Resolución de Tribunal Economico Administrativo Comunidad Foral de Navarra, 970467 de 20 de Noviembre de 2000

Resumen

Solicita la recurrente que no se consideren como valor del solar transmitido, los costes de urbanización, puesto que estos fueron abonados al Ayuntamiento y no al vendedor, y que en todo caso se excluya del valor, el IVA de los mismos. Se estima parcialmente el recurso, al ordenarse que se dicte nueva liquidación en la que se excluya el IVA de los costes de urbanización, los cuales deben mantenerse como parte del valor del solar, ya que el terreno sólo se considera solar cuando se realizan dichas actuaciones urbanísticas, y lo que se transmitió fue un solar y no un terreno.

Cuestión

Gravamen de los costes de urbanización en adquisición de solar a título de permuta.

Contestación

En examen de recurso interpuesto por la Compañía ?(?)? a propósito de tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas en punto a permuta de bienes inmuebles.

ANTECEDENTES DE HECHO

Mediante escritura publica otorgada en (?) de 1996, la recurrente adquirió un solar (parcela edificable denominada (?), resultante de Proyecto de Reparcelación del Polígono ?(?)?, de Pamplona) a título de permuta por viviendas, plazas de garaje, trasteros y eventualmente local comercial a construir en el dicho solar. Por su parte, la Sección gestora del Impuesto practicó liquidación (número (?) de 1997) en que tomó una base imponible-liquidable de 204.504.567 pesetas, arrojándose una cuota tributaria de 12.270.274 pesetas y unos honorarios de liquidación de 368.108 pesetas. Y al respecto da la Compañía en interponer el presente recurso aduciendo que, habiendo ascendido a 154.393.800 pesetas el valor declarado del solar adquirido, la Administración hacendística vino a agregar a ese valor la cantidad de 50.110.567 pesetas, correspondiente a las cuotas de urbanización pagadas (IVA incluido) y siendo así que los costes de urbanización (incluido ese Impuesto) correspondientes al solar ascendieron realmente a 35.760.411 pesetas. Pero que en cualquier caso ha de estarse a que lo que la recurrente adquirió fue un solar, sin que proceda agregar a ello coste alguno de urbanización, que, como es obvio, es un proceso posterior a la adquisición del solar y ha de quedar desconectado de ésta; esas cuotas de urbanización forman parte del régimen de pago de la urbanización en el sistema de cooperación elegido por el propio Ayuntamiento; se trata de contraprestaciones de una actividad de urbanización llevada a cabo, en el caso, por el Ayuntamiento y que, por tanto, se pagan a éste y no al vendedor del terreno. Y que, en rigor, vendrían a constituir cargas determinantes de disminución del valor real del bien y no lo contrario. Y, en fin, que aunque se admitiese el criterio seguido por la Sección gestora del Impuesto en el sentido de haber de incrementar el valor del bien transmitido con el importe de las dichas obligaciones urbanísticas, ello tendría que hacerse apartando el importe del IVA que va incluido en correspondientes cuotas pagadas.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.- Ha de declararse por este Organo en primer lugar su competencia, por razón de la materia y de la naturaleza del acto impugnado (artículo 2.1.a. de su Reglamento), para conocer del presente recurso; éste, por otra parte, ha sido formulado por persona dotada de legitimación activa al efecto, al venir directamente afectada por el acto impugnado; y, en fin, ha de tenerse por interpuesto en tiempo hábil.

2.- Se trata aquí de un solar, según ello se señala en la escritura de permuta y teniendo presente que sólo cabe hablar de solares (suelo urbano apto para edificar en él) cuando se hayan urbanizado según los mínimos establecidos por el correspondiente planeamiento; o que, a falta de ello, la vía a que ese suelo dé frente tenga pavimentada la calzada y se hallen encintadas las aceras, aparte de darse los servicios mínimos de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, amén de, en su caso, hallarse señaladas alineaciones y rasantes; y aun con todo ello puede ocurrir que ese suelo, en su concreta configuración, no sea apto para edificar por poseer medidas insuficientes o una configuración irregular, de suerte que tal terreno sólo alcanzará carácter de solar cuando se haya llegado a correspondiente reparcelación. Pues bien: en el presente caso el solar de que se trata fue el resultado de un proceso de reparcelación del nuevo Polígono (?); y presuponiendo todo ello la realización de correspondientes obras de urbanización, habrá que pensar que las tales no se llevaron a cabo por los dueños transmitentes, pues en otro caso esa mera circunstancia les habría conferido a estos el carácter de empresarios y la entrega del dicho solar habría estado sometida a IVA y no a Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

