Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0867-13 de 19 de Marzo de 2013

Normativa

TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53

Cuestión

Si la entidad consultante puede aplicar el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.

Descripción

La entidad consultante es una sociedad de un grupo.
Tiene como objeto social la promoción, construcción, comercialización, tenencia, gestión y explotación en arrendamiento o cualquier otra fórmula de activos de carácter inmobiliario y, en especial, el arrendamiento de viviendas de protección oficial en la Comunidad de Madrid.
Es titular de los derechos de superficie de unos terrenos propiedad del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). Dichos derechos de superficie fueron adquiridos en 1999 durante un período de 20 años.
La entidad consultante ha construido sobre dichos terrenos diversos edificios destinados a vivienda de personas físicas, a explotar en régimen de arrendamiento. Para ello es condición fijada en los pliegos de adjudicación del derecho de superficie, que el IVIMA contrate y gestione los arrendamientos con las personas físicas que habitan en ellas.
La entidad consultante cumple con los requisitos de número de viviendas y superficie exigidos para la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas regulado en el capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, no resultándole de aplicación ninguno de los demás regímenes especiales previstos en el citado título VII.
En este sentido, tiene su activo invertido en más de 10 viviendas situadas en territorio español que ha promovido y construido, destinadas al arrendamiento de personas físicas, no excediendo cada una de las viviendas de los 135 metros cuadrados.
Además, las viviendas están dedicadas al arrendamiento en el sentido del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los contratos - que cumplen los requisitos y condiciones establecidos en dicha norma - son formalizados y gestionados por el IVIMA, organismo que es la entidad intermediadora entre la entidad consultante y las personas físicas arrendatarias, de acuerdo a los fines del propio organismo autónomo.
La entidad consultante arrienda las viviendas al IVIMA, al menos en sentido formal. Y es este organismo el encargado de establecer las condiciones subjetivas que han de cumplir las personas físicas que entren a vivir en las viviendas propiedad de la entidad consultante como arrendatarias, y el que aparece como arrendador en los contratos firmados con los particulares.
El propietario de los edificios es la entidad consultante, no el IVIMA. El IVIMA es propietario sólo del suelo, no del vuelo, y además ha cedido a la consultante sus derechos de superficie durante el período para el que se consulta.
La garantía de impago de los inquilinos y para hacer frente a los posibles desperfectos en las viviendas la asume el IVIMA.
Según se establece en el pliego de condiciones (todos los pliegos tienen el mismo contenido) para la adjudicación mediante concurso de un derecho de superficie con carácter oneroso sobre unas parcelas propiedad del IVIMA para la construcción de un inmueble de viviendas y garajes de protección oficial de régimen especial en arrendamiento, "El superficiario se obliga a ceder el inmueble construido en su totalidad al IVIMA en arrendamiento, desde la finalización de la construcción hasta la expiración del plazo de duración del derecho de superficie. A tal efecto, deberá concertarse el correspondiente contrato con arreglo a las condiciones previstas en este Pliego". Asimismo, se indica que "El IVIMA se obliga a otorgar el contrato de arrendamiento previsto en la condición IV.5 y a satisfacer al superficiario las cantidades consignadas en el mismo como contraprestación del arrendamiento. Se obliga, igualmente, a ceder el uso de las unidades independientes de la edificación del inmueble a terceros adjudicatarios mediante contratos de arrendamiento".

Contestación

El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. A este respecto, el artículo 53.1 establece que:

"1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.

A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda."

El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda señalando que:

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."

En el caso concreto planteado, de la información facilitada en el escrito de consulta se desprende que, con la adjudicación del derecho de superficie sobre terrenos propiedad del Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) destinado a la construcción de un inmueble de viviendas y garajes, la entidad consultante se obliga a ceder el inmueble construido en su totalidad al IVIMA en arrendamiento, desde la finalización de la construcción hasta la expiración del plazo de duración del derecho de superficie, y el IVIMA se obliga a su vez a ceder el uso de las unidades independientes de la edificación del inmueble a terceros adjudicatarios mediante contratos de arrendamiento.

De acuerdo con la Ley de la Comunidad Autónoma de Madrid 1/1993, de 14 de enero, de Reordenación de Funciones y Organización del Organismo Autónomo Instituto de la Vivienda de Madrid, se atribuyen al IVIMA, organismo autónomo mercantil de carácter comercial y financiero de la Comunidad Autónoma de Madrid, las competencias y funciones que sirven a la gerencia, gestión y ejecución de los programas de vivienda a desarrollar con carácter directo por la Administración Autonómica, como instrumento que mejor puede garantizar los aspectos de agilidad y eficacia con la seguridad jurídica por lo que se refiere a la promoción pública de vivienda.

En este sentido, y en el caso concreto planteado en el escrito de consulta, el mecanismo establecido en los pliegos de condiciones para la adjudicación de los derechos de superficie sobre los terrenos propiedad del IVIMA para la construcción de viviendas y garajes de protección oficial de régimen especial en arrendamiento, permite considerar al IVIMA como un intermediario en el destino del arrendamiento de las viviendas construidas por la entidad consultante, configurándose el IVIMA como un organismo público responsable de la gestión de los arrendamientos, que cubre al arrendador del riesgo de impago de los arrendatarios finales de las viviendas.

De acuerdo con lo señalado en el artículo 53.1 del TRLIS, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no siendo obstáculo en el caso concreto planteado que, a estos efectos, el contrato se realice con un organismo público, que en este caso se asimila a un intermediario entre la entidad consultante y el arrendatario final, siempre que el destino del inmueble sea el de viviendas y que se cumplan el resto de los requisitos.

De acuerdo con lo señalado, en el caso planteado en el escrito de consulta, y supuesto que se cumplen todos los requisitos para la aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda que contempla el capítulo III del título VII del TRLIS, la entidad consultante podrá optar por su para las rentas derivadas de las viviendas objeto de consulta.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.