Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2369-15 de 28 de Julio de 2015

Normativa

Ley 35/2006 Art. 68.1.1º

Cuestión

Posibilidad por parte del consultante y de su pareja de aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual, al 50% cada uno, en función de la totalidad de los pagos que entre ambos efectúan vinculados con el préstamo hipotecario, dado que los realizan en calidad de únicos propietarios de la vivienda. Qué fórmula legal habrá de contener las escrituras de rectificación para que ello no tenga consecuencias fiscales desfavorables para los adquirentes. Si se consideran deducibles los gastos que conlleven la rectificación y nueva escritura.

Descripción

El consultante adquirió una vivienda con su pareja en pro indiviso al 50% cada uno, en julio de 2012. Dicha adquisición la financian mediante un préstamo hipotecario en el cual, por error de la entidad financiera, figuran también como prestatarios solidarios sus padres, que son los propietarios del inmueble puesto como garantía hipotecaria. En la actualidad (año 2015), el banco se aviene a formalizar nuevas escrituras para su rectificación o novación, eliminando a sus padres como deudores.

Contestación

El artículo 68.1.1º de la LIRPF, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, establece la configuración general de la deducción por inversión en vivienda habitual estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje de "las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual" de los mismos. A continuación dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
"La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.".
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte, el concepto de vivienda habitual se define en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, en los siguientes términos:
"1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. (?) 2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras." Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en el consultante y en su pareja, que adquieren cada uno el 50 por ciento del pleno dominio de la vivienda.
De constituir la vivienda la residencia habitual de ambos adquirientes, cada uno de ellos podrá practicar la deducción en función de los importes que respectivamente satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de su parte indivisa de la vivienda. Referente a la parte adquirida mediante financiación ajena la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando la cuantía adeudada.
En el presente caso, y partiendo de la hipótesis de que la totalidad del principal del préstamo tiene como última finalidad y ha sido destinado a financiar la compra de la vivienda por parte de sus dos adquirentes, por mitades, cabe indicar los siguiente extremos:
Mientras esté en vigor el préstamo inicialmente firmado con la entidad crediticia, al financiar la adquisición de la vivienda, al menos en parte, mediante un préstamo en el que constan como prestatarios el consultante, su pareja y otras dos personas, los padres de consultante, actuando los cuatro de forma solidaria, ello implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, son satisfechas por partes iguales entre los cuatro prestatarios, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Por tanto, cabe decir que el principal del préstamo se compone de cuatro cuartos, uno de estos concedido al consultante en su calidad de prestatario solidario –importe que destina en su totalidad a adquirir parte de su participación indivisa–, otro a su pareja, con igual finalidad y destino, y los otros dos cuartos corresponden a los otros dos prestatarios, sus padres, por mitad. A su vez, éstos dos últimos prestan su respectivo cuarto de la siguiente manera: una mitad al consultante –tercer prestatario– y la otra a la pareja de este –cuarto prestatario–. Siendo así cabe entender, y en función de ello se formula el resto de la contestación, que una mitad de lo que a cada uno de estos otros dos prestatarios le corresponde en préstamo (el 12,50% del préstamo; mitad de su respectivo cuarto o 25%) es prestado por cada cual al consultante –cuantía que este destina a adquirir su mitad indivisa, de igual manera que con la parte a él concedida–; y la otra mitad es prestada a la pareja del consultante, cuantía que destina, de igual manera, a adquirir su mitad indivisa de la vivienda.
En cuanto a la posición que, en general, cada prestatario tiene en un préstamo, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil "la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor". Aunque se acreditase que el consultante y su pareja ingresan por mitad periódicamente, en la cuenta asociada al préstamo, la totalidad del importe a satisfacer por el mismo (englobando lo prestado a cada cual y a los dos prestatarios restantes) ello no supone la acreditación de que el consultante y su pareja se han convertido en los únicos prestatarios. Para poder considerar que el consultante y su pareja han satisfecho cada uno de ellos la mitad de la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se les debería considerar únicos prestatarios y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores. A falta de tal novación, y correspondiendo al consultante un cuarto del importe concedido en préstamo (un 25%), para que este pueda considerar con derecho a deducción la mitad de la totalidad de los diversos pagos vinculados con el préstamo –mitad que vendría a cubrir la parte que él adquiere de la vivienda (un 50%)–, pagos que se cargan y se satisfacen a través de la cuenta asociada al préstamo, deberá acreditar que los dos prestatarios solidarios no adquirentes le entregaron en préstamo la cuantía necesaria y suficiente para completar la totalidad de la financiación que requiere (otro 25,% de la totalidad del préstamo, completando así la mitad del préstamo, procediendo un 12,50% de cada uno de ellos y que representa la mitad del 25% que del total capital percibe cada cual); debiendo pactar para su devolución el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
De ésta manera, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la parte que financia mediante préstamo, en la siguiente medida:
En relación a la parte del préstamo que siendo imputable a los dos titulares no adquirentes estos le prestaron (12,50%+12,50%, respectivamente), podrá practicar la deducción por las cantidades que satisfaga tendentes a reducir la deuda contraída con ellos, lo cual realizará –salvo que indique otra forma– mediante ingresos, por cuenta de ellos, en la cuenta asociada al préstamo –previsiblemente, de titularidad compartida con el otro adquirente–. Dichas cantidades se corresponden con una mitad (el 25%) del importe que del préstamo emplea para adquirir su mitad indivisa del pleno dominio de la vivienda (el 50% de la totalidad del préstamo).
En relación a la parte del préstamo que directamente le corresponde en calidad de prestatario solidario –una cuarta parte, el 25%–, el consultante tendrá derecho a practicar la deducción en función de las cantidades que por dicha parte satisfaga en cada vencimiento, en la medida en que destinó aquella a adquirir su porcentaje del pleno dominio de la vivienda.
Por lo que respecta a la otra mitad del conjunto de cantidades que se satisfagan por el préstamo, éstas se encuentran vinculadas con parte de la posición deudora de los dos prestatarios no adquirientes, los padres del consultante (en concreto el 50% del 25% que a cada uno de dichos prestatarios le corresponde), y, a su vez, con la parte indivisa que de la vivienda adquiere la pareja del consultante. Ésta última persona podrá practicar la deducción en la medida que, actuando de la misma forma que el consultante respecto de la deuda adquirida con sus padres, disminuya su deuda con dichos otros dos prestatarios. En ningún caso el consultante podrá aplicar la deducción en función de las cantidades satisfechas vinculadas con esta mitad del préstamo, dado que no están destinadas a la adquisición propia.
A raíz de la rectificación, existiendo continuidad entre sendos préstamos y correspondiendo un 50% del capital pendiente de pago a cada prestatario –consultante y su pareja–, cada uno podrá continuar practicando la deducción en función de las cantidades que tendentes a financiar su parte indivisa de propiedad satisfaga con sus fondos propios. En definitiva, se habrá producido una sustitución de acreedores: la posición acreedora que para los adquirentes de la vivienda ostentaban los padres del consultante, al formalizar el préstamo primitivo, pasa a tenerla para cada uno de ellos y por partes iguales la entidad financiera otorgante del préstamo.
Serán susceptibles de integrar la base de deducción del consultante, en el periodo impositivo en que se satisfagan y siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos, el 50% de cada anualidad (cuota de amortización e intereses) y de las demás cuantías que satisfaga vinculadas con el nuevo o renovado préstamo –según la fórmula que acuerden las partes–, tanto en su constitución, vida y cancelación.
Cuestión distinta sería un supuesto de cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes, sin continuidad entre ambos. Lo cual habría que entender que son operaciones distintas, e implicaría la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.