Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0816-13 de 14 de Marzo de 2013

Normativa

RITPAJD RD 828/1995 art. 70

Cuestión

Si la división horizontal no debe tributar por el concepto de actos jurídicos documentados al ser un acto necesario para la posterior donación del derecho de habitación sobre una de las fincas de forma individualizada a cada hijo.

Descripción

El consultante es propietario junto con su mujer de un inmueble unifamiliar; actualmente han procedido a declarar la obra nueva del inmueble por la rehabilitación efectuada en el mismo y a realizar una división horizontal en tres fincas independientes: viviendas número uno, dos y tres. En la misma escritura han donado el derecho de habitación sobre una de las fincas a cada uno de sus tres hijos, de manera que una hija pasará a tener el derecho de habitación sobre la finca uno, otra hija el derecho de habitación sobre la finca dos y el hijo el derecho de habitación sobre la finca tres.

Contestación

Conforme al artículo 4 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante TRLITPAJD), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre) "A una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa.".
El artículo 31.2 del TRLITPAJD establece que:
"2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.".
Por otro lado, el artículo 30.1 del mismo texto legal establece, en cuanto a la base imponible del impuesto, en la modalidad Documentos Notariales de Actos Jurídicos Documentados, que "En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa", especificando el artículo 70 del reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio), la base imponible en el caso de las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal:
"1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.
2. En la base imponible de las escrituras de constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal se incluirá tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.".
Respecto al momento en que deba fijarse dicho valor real, deberá tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 49.1.b) del TRLITPAJD que señala el momento del devengo del impuesto, estableciendo que:
"El impuesto se devengará: … b) En las operaciones societarias y actos jurídicos documentados, el día en que se formalice el acto sujeto a gravamen.".
En cualquier caso y conforme al artículo 46.1 del mismo texto legal "La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.".
Pues bien, la cuestión planteada es si la división horizontal realizada no debe tributar de forma independiente al ser un hecho precedente y necesario para la donación posterior realizada en la misma escritura pública; a este respecto, conforme al artículo 4 del TRLITPAJD la escritura realizada contiene dos convenciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y otra sujeta la Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que deberán tributar de forma independiente, sobre una base imponible fijada según lo establecido en el citado precepto en lo referente a la declaración de obra nueva y a la división horizontal. En ambos casos el valor real deberá referirse al momento del devengo del impuesto, es decir, a la fecha de la escritura de obra nueva y de división horizontal respectivamente, día en que se ha formalizado el acto sujeto a gravamen, teniendo en cuenta que, sin perjuicio del valor declarado por las partes en la referida escritura, la Administración tendrá la facultad de comprobar el valor declarado por cualquiera de los medios establecidos en la Ley General Tributaria. La forma de valorar los hechos imponibles de declaración de obra nueva y de constitución en régimen de propiedad horizontal se atendrá a lo que establece de forma precisa el artículo 70 del reglamento del Impuesto:
- La escritura de declaración de obra nueva deberá valorarse por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.
- La escritura de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal deberá valorarse incluyendo tanto el valor real de coste de la obra nueva como el valor real del terreno.
Ahora bien, la declaración de obra nueva y división horizontal solo tienen por finalidad modificar la situación del inmueble en el registro de la propiedad, ya sea su configuración física, mediante la declaración de obra nueva, o su configuración jurídica mediante la constitución de la división horizontal; mediante la declaración de obra nueva se declara la existencia o la construcción de una edificación (en este caso rehabilitación); mediante la constitución del régimen de división horizontal se divide un inmueble en diversos pisos independientes, asignando a cada uno un coeficiente de participación en los elementos comunes de todo el edificio, necesarios para el adecuado uso y disfrute de los distintos pisos independientes, siendo tal cuota inherente e inseparable a la propiedad del piso, con el que forma una unidad aún cuando recaigan sobre distintos objetos y tengan distinto alcance.
Pero lo que no modifican ninguna de las referidas declaraciones es la titularidad de las fincas, que siguen perteneciendo a los mismos titulares que antes de llevarse a cabo dichas declaraciones, en este caso al consultante y su esposa. La posterior donación del derecho de habitación a cada hijo deberá tributar de manera separada en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y serán sujetos pasivo del impuesto los donatarios por el valor del derecho adquirido.
CONCLUSION: La escritura realizada contiene tres convenciones diferentes que deberán tributar cada una de forma independiente: declaración de obra nueva, división horizontal y donación del derecho de habitación de cada finca a cada uno de los hijos.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.