Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1404-09 de 15 de Junio de 2009

Normativa

TRLIS RDLeg 4/2004 art. 10-3

Cuestión

Si la cesión de los aprovechamientos señalados a favor de la Junta produce a efectos del Impuesto sobre Sociedades una alteración en la composición del patrimonio de los juntacompensantes. En caso afirmativo, valor de enajenación de dichos derechos de aprovechamiento. Posible aplicación del artículo 19.4 del TRLIS, sobre operaciones a plazos.

Descripción

La entidad consultante es propietaria de varios terrenos que han sido aportados, sin transmisión de la propiedad, a una junta de compensación que actúa de forma fiduciaria sobre la propiedad de los terrenos. En el futuro proyecto de reparcelación está previsto que varias parcelas se reserven a favor de la junta: una para ser destinada a un centro comercial, otras para que sean urbanizadas por la Junta como propietaria y otras para ser enajenadas mediante concurso subasta. La Junta de compensación realiza las obras de urbanización. Los juntacompensantes satisfacen el precio de las obras con el pago de las derramas y con la referida cesión de derechos de aprovechamiento a favor de la Junta.

Contestación

El texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, y declarado expresamente vigente por la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, establece que los sistemas de actuación para la ejecución del planeamiento urbanístico son tres: compensación, cooperación y expropiación.

El artículo 129 del señalado texto refundido señala que "la incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación no presupone, salvo que los Estatutos dispusieran otra cosa, la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común".

Sobre la base de este precepto, se distinguen dos tipos de juntas de compensación:

a) Con carácter general, aquellas en que la junta actúa en sustitución de los propietarios o, como dice el artículo 129.2, "actúan como fiduciarias con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos".

b) Cuando se establezca expresamente en los Estatutos, resulta posible que los propietarios de los terrenos transmitan la propiedad de los mismos a la junta, recibiendo una cuota de participación en los derechos de adjudicación. Tras las obras de urbanización, los propietarios reciben la plena propiedad de las parcelas resultantes, proporcionalmente a sus cuotas participativas.

La diferencia entre ambas resulta determinante a efectos tributarios. Del escrito de la consultante se deduce que se trata del supuesto de la letra a) anterior, ya que se indica en éste que la junta de compensación actúa de forma fiduciaria, por lo que parece que se limita a realizar en favor de sus miembros las tareas de urbanización, manteniendo éstos la propiedad de los terrenos.

Por su parte, el artículo 172 del Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre régimen del Suelo y Ordenación Urbana, dispone:.

"De acuerdo con los criterios establecidos en las bases de actuación, la Junta formulará un proyecto de compensación que contendrá las determinaciones siguientes:

a) Descripción de las propiedades antiguas, según los títulos aportados, con las correcciones procedentes, y, en defecto de títulos, según planos. Se expresarán las cargas y gravámenes, condiciones, sustituciones y demás derechos que las afecten; el respectivo propietario, si fuera conocido, la cuantía de su derecho en el proyecto de compensación, y el criterio utilizado para definirlo y cuantificarlo.

Cuando participen en el proyecto de compensación propietarios de suelo exterior al polígono, se describirán las fincas que les fueron ocupadas.

b) Descripción de las fincas resultantes, incluyendo, en su caso, las que corresponden a la Administración adjudicataria del 10% del aprovechamiento medio, titulares a quienes se adjudiquen y concepto en que lo fueren. Se expresará respecto de cada finca la antigua a la que corresponda o el derecho que da lugar a la adjudicación; así como las cargas y gravámenes, condiciones, sustituciones y demás derechos que las afecten, por no ser incompatibles con el Planeamiento.

c) Localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas que establezca el Plan.

d) Superficies o parcelas que la propia junta se reserve, en su caso, para enajenarlas directamente, con el fin de sufragar los gastos previstos de la urbanización.

e) Compensaciones en metálico, si fueran procedentes por diferencias en las adjudicaciones. "

Una vez aprobado el proyecto de compensación por la Junta, se elevará a la aprobación definitiva de la Administración actuante, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 174 del mencionado Reglamento. Tras su aprobación definitiva, el órgano administrativo actuante procederá a otorgar escritura pública que inscribirá en el Registro de la Propiedad, produciendo los efectos jurídico-reales previstos en el artículo122 de la misma norma reglamentaria.

A su vez, el apartado 1 del artículo 177 del ya citado Real Decreto 3288/1978:

"1. Para hacer frente a los gastos de urbanización, la Junta podrá disponer, mediante su enajenación, de los terrenos que se hubiesen reservado a tal fin en el proyecto de compensación."

