Resolución de Tribunal Economico Administrativo Comunidad Foral de Navarra, 970455 de 17 de Octubre de 2000

Resumen

Solicita la recurrente la consideración como base imponible del referido impuesto el valor real del inmueble que, en este caso, no es otro que el libremente pactado por las partes en la escritura de compraventa. La Administración realizó la comprobación utilizando el medio admisible para tal fin como es la valoración del funcionario técnico designado. Se desestima el recurso al entender el Órgano que el hecho de que la vivienda esté afectada por un contrato de arrendamiento no disminuye el valor real de la misma aunque sí se debe de tener en cuenta, como se hizo, en la fijación de su precio.

Cuestión

Comprobación de valores.

Contestación

En examen de recurso interpuesto por la Compañía (AAA) a propósito de tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en razón de compra de determinado bien inmueble.

ANTECEDENTES DE HECHO

Mediante escritura notarial otorgada en (?) de 1996, la ahora recurrente vino a adquirir de (BBB) una vivienda en el piso (?) del número (?) de la calle (?), consignándose en la dicha escritura un precio de compra de 9.500.000 pesetas. Al respecto se practicó un primer acto de comprobación de valor de la finca, que quedó fijado en 21.240.000 pesetas; y una nueva tasación redujo ese valor al de 14.160.000 pesetas, sobre cuya cifra se practicó la liquidación número (?) de 1.997, que arrojó una cuota tributaria de 849.600 pesetas, a la que se agregaron unos honorarios de liquidación por importe de 25.488 pesetas. Y al respecto da el adquirente en interponer el presente recurso alegando que el valor real del bien en el caso fue no otro que el libremente pactado por las partes en la escritura de compraventa, habiéndose desarrollado el proceso negociador de un modo colectivo para todas las viviendas y locales comerciales del entero edificio pero atendiendo a las circunstancias individualizadas de cada finca, cada una arrendada a una distinta persona y de modo tal que dichas circunstancias particulares (estado de conservación, fecha y régimen aplicable a cada contrato de arrendamiento, renta vigente y expectativas de revisión, edad de los arrendatarios y existencia o no de familiares con derecho a subrogación en la condición de éstos, etc) hicieron que se llegasen a acordar para viviendas aparentemente iguales precios muy diferentes (entre 9 y 12 millones de pesetas). En fin, que a la vivienda del caso le afectaba un contrato de arrendamiento que databa de (?) de 1949, con una renta anual que, tras las actualizaciones prescritas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, se cifraba en 36.756 pesetas, que en el futuro sólo podría actualizarse según las variaciones que experimentase el índice de Precios al Consumo. Y que en concreto ocurre que, por lo que se refiere a la dicha vivienda, su anterior propietario (BBB), propietaria del entero edificio) la ofreció a correspondiente inquilina en 10.000.000 de pesetas. Pero ésta, con renuncia a su derecho preferente de tanteo y de retracto, conservó su condición de arrendataria, con lo que la Compañía recurrente pudo adquirir la vivienda por un precio de 9.500.000 pesetas. El proceso negociador no pudo, pues, ser más minucioso ni el mercado del caso más libre y transparente. Y por eso viene a señalar la recurrente que debió haberse tomado como base imponible-liquidable la dicha cantidad de 9.500.000 pesetas realmente pagadas.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.- Ha de declararse por este Organo en primer lugar su competencia, por razón de la materia y de la naturaleza del acto impugnado (artículo 2.1.a. de su Reglamento), para conocer del presente recurso; éste, por otra parte, ha sido formulado por persona dotada de legitimación activa al efecto, al venir directamente afectada por el acto impugnado; y, en fin, ha de tenerse por interpuesto en tiempo hábil.

