Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0515-05 de 23 de Marzo de 2005

Normativa

TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 14

Cuestión

Imputación de la ganancia patrimonial derivada de la venta de la finca.

Descripción

El día 18 de junio de 2004 formalizó un contrato de compraventa de finca rústica, junto con los restantes propietarios de la misma. Todos ellos actuaron fuera del ámbito de cualquier relación empresarial o profesional. Las condiciones de la compraventa fueron, básicamente, las siguientes:
1ª) El 20 por 100 del precio de la compraventa se percibiría en el momento de la firma del contrato, y el 80 por 100 restante mediante veinticuatro plazos mensuales de igual importe.
2ª) La formalización de la escritura pública se efectuaría, en principio, tras el pago del último plazo, salvo que cualquiera de las partes intervinientes en la compraventa solicitase la elevación a público del citado contrato, cumpliendo determinadas condiciones referidas a la garantía del precio aplazado.
3ª) En ningún caso se produciría la transmisión de la posesión de la finca hasta el otorgamiento de la escritura pública.

Contestación

De conformidad con la regla general de imputación temporal establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 14 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (B.O.E. de 10 de marzo), las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.
Tratándose de la venta de un inmueble, para determinar su fecha de transmisión debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. Conforme dispone el Código Civil en su artículo 1462, el otorgamiento de escritura pública equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Por tanto, en el supuesto planteado, en que la tradición de la finca no se efectúa hasta que no se formalice la correspondiente escritura pública, la alteración patrimonial se producirá en el período impositivo de su otorgamiento, y, en consecuencia, la ganancia patrimonial obtenida deberá imputarse a ese mismo período impositivo.
Junto a esta regla general, el citado artículo 14 recoge en la letra d) del apartado 2 una regla especial de imputación temporal, en virtud de la cual en el caso de operaciones a plazos o con precio aplazado, el contribuyente podrá optar por imputar proporcionalmente las rentas obtenidas en tales operaciones, a medida que se hagan exigibles los cobros correspondientes, considerándose a estos efectos operaciones a plazos o con precio aplazado aquéllas cuyo precio se perciba, total o parcialmente, mediante pagos sucesivos, siempre que el período transcurrido entre la entrega o la puesta a disposición y el vencimiento del último plazo sea superior al año.
En cualquier caso, esta regla especial solamente resultaría aplicable a las cantidades pendientes de cobro en el momento de la transmisión, siempre que entre dicha fecha y el vencimiento del último plazo transcurra un período de tiempo superior a un año. En tal caso, quedará a opción del consultante la imputación de la ganancia patrimonial obtenida en los términos señalados en la citada letra d).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.