesto, por aplicación de lo indicado en el artículo 20.Uno.23º de la NFIVA, según el cual: "Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones: (...) 23. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Norma Foral y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes: (...) b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. La exención no comprenderá: (...) d') Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al impuesto. e') Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos. f') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados, con excepción de los realizados de acuerdo con lo dispuesto en la letra b) anterior. g') Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. h') La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a'), b'), c'), e') y f') anteriores. i') La constitución o transmisión de derechos reales de superficie. (...)".

 

Consecuentemente, los arrendamientos de inmuebles para su uso exclusivo como vivienda se encuentran sujetos pero exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los casos específicamente excluidos de la exención regulada en este artículo 20.Uno.23 de la NFIVA.

 

Concretamente, en un supuesto como el planteado, para que el arrendamiento de un inmueble destinado exclusivamente a vivienda quede exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, es preciso que el arrendador no se obligue a prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera durante el período de duración del alquiler, tales como los de recepción, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

 

En otro caso, es decir, si se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, los arrendamientos en cuestión se encuentran sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

 

Del escrito de consulta parece desprenderse que no se presta ningún servicio complementario propio de la industria hotelera. Por lo que, en estas condiciones, debe entenderse que los arrendamientos que realiza a personas físicas para su uso como vivienda, se encuentran sujetos y exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, aun cuando se trate de arrendamientos de temporada a estudiantes.

 

Con lo que estas actividades sujetas pero exentas del IVA no generarán derecho a deducir las cuotas soportadas por la realización de dichas actividades, de acuerdo con el artículo 92 y siguientes de la NFIVA.

 

Por último, baste señalar que, en el ámbito del Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, la constitución de contratos de arrendamiento está sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, de acuerdo con el artículo 9.5 de la Norma Foral 1/2011, de 24 de marzo, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, debiendo liquidarse el impuesto en función del importe de la renta media mensual prevista en el contrato, de acuerdo con los artículos 12.2.e) y 14 de la misma Norma.

 

La contribuyente de este impuesto es la persona arrendataria, pero la arrendadora es responsable subsidiaria, de acuerdo con el artículo 11 de la NFITPAJD, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin haber exigido al arrendatario la justificación de haber satisfecho este Impuesto.

 

Arrendatario
Impuesto sobre el Valor Añadido
Arrendamiento de vivienda
Gastos deducibles
Rendimiento capital inmobiliario
Arrendador
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Arrendamientos urbanos
Rendimientos íntegros
Bonificaciones
Actividades económicas
Rendimientos íntegros del capital
Rendimientos netos
Arrendamiento de bienes inmuebles
Gastos de financiación
Renta general
Arrendamiento para uso distinto de vivienda
Cesionario
Subarrendatario
Capital inmobiliario
Rendimientos netos del capital inmobiliario
Contraprestación
Subarriendo
Renta del ahorro
Rendimientos íntegros de capital inmobiliario
Derechos reales
Bienes inmuebles
Impuesto sobre sociedades
Elementos patrimoniales
Rendimientos del capital
Prestación de servicios
Capital mobiliario
Jornada completa
Cesión de derechos
Rendimientos de actividades económicas
Cesión de bienes inmuebles
Contrato de Trabajo
Electricidad
Rentas de arrendamiento
Plaza de garaje

REAL DECRETO 439/2007, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y se modifica el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones, aprobado por Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 78 Fecha de Publicación: 31/03/2007 Fecha de entrada en vigor: 01/04/2007 Órgano Emisor: Ministerio De Economia Y Hacienda

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