Última revisión
Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2440-20 de 16 de Julio de 2020
Relacionados:
Órgano: SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
Fecha: 16/07/2020
Num. Resolución: V2440-20
Normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33
Cuestión
Incidencia en la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial resultante de la transmisión del importe abonado al comprador por los vicios ocultos.
Descripción
En diciembre de 2019 el consultante vendió la vivienda que constituía su segunda residencia. Tras una reclamación del comprador para la reparación de posibles vicios ocultos, en junio de 2020 ambas partes suscriben un acuerdo transaccional para evitar la vía judicial.
Contestación
Al saneamiento por defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida se refiere el artículo
A su vez, los artículos 1.485 y 1.486 del mismo Código determinan respectivamente lo siguiente:
- “El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido”.
- “En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión”.
Ya en el ámbito de la normativa tributaria, la determinación legal del concepto de ganancias y pérdidas patrimoniales se recoge en el artículo
Por su parte, el artículo siguiente, el 34, dispone en su apartado 1 que “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
Completando lo anterior, el artículo 35 de la misma ley determina respecto a las transmisiones a título oneroso lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Teniendo en cuenta la normativa anteriormente transcrita, el importe que el consultante abona al comprador —ante la reclamación por este último de la reparación de vicios ocultos del inmueble transmitido— tendrá su incidencia en la determinación de la pérdida o ganancia patrimonial resultante de la transmisión, incidencia que se producirá desde su consideración como rebaja del precio de venta en los términos que se recogen en el artículo
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo