Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0636-21 de 18 de Marzo de 2021

Normativa

TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45-I-B-12

Cuestión

Si la adquisición de las viviendas, una vez obtenida la correspondiente calificación definitiva, está exenta de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en aplicación del art. 45.I.B. 12 del texto refundido del citado impuesto.

Descripción

Las consultantes, TRV I y TRV II, forman parte de un grupo de sociedades directamente participadas por otras dos entidades, TRVI y LRE, en un 95 y un 5 por cien respectivamente, y tienen como actividad principal la adquisición y posterior arrendamiento de viviendas. Dichas entidades se constituyeron con la finalidad de llevar a cabo dos proyectos determinados con acogimiento al régimen especial del Impuesto de Sociedades, para lo cual han realizado sendos contratos de compraventa con dos promotoras, bajo la modalidad 'llave en mano'. La futura adquisición de las viviendas por las consultantes estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y, al formalizarse en escritura pública, sujeta a Actos Jurídicos Documentos.

Las viviendas y plazas de garaje que se van a adquirir son viviendas de protección pública de precio limitado de la Comunidad de Madrid, habiéndose otorgado la correspondiente calificación provisional al efecto.

Contestación

En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:

El artículo 45.I del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD–, que regula los beneficios fiscales del impuesto, dispone en su apartado B).12 lo siguiente:

“Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes:

I. B) Estarán exentas:

[…]

12.a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.

b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de «viviendas de protección oficial», siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.

c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.

d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.

e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.

Para el reconocimiento de las exenciones previstas en las letras a) y b) anteriores bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. En el supuesto de las letras a) y b) de este apartado, el cómputo del plazo de prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, comenzará a contarse una vez transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.

Las exenciones previstas en este número se aplicarán también a aquéllas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.»

En principio la exención que se examina no puede afectar sino a viviendas calificadas administrativamente como de “protección oficial”, sin que sea posible extender este beneficio fiscal a otras figuras jurídicas, tales como viviendas de precio tasado, viviendas de protección pública o cualquier otra modalidad que pueda prever la Administración competente en materia urbanística con finalidades de fomento y protección social. Así resulta del artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, (BOE de 18 de diciembre de 2003), que prohíbe la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito de las exenciones o bonificaciones fiscales.

Ahora bien, lo dispuesto en el último párrafo del artículo 45.I.B.12 del Texto Refundido no debe interpretarse en el sentido de considerar extensible la exención prevista a todo tipo de vivienda que las Comunidades Autónomas declaren sometida a algún tipo de protección, sino en el sentido de declarar amparada por la exención la situación jurídica de “vivienda de protección oficial”, con independencia de que se denomine de ése u otro modo por la Legislación autonómica competente.

Así entendido, conforme al último párrafo del precepto anteriormente transcrito, la aplicación de la exención prevista para viviendas de protección oficial a viviendas para la venta construidas al amparo de la normativa de una Comunidad Autónoma está condicionada a la concurrencia de dos requisitos:

- Que se trate de viviendas con protección pública que dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas.

- Que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.

Por tanto, una vivienda podrá acceder a la exención prevista en el citado precepto, aunque la denominación sea de vivienda de protección pública, en la medida en que se cumplan los requisitos fijados en la normativa sobre Viviendas de Protección Oficial, lo que deberá ser apreciado en cada caso por la Administración encargada de la gestión y liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

CONCLUSIÓN

Los beneficios fiscales aplicables a las viviendas de protección oficial se aplican a todas aquellas que reúnan sus características en términos de superficie máxima, precio de la vivienda, y límites de ingresos de los adquirentes, con independencia de la denominación que le asigne la legislación autonómica, lo que no debe interpretarse en el sentido de considerar extensible la exención prevista en el artículo 45.I.B.12 del Decreto Legislativo 1/1993 a todo tipo de vivienda que las Comunidades Autónomas declaren sometida a algún tipo de protección, sino en el sentido de declarar amparada por la exención la situación jurídica de “vivienda de protección oficial”, con independencia de que se denomine de ése u otro modo por la legislación de la Comunidad Autónoma competente.