Por otra parte, cabe recordar que la junta de compensación es una Entidad Urbanística Colaboradora de constitución voluntaria. Como Entidad Urbanística Colaboradora, tiene naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad jurídica desde su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, tal y como señalan los artículos 24 y siguientes del mencionado Real Decreto 3288/1978. En consecuencia, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, la junta constituida será, en principio, sujeto pasivo de este Impuesto..

Por su parte, el artículo 10.3 del TRLIS, establece que en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en dicha Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas. En este sentido, la normas de registro y valoración 3, contenida en la Segunda Parte del Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, considera como mayor precio de adquisición de los solares los gastos de acondicionamiento, como cierres, movimientos de tierras, obras de saneamiento y drenaje, así como los de derribo de construcciones cuando sea necesario para poder efectuar obras de nueva planta y también los gastos de inspección y levantamiento de planos cuando se efectúen con carácter previo a su adquisición.

En la medida en que la incorporación de los propietarios de terrenos a una junta de compensación no determine la transmisión de dichos terrenos a esta última, que actúa simplemente como fiduciaria de aquéllos en la realización de las actividades de urbanización, la aportación de los terrenos por sus propietarios a la junta, así como la adjudicación por ésta a los propietarios de los terrenos resultantes de la actuación urbanizadora (siempre que no se produzcan excesos o defectos de adjudicación), no determinará resultado alguno por su impuesto personal para el aportante, y el importe de las derramas que satisfaga a la junta para la urbanización de los referidos terrenos se incorporará al precio de adquisición de los mismos, a los efectos de la determinación de las rentas que con posterioridad se generen como consecuencia de la transmisión o cesión por cualquier título de los inmuebles en que se materialicen las actuaciones.

En el supuesto concreto planteado, el consultante manifiesta ser propietario de varias fincas comprendidas en una unidad de actuación, afectas a las obligaciones inherentes al sistema de compensación. A su vez, se indica que determinadas parcelas se reservarán a favor de la Junta de Compensación para su posterior utilización, urbanización o enajenación a terceros, con el fin de sufragar los gastos de urbanización. La presente contestación se realiza partiendo de la hipótesis de que las parcelas reservadas a favor de la Junta de Compensación son propiedad de la entidad consultante y que la transmisión de las mismas tiene por objeto financiar los gastos de urbanización correspondientes a la entidad consultante.

Con arreglo a lo anterior y respecto de las parcelas reservadas a favor de la junta, para ser transmitidas a un tercero, hay que tener en cuenta que dichos terrenos han sido reservados a favor de la propia junta para hacer frente a los gastos de urbanización ya que la misma actúa, de acuerdo con la legislación señalada, como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de aquéllas, sin más limitaciones que las establecidas en los Estatutos. De esta forma, la transmisión de las parcelas reservadas a la junta, por parte de ésta, generará una renta únicamente en sede de la consultante, propietaria del terreno o parcela cedida, pero no para la propia junta, ya que ésta actúa por cuenta de sus integrantes en virtud de su naturaleza fiduciaria. Por tanto, la propia reserva de terrenos o parcelas en favor de la junta, o cesión de derechos en favor de esta última, no determinará renta alguna en sede del propietario del respectivo terreno o parcela, puesto que aquélla actúa en calidad de fiduciaria. En efecto, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 126 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto 1346/1976, previamente citado, " los propietarios realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el Plan o Programa de Actuación Urbanística o en el acuerdo aprobatorio del sistema y se constituyen en Junta de Compensación", por lo que la reserva de determinados terrenos o parcelas en favor de la Junta no conllevará la transmisión de los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de dichos terrenos o parcelas. Únicamente se generará una renta, en sede del titular de la parcela o terreno enajenado, con ocasión de la transmisión de los terrenos o parcelas por la junta a terceros, por diferencia entre el precio de enajenación y el precio de adquisición.

A su vez, es necesario tener en cuenta que la finalidad de la enajenación de las parcelas reservadas a la junta de compensación por parte de esta última no es sino la obtención de financiación para hacer frente a los gastos de urbanización, por lo que, en todo caso, los gastos incurridos en la realización de las obras de urbanización formarán parte del coste de las restantes parcelas, resultantes del proyecto de compensación, adjudicadas en favor del consultante que no hubieren sido enajenadas.

Por último, cabe señalar que únicamente procederá la aplicación del criterio de imputación temporal especial (criterio de caja) correspondiente a las operaciones a plazos, establecido en el artículo 19.4 del TRLIS, con ocasión de la enajenación a terceros de las parcelas reservadas a favor de la junta de compensación, en la medida en que las condiciones pactadas con los adquirentes cumplan lo dispuesto en dicho precepto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.