2.- Por lo que se refiere a la alegación de que no debió haberse tomado como base imponible un importe superior al precio de compra que se consigna en correspondiente escritura, ha de señalarse que lo que el Impuesto grava es la capacidad contributiva del sujeto pasivo. Y por mucho que nos encontremos ante un Impuesto indirecto, esa capacidad contributiva que para el adquirente de un bien resulta o surge del negocio jurídico de la compraventa del caso más bien aparece dada por el valor real de lo adquirido que por el importe de lo que, ventajosamente por hipótesis, haya dado en pagar por él. Lo que el comprador adquirió no fue un bien valorable en el importe pagado por la cesión hecha a su favor sino un bien valorable en su susceptibilidad de realización, inmediatamente después, en correspondiente mercado. El llevar a cabo la comprobación del valor intrínseco del bien (o, al menos, de su valor objetivo en el mercado) no significa que se esté negando el precio declarado por las partes o el valor que éstas asignen o atribuyan a los bienes, pues la comprobación persigue la averiguación de algo muy distinto de ese precio o de ese valor declarado. La comprobación indaga cuál sea el valor objetivo de los bienes de que se trate, cuyo valor será el que haya de tomarse como base imponible-liquidable, por tanto. Pues bien: según lo que se establece en el artículo 52 de la Ley General Tributaria, son utilizables como medios de valoración de los bienes (además de, en su caso, las rentas, productos y demás elementos del correspondiente hecho imponible) los taxativamente establecidos en dicho precepto, amén de lo señalado en la letra f) de su apartado 1, que señala que igualmente serán utilizables "cualesquiera otros medios que específicamente se determinen en la Ley de cada Tributo". Pues bien: por lo que se refiere al Impuesto de que aquí se trata, su Norma básica, tras la reforma operada por la Ley Foral 19/1986, de 26 de diciembre, establece en su artículo 7.1 que "la base imponible con carácter general vendrá determinada por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Dicho valor real será el que resulte de la comprobación administrativa, si fuere mayor que el declarado por los interesados", lo que confirma lo más arriba dicho; y, por lo que se refiere a correspondientes medios de comprobación utilizables (artículo 37.2), es lo cierto que en ese precepto se recogen una serie de medios integrantes de una relación que, sin embargo, no establece un carácter preordenado o prevalente para ninguno de ellos (cual así resulta de lo dispuesto en el artículo 108.2 del Reglamento del Impuesto). Y así, en el presente caso ocurre que la Administración optó por utilizar el medio de comprobación consistente en valoración formulada por funcionario técnico designado a tal fin. Pero es que además ya no se contempla como uno de tales medios aquel que en la antigua normativa de 1970 (artículos 229.1º f) y 233.4) hacía referencia a inmuebles arrendados y que consistía en hallar el valor actual de una renta perpetua al 4 por ciento y cuyos términos de renta venían constituidos por el importe del alquiler (lo que vulgarmente se conoce como "capitalización" de la renta). Sentado, pues, el modo en que cabe llegar a la búsqueda primordial del valor real del bien, queda por examinar el problema de si tal valor habría o no de quedar mermado atendiendo a la circunstancia de hallarse afectada la vivienda por un contrato de arrendamiento y teniendo presente que el arrendatario no decayó, en principio, de esa condición sino que renunció a ejercer los derechos de tanteo y retracto respecto de la transmisión del caso. Pues bien: ha de verse a este propósito que sólo podrán afectar a la cuantía de la base imponible correspondiente a la transmisión de un bien "las cargas que disminuyan el valor real de los bienes", bajo el entendimiento de que como tales cargas han de tenerse los gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que recaigan sobre los bienes viniendo impuestos directamente sobre ellos (así, los censos y pensiones) y disminuyan con ello efectivamente el capital, es decir, el valor de los tales bienes. No tienen tal carácter aquellas "cargas" que, como los derechos reales de garantía, no afectan al valor real de los bienes, aunque (eso sí) se tengan en cuenta en la fijación del precio. Y si eso es así en relación con esos derechos reales, más habrá de serlo en relación con una obligación de carácter personal cual las que para un arrendador (adquirente de la vivienda que se subroga en la posición del anterior propietario) derivan de pertinente contrato de arrendamiento. Así que no cabe llevar a cabo, por razón de tal arrendamiento, una adicional merma del valor resultante de la comprobación final en la que se basó la segunda liquidación aquí impugnada; y comprobación de cuyo expediente, sin embargo, resulta que ya se tuvo en cuenta el hecho de hallarse alquilada la vivienda.

Y, en virtud de ello, este Organo, en sesión celebrada el día de la fecha arriba indicada, acuerda desestimar recurso interpuesto por la Compañía (AAA) a propósito de tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud de adquisición de bien inmueble, con lo que la correspondiente liquidación (número (?) de 1.997) queda confirmada en sus propios términos.