Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0847-17 de 06 de Abril de 2017

Normativa

Ley 37/1992 arts. 20-Uno-22º y 23º, 90 y 91- uno-1, núm 7º y dos-1, núm 6º

Cuestión

Tipo impositivo aplicable a la transmisión de las viviendas promovidas por la sociedad consultante y que el adquirente destinará a arrendamiento.

Descripción

La consultante es propietaria de una parcela urbana en la Comunidad de Madrid. En 2016 se concedió la calificación provisional de viviendas con protección pública con destino al arrendamiento con opción de compra. La consultante tiene previsto transmitir la propiedad de las viviendas promovidas por ella a un tercero, bien sobre plano o una vez finalizada la construcción, que las destinará a arrendamiento en los términos del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre por el que se regula el plan Estatal de Vivienda y rehabilitación 2009-2012 y del Decreto 74/2009, de 30 de junio por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid.

Contestación

1.- El artículo 90.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre) establece que “el Impuesto se exigirá al tipo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.”.

Por su parte, ese mismo precepto señala que, el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo.

En este sentido, el artículo 91, apartado uno.1, número 7º de la citada Ley, en su redacción vigente, determina que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a “las entregas de edificios o partes de

los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.”.

Por su parte, el apartado dos.1, número 6º, del artículo 91 de la Ley 37/1992 declara que se aplicará el tipo impositivo reducido del 4 por ciento “a las entregas de viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades.”.

En relación con lo anterior debe señalarse que según lo establecido en la Disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE de 31 de diciembre), a partir del día 1 de enero de 1997 las exenciones, bonificaciones fiscales y tipos impositivos que se aplican a las 'viviendas de protección oficial', se aplicarán a las viviendas con protección pública según la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.

2.- Por otra parte, el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre (BOE del 24) que regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, al que esta acogida la promoción objeto de consulta señala en su artículo 30 lo siguiente:

“Artículo 30. Gestión de las viviendas protegidas en arrendamiento

1. Los propietarios de viviendas protegidas para arrendamiento podrán ceder su gestión a organismos públicos, entidades sin ánimo de lucro o sociedades cuyo objeto social incluya expresamente el arrendamiento de viviendas, con la obligación, por parte de los gestores, de atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidas en este Real Decreto.

2. Los propietarios de viviendas protegidas para arrendamiento podrán enajenarlas por promociones completas a cualquiera de las personas a las que se refiere el apartado anterior. También podrán enajenar viviendas aisladas, cuando los adquirentes sean organismos públicos, empresas públicas o entidades sin ánimo de lucro.

Las enajenaciones podrán efectuarse en cualquier momento, sin sujeción a los precios máximos de referencia que correspondan, previa autorización de las Comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla.

Los nuevos propietarios deberán cumplir las obligaciones inherentes a la calificación definitiva de las viviendas, y atenerse a las condiciones, compromisos, plazos y rentas máximas establecidos en este Real Decreto, subrogándose en los derechos y obligaciones de los transmitentes, y pudiendo subrogarse, total o parcialmente, en las ayudas financieras que éstos hubieran obtenido.

Los propietarios a que se refiere este apartado podrán conservar la gestión de las viviendas o promociones enajenadas.

(…).”.

Por su parte, el artículo 18 de Decreto 74/2009 de 30 de julio de la Comunidad de Madrid (B.O. de la Comunidad de Madrid de 10 de agosto), en lo relativo a la transmisión de una promoción de Viviendas con Protección Pública para arrendamiento a terceros, señala lo siguiente:

“Las viviendas con protección pública para arrendamiento y arrendamiento con opción de compra, podrán ser enajenadas por sus titulares por promociones completas, de manera parcial, incluso individualmente, y a precio libre, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización de la Consejería competente en materia de vivienda, a un nuevo titular o titulares, siempre que sean personas jurídicas, incluyendo sociedades o fondos de inversión inmobiliaria, pudiendo retener, si así lo acuerdan, la gestión de las promociones, con la obligación por parte del nuevo o los nuevos titulares, de atenerse a las condiciones, plazos y rentas máximas establecidos, subrogándose en sus derechos y obligaciones.”.

3.- Por otra parte, el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 establece que estarán exentas del Impuesto:

“A) 22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

(…).”.

En el caso objeto de consulta, en que las viviendas calificadas como de protección pública van a ser objeto de transmisión, bien sobre plano o bien ultimada su construcción, por el propio promotor a favor a un tercero que las destinará ulteriormente a arrendamiento, se tratará de una primera entrega de edificación sujeta y no exenta, siempre que pueda calificarse efectivamente de primera entrega en los términos señalados,

4.- En virtud de todo lo expuesto, tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento la entrega de las viviendas que, realizada por su promotor al tercero que la va a destinar al arrendamiento, se encuadre, como así parece deducirse del escrito de consulta, en alguna de las siguientes categorías:

- Que se trate de una vivienda calificada de protección oficial de régimen especial.

- Que se trate de una vivienda calificada de protección oficial de promoción pública.

- Que se trate de una vivienda con protección pública según la legislación propia de la Comunidad Autónoma en que esté enclavada siempre que, además, los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

En otro caso distinto de los anteriores, la entrega de la vivienda tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 10 por ciento.

A efectos de determinar el encuadre de las viviendas en una de las categorías anteriormente referidas se estará a la legislación estatal y, en su caso, autonómica vigente en el momento de la concesión de la calificación definitiva.

Lo anterior se entiende sin perjuicio de la descalificación que pueda tener lugar posteriormente. Igualmente, en caso de recalificación habrá de estarse a las condiciones establecidas en el momento de ésta.

5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.