3.- Por lo que se refiere, pues, al Impuesto de que aquí se trata, su Norma básica, tras la reforma operada por la Ley 19/1986, de 26 de diciembre, establece en su artículo 7.1 que ?la base imponible, con carácter general vendrá determinada por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Dicho valor real será el que resulte de la comprobación administrativa, si fuere mayor que el declarado por los interesados?. A este respecto, no viene ciertamente a discutirse en el presente caso el hecho de que precisamente haya de estarse a ese valor real del bien transmitido. Ahora bien: resulta que, habiéndose admitido por la Administración el estricto valor (precio de la permuta) declarado en la escritura por los interesados, la recurrente señala que ese valor admitido no debe incrementarse en el importe de las señaladas cuotas de urbanización, las cuales, a lo sumo y por el contrario, tendrían que venir a menguar el dicho valor real del bien. Y en cuanto a esta última aseveración ha de decirse que sólo podrían afectar diminutivamente a la cuantía de la base imponible correspondiente a la transmisión de un bien ?las cargas que disminuyan el valor real de los bienes?, aunque ello teniendo en cuenta que como tales cargas han de tomarse los gravámenes de naturaleza perpetua, temporal o redimible que recaiga sobre los bienes viniendo impuestas directamente sobre ellos (así, los censos y pensiones) y que disminuyan efectivamente el capital, es decir, su valor. Pero que no tienen, por ejemplo, tal carácter aquellas ?cargas? que, como otros derechos reales, no afectan al valor efectivo de los bienes, aunque (eso sí) se tengan en cuenta en la fijación del precio. Y si eso es así en relación con tales derechos reales, más habrá de serlo en relación con una obligación asumida, cual es la de cargar con correspondientes cuotas de urbanización. Y muy al contrario ocurre que, habiéndose admitido por la Sección gestora aquella cifra consignada en la escritura (154.393.800 pesetas) como precio del solar permutado, está claro que ello no significó aceptar ese precio bajo carácter de valor real, sino que ese valor real del bien vino medido por la efectiva onerosidad de la operación, que consistió no sólo en el pago de aquel precio sino también en la asunción, por la Compañía adquirente del solar y ahora recurrente, de las correspondientes cargas urbanísticas que, a lo que se ve habían afectado ya al inmueble antes de su transmisión (ésta lo había sido de solar en el sentido señalado en el Fundamento de Derecho número 2). Ese conjunto formó la auténtica contraprestación habida en el caso, con independencia de que sólo una parte de ella constituyese estricto precio del estricto solar escuetamente y en sí mismo considerado. La adquisición lo fue realmente de una porción de suelo adornada de las características de urbanización, y el valor de esa adquisición ha de entenderse que vino medido por lo pagado a cambio: estricto precio del solar y correspondientes cuotas de urbanización; y, eso sí, no un importe superior a ello, pues resulta que la Administración, en lo que especialmente viene a ser susceptible de comprobación (así el valor de la estricta porción de suelo) se plegó al valor consignado en la escritura. De distinta manera hubiera tenido que procederse en el caso de venta de un terreno por quien después hubiese acometido correspondientes obras de urbanización o, en último término, hubiera tenido que sufragar el coste de tales obras efectuadas con posterioridad a la compra y por el sujeto ejecutor que fuere. En tal caso ciertamente sólo podría haberse atendido al estricto valor de ese terreno, pues la posterior urbanización habría corrido a cargo del adquirente: sería una fase de una actividad económica que aparecería ya desconectada del hecho y momento de aquella adquisición del terreno; y los correspondientes costes de urbanización no podrían ya involucrarse en la determinación de la base imponible de aquella adquisición. Pero en el caso examinado esos costes asumidos por la recurrente hacían referencia a solar que ostentaba este carácter ya en el momento de su cesión. Ahora bien: para finalizar, ha de decirse que lo que sí resulta atendible es la alegación de que una parte de lo tomado en el caso como base imponible (concretamente las dichas cuotas de urbanización, por 50.110.562 pesetas, que se agregaron al valor escriturario del solar, de 154.393.800 pesetas) contenían correspondientes cuotas de IVA, cuotas que, dado el carácter neutral de este Impuesto en cuanto a formación de precios en el mercado, ha de procurarse en la medida de lo posible que no lleguen a formar parte de la contraprestación.

Y, en virtud de ello, este Organo, en sesión celebrada el día de la fecha arriba indicada, acuerda estimar en parte recurso interpuesto por la Compañía ?(?)? a propósito de tributación por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en virtud de adquisición, a través de permuta, de correspondiente solar mediante escritura otorgada en (?) de 1996, y que dio lugar a liquidación número (?) de 1997, cuya liquidación queda anulada, habiendo de practicar en su lugar otra arreglada a lo señalado en la parte final de la fundamentación del presente Acuerdo.