Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0665-09 de 31 de Marzo de 2009

Normativa

Ley 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54 , 55

Cuestión

Posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

Descripción

El consultante adquirió una vivienda el 1 de marzo de 2004 mediante contrato privado a un familiar, el cual no ostentaba la titularidad en ese momento puesto que la vivienda pertenecía a una sociedad de la que es socio y le iba a ser adjudicada como consecuencia de una disminución de capital.
En la formalización del documento privado se pactó una entrega en efectivo inicial, quedando pendiente el resto del precio hasta tanto la vivienda le fuera adjudicada a su familiar y pudiera otorgar la correspondiente escritura pública.
En el momento de la firma del documento privado tomó posesión de la vivienda y ha residido en la misma de forma ininterrumpida desde ese momento como vivienda habitual.
En septiembre de 2008 se procederá a elevar el contrato a escritura pública, una vez adjudicada la vivienda a su familiar.
Cabe la posibilidad de que esta vivienda sea vendida por el consultante a lo largo del año 2009.

Contestación

En desarrollo del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, (BOE de 31 de marzo), establece que "podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento".
Estableciendo el apartado 1 del artículo 54 del Reglamento que "Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas".
El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de adquisición, de tal manera que "no se transfiere? el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Si la adquisición se hubiera realizado con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
Por el contrato de compraventa no se transmite estrictamente la propiedad de la cosa sino que se obliga a entregarla, circunstancia ésta, la entrega, que, en el contrato de venta de cosa ajena, no se puede entender, de ningún modo, producida hasta que el vendedor haya adquirido, previamente, la propiedad de la cosa objeto del contrato.
En el presente caso, aunque el consultante haya ocupado la vivienda desde la suscripción del contrato, ha sido por concepto distinto al de propietario, por lo que no se considerará que concurren título y modo hasta que la vivienda sea adjudicada al vendedor por la sociedad titular de la misma, siendo esa la fecha de adquisición para el consultante, siempre que pueda acreditarse fehacientemente dicha entrega.
La acreditación de la entrega de la vivienda podrá realizarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. La valoración de la prueba le corresponderá a los órganos que tienen atribuidas las competencias de comprobación e inspección de la Administración Tributaria. A falta de prueba o si ésta fuera insuficiente, la fecha de adquisición será la del otorgamiento de escritura pública.
Por tanto, si el consultante transmite la citada vivienda antes de que transcurran tres años de residencia continuada en la misma, contados desde su adquisición, la ganancia patrimonial que pudiera generarse en la transmisión no estaría exenta por reinversión en vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.