Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2451-10 de 15 de Noviembre de 2010

Normativa

LIRPF Ley 35/2006 Art.68.1.1º y 7

Cuestión

Posibilidad de compatibilizar las deducciones por inversión en vivienda habitual y deducción por alquiler de la vivienda habitual, al aplicarse una y otra sobre diferentes partes indivisas de la misma vivienda que constituye su residencia habitual.

Descripción

El consultante adquiere pro indiviso con sus padres, al 50 por ciento, la que constituirá su vivienda habitual. De su escrito se infiere que satisfará cantidades por la adquisición de una mitad indivisa y por, según manifiesta, el alquiler de la otra mitad indivisa de la cual no es titular, en concepto de vivienda habitual. La vivienda está ubicada en la Comunidad Autónoma de Madrid.

Contestación

A. Con independencia de las deducciones que la Comunidad Autónoma de residencia pueda establecer en materia de vivienda, el apartado 7 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE del 29 de noviembre), en adelante LIRPF recoge, con efectos a partir del ejercicio 2008, la deducción por alquiler de la vivienda habitual en los siguientes términos:
"Los contribuyentes podrán deducirse el 10,05 % de las cantidades satisfechas en el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que su base imponible sea inferior a 24.020 euros anuales. La base máxima de esta deducción será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales: 9.015 euros anuales,
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales: 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000 euros anuales."
En relación con el contrato que realizará el consultante con sus padres y la aplicación de la citada deducción cabe reseñar los siguientes extremos:
1º Al pertenecer la propiedad de una cosa –vivienda en nuestro caso– pro indiviso a varios propietarios hay una comunidad de bienes, en la cual cada comunero es titular de una porcentaje de participación o cuota ideal sobre la misma.
2º Cada copropietario podrá utilizar el bien común con sujeción a lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil, esto es, podrá servirse del bien siempre que disponga de él conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copropietarios su utilización según su derecho. Por lo que dicha utilización no es exclusiva ni excluyente.
3º Mediante acuerdos los partícipes podrán establecer la administración y mejor disfrute de la cosa común (artículo 398 CC); así mismo, todo condueño al tener la plena propiedad de su parte podrá enajenar, ceder o hipotecar esta (artículo 399 CC). En definitiva, los comuneros podrán convenir entre ellos lo que estimen procedente en aplicación del principio de autonomía de la voluntad, siempre que los acuerdos no sean contrarios a las leyes ni al orden público (artículo 1.255 CC).
4º En el supuesto planteado existe una comunidad pro indiviso sobre una vivienda en la que sus miembros llevan a cabo un acuerdo de cesión a favor de uno de ellos –el consultante– por el cual, según parece deducirse de lo manifestado, éste utilizará la vivienda de forma exclusiva y excluyente mediando el pago de un precio. Vivienda sobre la que, al ser copropietario en su 50 por ciento, ya posee el derecho a su uso y disfrute.
5º La aplicación de la deducción por alquiler de la vivienda habitual exige como premisa previa la existencia de un contrato de arrendamiento de vivienda.
6º En referencia a dicho contrato, existe reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, de la que es manifestación, entre otras, la Sentencia de la Sala de lo Civil de 23 de diciembre de 1992 (fundamento de derecho Séptimo), que considera que "en toda situación de condominio el arrendamiento que cualquier condueño pueda hacer a otro de ellos (o a un extraño) de su ideal cuota indivisa, no supone cesión arrendaticia de un espacio real y físicamente delimitado, que es el concepto básico del arrendamiento de inmuebles, sino solamente de un derecho (representado por la referida cuota ideal y abstracta)".
7º En definitiva, este Centro Directivo considera que el contrato que nos ocupa no puede equipararse, a efectos de aplicar la deducción por alquiler de la vivienda habitual, a aquel en el que el cesionario y arrendatario carece de propiedad, en parte indivisa alguna, sobre la vivienda, resultando, en consecuencia, improcedente el derecho a aplicar la referida deducción.
B. En cuanto a la deducción por inversión en vivienda habitual, esta se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 de la LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, "los contribuyentes podrán deducirse el 7,5 por ciento [más el porcentaje que por el tramo autonómico corresponda] de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente".
Así mismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: "La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento".
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción por las cantidades satisfechas mediante esta se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Del anterior precepto se desprende que la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual requiere la concurrencia en el contribuyente, sin perjuicio de los supuestos en que exista discapacidad, de dos requisitos: adquisición de su pleno dominio, aunque sea compartido, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Con independencia de cómo se instrumente su financiación, del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.
Siguiendo con la configuración legal de la deducción, el mismo artículo 68.1 en su número 3º establece el concepto de vivienda habitual, desarrollándose en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone que "con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años". Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, "debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras".
Conforme con lo señalado, y de cumplir con el resto de requisitos normativos, el consultante podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de las cantidades que satisfaga en cada ejercicio por la adquisición de la parte indivisa que ostenta sobre su vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.