Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1607-17 de 21 de Junio de 2017

Normativa

Ley 35/2006, Arts. 33.4,b), 38 y disposición adicional 37

RD 439/2007, Arts. 41 y 41 bis

Cuestión

A) Si puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva vivienda que adquiera.

B) Condiciones para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, plazo para reinvertir y cuantía que ha destinar a ello para gozar de una exención plena.

Descripción

El consultante transmite en julio de 2016 la vivienda que adquirió en octubre de 2012, y por la cual practicó la deducción por inversión en vivienda habitual por los ejercicios 2012 a 2015. Tiene intención de reinvertir, al menos parte del importe obtenido, en adquirir su nueva vivienda habitual. En su escrito especifica determinadas cuantías vinculadas a la adquisición y transmisión de la vivienda transmitida.

Contestación

A. Deducción por reinversión en vivienda habitual.

Con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual.

No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. Entre éstas, adquisición o inicio de la construcción de la nueva vivienda con anterioridad a 2013 y, además, haber practicado por ello la deducción.

En el presente caso, no se dan tales requisitos. En consecuencia, el consultante en ningún caso tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la vivienda que llegue a adquirir, dado que esta deducción, como se ha dicho, quedó suprimida con efectos 1 de enero de 2013.

B. Exención por reinversión en vivienda habitual.

Dicha exención se establece en el artículo 38 de la LIRPF, desarrollándose en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), en adelante RIRPF.

A su vez, dado que la vivienda transmitida se adquirió entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, para determinar la ganancia patrimonial susceptible de tributación, ha de tenerse en consideración lo establecido en la disposición adicional trigésima séptima de la LIRPF.

El artículo 41 del Reglamento del Impuesto dispone:

?1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:

(?)

Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.

2. (?)

3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.

(?)

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

(?)

4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.

5. (?).?

El artículo 41 bis, en desarrollo de la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, regula el concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones, el cual dispone:

?1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

(?)

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.?

Al haber sido, la vivienda transmitida, adquirida en octubre de 2012 hay que tener en consideración la disposición adicional trigésima séptima de la Ley del Impuesto:

?Disposición adicional trigésima séptima. Ganancias patrimoniales procedentes de la transmisión de determinados inmuebles.

Estarán exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 18/2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012.

No resultará de aplicación lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.

Cuando el inmueble transmitido fuera la vivienda habitual del contribuyente y resultara de aplicación lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 38 de esta Ley [se corresponde con el apartado 4 del artículo 41 del RIRPF], se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención prevista en esta disposición adicional, que corresponda a la cantidad reinvertida en los términos y condiciones previstos en dicho artículo.?

Conforme a los preceptos trascritos, y partiendo de la hipótesis de que la vivienda transmitida alcanzó la consideración de vivienda habitual y, a su vez, que esta no ha sido transmitida a alguna de las personas referenciadas en la disposición adicional trigésima séptima de la LIRPF, cabe indicar los extremos siguientes:

El importe de la ganancia o pérdida patrimonial generada en la transmisión se determinará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley del IRPF, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, definidos en el artículo 35 de la misma Ley, para las transmisiones, según el cual:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.?

Determinada la variación patrimonial, de obtenerse una ganancia patrimonial la mitad de esta resulta exenta de gravamen en virtud de lo dispuesto en la disposición adicional trigésima séptima.

La otra mitad podrá quedar, igualmente, exonerada de gravamen si el consultante reinvierte en la adquisición de su nueva vivienda habitual el importe equivalente al valor de transmisión disminuido en el principal del préstamo que se encontrare pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

Si se reinvirtiese una cuantía inferior al importe resultante, según lo indicado en el párrafo precedente, la ganancia que quedará exenta se determinará de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 41 del RIRPF.

La adquisición de la nueva vivienda habrá de producirse como muy tarde el 27 de julio de 2019, fecha en la que se cumplen dos años de la transmisión, de la precedente habitual.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.