Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0104-26 de 21 de enero de 2026

Cuestión

Si pueden tenerse en cuenta como mayor valor de adquisición, a efectos del cálculo de la ganancia de patrimonio que se genere, los siguientes gastos: - El impuesto del Valor Añadido pagado en la escritura de permuta que asciende a 4.340,00 euros, pagados en 2008. - La factura del notario por la escritura de reconocimiento de deuda y constitución de la condición resolutoria que ascienden a 1.357,22, pagada en 2016. - El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la constitución de la condición resolutoria, que son 1.561,33 euros pagados en 2017. - La factura del notario de 2017 por la tramitación del requerimiento de cobro que asciende a 367,62. - La factura del registro de la propiedad por la reinscripción de la propiedad de 2020 que asciende a 414,17 euros. - Gastos de tramitación de gestoría de la escritura anterior y de la sentencia de resolución de la permuta y cumplimiento de condición resolutoria ante la Xunta y el registro de la propiedad que ascienden a 96,80 euros.

Normativa

LIRPF, Ley 35/2006, artículos 33, 35 y 36.

Descripción

El consultante y sus hermanos firmaron en 2008 una escritura de permuta de un inmueble adquirido por herencia a cambio de futuras edificaciones a construir, abonando

en ese momento el IVA correspondiente.

No habiéndose construido la obra, en 2016 se firmó con la empresa inmobiliaria una

escritura de reconocimiento de deuda por un valor equivalente al precio de venta de las unidades

de obra que tendrían que haber recibido, pactándose una condición resolutoria consistente

en que la falta de pago de la deuda por la empresa inmobiliaria antes del 1 de marzo

de 2017 daría lugar a la resolución del contrato inicial, recuperando el consultante

y sus hermanos el inmueble entregado.

En Sentencia de 20 de octubre de 2017 se declara cumplida la condición resolutoria

y la resolución de la permuta.

En la actualidad se se va a transmitir el inmueble.

Contestacion

En la contestación a la consulta se va a partir de la consideración de que la condición

resolutoria anula la permuta, teniendo efectos retroactivos, por lo que no habría

una transmisión del inmueble realizada por el consultante por la permuta, y una posterior

adquisición de dicho inmueble por el consultante, sino que la adquisición del inmueble

sería la correspondiente a su adquisición inicial por herencia, no habiéndose transmitido

éste a la empresa inmobiliaria.

Bajo dicha consideración, la futura transmisión del inmueble generará en el consultante

una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición

de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad

con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre,

del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las

leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el

Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

El importe de la misma será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión

y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la

Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente.

Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente:

?1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los

gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran

sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en

el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese

efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo

b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre

que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.?

Por su parte, el artículo 36 de la LIRPF establece:

?Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán

las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos

aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones

y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

(?).?

De acuerdo con los anteriores preceptos, a efectos de la determinación de la ganancia

o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición, el importe real por

el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones

y mejoras efectuadas en el inmueble y los gastos y tributos inherentes a la adquisición,

excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Como gastos inherentes a la adquisición se incluyen, entre otros, los gastos de notaría,

registro, gestoría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

o, en su caso, el Impuesto sobre el Valor Añadido, correspondientes a la compraventa;

gastos de tasación o comisiones por intermediación en la compra, siempre y cuando

hayan sido satisfechos por el adquirente.

En el presente caso, partiendo de la consideración expresada al principio de esta

consulta, al haber sido adquirido el inmueble por herencia, el importe real vendrá

determinado, en la parte correspondiente al consultante, por el valor que resulte

de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que

pueda exceder del valor de mercado. Dentro de los tributos inherentes a la adquisición

podrá incluirse el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones satisfecho por la herencia

recibida correspondiente al inmueble objeto de consulta. La forma de repartir este

impuesto entre los diferentes bienes y derechos integrantes de la herencia, a los

efectos de la determinación de su valor de adquisición, será aplicando el tipo medio

efectivo de gravamen del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones a la parte de la base

liquidable que proporcionalmente corresponda a cada uno de los citados bienes o derechos.

A tal efecto, se entenderá por tipo medio efectivo de gravamen del Impuesto sobre

Sucesiones y Donaciones, el cociente de dividir la cuota líquida del impuesto entre

la base liquidable del mismo.

Asimismo, podrá incluirse dentro del valor de adquisición el Impuesto sobre el Incremento

del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana satisfecho por el inmueble heredado.

En cuanto a la consideración como mayor valor de adquisición del inmueble del Impuesto

sobre el Valor Añadido satisfecho por el consultante en la operación de permuta, debe

tenerse en cuenta que el referido impuesto gravaría la adquisición de la vivienda

futura, quedando resuelta por aplicación de la condición resolutoria pactada la transmisión

del terreno y dicha adquisición, lo que determina el derecho a la devolución del Impuesto

soportado por el adquirente, de acuerdo con el procedimiento establecido en la normativa

de dicho Impuesto y que no es objeto de la consulta, lo que determina su no inclusión

como valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Sí podrían incluirse en dicho valor de adquisición los gastos y tributos inherentes

al ejercicio de la condición resolutoria consultados, en la medida en que su ejercicio

implica la anulación de la transmisión del inmueble correspondiente a la permuta y

son necesarios para el reconocimiento de la titularidad del consultante sobre el terreno.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.