Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2061-21 de 09 de Julio de 2021

Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 22 y 23.

Cuestión

Cómo computar el gasto deducible por amortización en la determinación de los rendimientos de capital inmobiliario.

Descripción

El consultante es propietario de 3 inmuebles, uno principal y dos accesorios, que adquirió conjuntamente por un único precio. Actualmente, los inmuebles se encuentran arrendados también conjuntamente mediante un único contrato de arrendamiento y una renta de alquiler.

Contestación

Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos derivados del arrendamiento de los inmueble constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22 de la LIRPF.

Para la determinación del rendimiento neto el artículo 23.1 de la LIRPF recoge los gastos deducibles señalando, entre otros:

“b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Tratándose de inmuebles, se entiende que la amortización cumple el requisito de efectividad si no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.

(…)”.

En desarrollo del artículo 23 de la LIRPF, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), delimita los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario:

“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

(…).”

De acuerdo con lo señalado, se permite deducir un importe en concepto de amortización como forma de tener en cuenta la depreciación que sufren los inmuebles generadores de los rendimientos por el uso o transcurso del tiempo. Dicha amortización se calculará aplicando el porcentaje del 3 por ciento al mayor de los dos siguientes valores:

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, impuestos, gastos de agencia etc.), sin incluir en el cómputo el valor del suelo.

A estos efectos, por coste de adquisición satisfecho debe entenderse, en el caso de inmuebles adquiridos a título lucrativo, la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición y, en su caso, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejados en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

En el caso consultado, manifiesta el consultante que adquirió conjuntamente y por un único precio de adquisición un inmueble principal y dos accesorios, que se encuentran actualmente arrendados mediante un único contrato de arrendamiento. En este punto, procede señalar, que cuando el contrato y precio, como ocurre en este supuesto, sean únicos, se podrá tratar como un único arrendamiento a los efectos de determinar los rendimientos de capital inmobiliario. Para ello se consignarán todos los ingresos y gastos en el inmueble principal y luego se relacionarán y vincularán con éste los inmuebles accesorios que pueda haber. Por tanto, en lo que respecta a la amortización, habida cuenta de que el coste de adquisición de los inmuebles es único, podrá computar como gasto deducible por amortización del rendimiento neto de capital inmobiliario, el que resulte de aplicar el 3 por ciento al mayor de: dicho coste de adquisición o valor catastral, excluyendo del cómputo el valor del suelo.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.