Resolución de Tribunal Económico-Administrativo Foral de Bizkaia, 22729 de 26 de Abril de 2010

Resumen

Tributación de las escrituras de liberación de responsabilidad hipotecaria.

Cuestión

En un supuesto de edificio de nueva construcción dividido en régimen de propiedad horizontal sobre el que existe una hipoteca de seguridad que no ha sido distribuida entre las fincas resultantes de la división ¿Debe abonarse la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados por cada una de las escrituras de liberación de hipoteca de las fincas que se vayan transmitiendo a los compradores, en caso de que ya se haya satisfecho este Impuesto por la liberación de una de dichas fincas tomando como base imponible el valor total de la referida hipoteca?

Descripción

En relación con la cuestión planteada, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 122 de la Ley Hipotecaria (Texto Refundido, según Decreto de 8 de febrero de 1946), donde se indica que: 'La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la restante haya desaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dos siguientes artículos'.

A lo que el artículo 123 de la misma Ley Hipotecaria añade que: 'Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaran el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez'.

Ello implica que, una vez dividida una finca hipotecada, son las partes las que puedan acordar la distribución de la hipoteca sobre los nuevos entes registrales, la liberación para algunos de ellos de la carga, o la cancelación de la hipoteca. Estos acuerdos derivan de la voluntad y tienen los consiguientes efectos tributarios, sin que puedan equipararse los originados por la cancelación de la hipoteca con los previstos para la liberación de fincas, ya que son supuestos de hecho diferentes.  

A este respecto, es preciso recordar la imposibilidad exigir la cancelación parcial de la hipoteca en los supuestos en que, habiéndose dividido la finca hipotecada, no se haya acordado la distribución de responsabilidad entre las resultantes de la división, tal como se recoge en el art. 125 Ley Hipotecaria, de conformidad con el cual: 'Cuando sea una la finca hipotecada, o cuando siendo varias no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el artículo 123 , no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho'. Artículo éste, en el que se recoge la regla contraria a la prevista en el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, relativo a los supuestos de distribución de la responsabilidad hipotecaria, según el cual: 'Dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviere gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. Si la parte de crédito pagada se pudiere aplicar a la liberación de uno o de otra de las fincas gravadas por no ser inferior al importe de la responsabilidad especial de cada una, el deudor elegirá la que haya de quedar libre'.

Por lo tanto, en supuestos como el planteado, no se produce la cancelación de la garantía, que queda subsistente en su totalidad, sino que se libera de responsabilidad hipotecaria a determinadas fincas que son objeto de transmisión a terceros. Lo cual implica necesariamente una redistribución de la carga entre las restantes, ya que se hace recaer todo el gravamen sobre ellas (sobre el resto de las fincas). Se trata, en definitiva, de un supuesto de novación objetiva del negocio hipotecario, mediante la que se altera su objeto, que debe tributar por la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, conforme al artículo 29.2 de la Norma Foral 3/1989, de 21 de marzo, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (NFITP-AJD).

Además, al no estar distribuida la responsabilidad hipotecaria entre las fincas resultantes de la división de la finca matriz (y no ser posible, por tanto, la cancelación parcial de la hipoteca), deberá liquidarse el impuesto por la citada modalidad de Actos Jurídicos Documentados en cada una de las sucesivas escrituras de liberación de responsabilidad hipotecaria que vayan otorgándose a medida que se transmitan las fincas, para lo cual, se tomará como base imponible la totalidad de la carga constituida en su día. Ello es así debido a que una cosa es que la cuota tributaria satisfecha, correspondiente a la escritura de liberación hipotecaria otorgada, se haya calculado sobre la base de la totalidad de la carga y otra distinta que se haya cancelado la misma en su totalidad.

Lo que se grava en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados no es el acto jurídico de liberación de responsabilidad real, sino el documento notarial mismo que autoriza y solemniza dicho acto jurídico inscribible en el Registro de la Propiedad, y que toma como base de imposición la cantidad que el acto jurídico toma por objeto, con plena independencia de que el acto o negocio no sea el que constituye las obligaciones jurídicas de que se trate, ni de que hayan existido anteriores documentos notariales que se refieran a actos relacionados con el mismo negocio jurídico subyacente

Caso distinto sería si se hubiera llevado a cabo la distribución de la carga hipotecaria entre los elementos resultantes de la división en propiedad horizontal de la finca matriz. En este supuesto, si bien es cierto que en la liquidación del impuesto por la escritura de distribución se habrá tomado como base imponible igualmente el importe de la garantía constituida en su día, las sucesivas escrituras de cancelación parcial, posibles al haberse llevado a cabo la distribución (una vez pagada la parte del crédito con que estuviesen gravadas las nuevas fincas), tributarán por el impuesto, pero se tomará como base la carga que grava cada una de ellas.